Перепланування та переобладнання житлових приміщень тенденції судового порядку легалізації
Згідно ч. 2 ст. 25 ЖК України перепланування житлового приміщення являє собою зміну його конфігурації, що вимагає внесення зміни в технічний паспорт житлового приміщення. На практиці зміна конфігурації житлового приміщення (перепланування) може включати перенесення і розбирання перегородок, перенесення і влаштування дверних прорізів, розукрупнення або укрупнення багатокімнатних квартир, пристрій додаткових кухонь і санвузлів, розширення житлової площі за рахунок допоміжних приміщень, ліквідацію темних кухонь і входів в кухні через квартири або житлові приміщення, пристрій або переобладнання існуючих тамбурів.
Це дозволяє обмежити перепланування від переобладнання житлового приміщення, яке представляє собою установку, заміну або перенесення інженерних мереж, санітарно-технічного, електричного або іншого устаткування, що вимагають внесення зміни в технічний паспорт житлового приміщення (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ), і включає , як правило, установку побутових електроплит замість газових плит або кухонних вогнищ, перенесення нагрівальних сантехнічних і газових приладів, пристрій знову і переобладнання існуючих туалетів, ванних кімнат, про ладком нових або заміну існуючих підвідних і відвідних трубопроводів, електричних мереж і пристроїв для установки душових кабін, джакузі, пральних машин підвищеної потужності та інших сантехнічних та побутових приладів нового покоління.
Однак найпоширенішим підставою відмови у видачі дозвільної документації є на практиці невідповідності проекту перебудови й (або) перепланування житлового приміщення вимогам законодавства. Цьому питанню ми приділимо увагу трохи нижче.
Дуже часто громадяни допускають перепланування (переобладнання) житлових приміщень без отримання відповідних дозволів. Згідно ч. 4 ст. 29 ЖК України на підставі рішення суду житлове приміщення може бути збережене в перебудовані і (або) перепланованому стані, якщо цим не порушуються права і законні інтереси громадян або це не створює загрозу їх життю або здоров'ю.
Таким чином, самовільно виконана перепланування (переобладнання) може бути узаконена шляхом звернення зацікавленої особи до суду. Дуже часто таке звернення пов'язане з визнанням права власності на самовільно переплановане (переобладнане) житлове приміщення в порядку приватизації або успадкування, проте дані разі самостійного значення не мають.
Важливо в даному випадку інше. Якщо дотримуватися буквальному тексту ст. 29 ЖК РФ, то власник або наймач мають право безпосередньо звернутися до суду із заявою про збереження житлового приміщення в перепланованому (переобладнаному) стані. Однак практика диктує свої умови, не зовсім відповідають вимогам закону, на наш погляд.
Суди все частіше вимагають дотримання так званого досудового порядку захисту права, відмовляючи в прийнятті позовних заяв, якщо громадяни до моменту звернення до суду не заявляли в муніципальні органи про видачу дозвільної документації на самовільне перепланування (переобладнання) та акта приймальної комісії. Такі вимоги суду виглядають не в повній мірі адекватними, оскільки закон не містить норм, що дозволяють оформлення видачу приймального акта без дозвільної документації, а видача останньої неможлива після самовільно проведених робіт з перепланування (переобладнання).
Крім того, в даний час більшість судів вУкаіни поряд з необхідністю дотримання згаданого досудового порядку вимагають звернення із заявою про визнання наступних за таким зверненням відмов у видачі дозвільної документації незаконними, що позбавлене будь-якого юридичного сенсу, оскільки видача дозволу не передбачена законом після виконання перепланування (переобладнання ). Тобто формально, відмова державного органу буде носити законний характер, що створює перешкоди громадянам у приведенні документів на житлове приміщення відповідно до фактичного їх станом.
Проблема такого роду вирішується шляхом одночасного заяви до суду вимог про визнання відмови незаконним і про збереження житлового приміщення в перепланованому (переобладнаному) стані. І ось саме в цьому випадку істотне значення має відповідність виконаних змін вимогам законодавства. Для підтвердження цього, вам буде потрібно підготувати і надати до суду висновки органів санітарного та протипожежного нагляду, а також висновок про технічну безпеки перепланування (переобладнання). Потрібно відзначити, що в ряді регіонів муніципальні органи однією з підстав відмови у видачі дозвільної документації вказують на те, що виконані фактично роботи з перепланування є реконструкцією, оскільки зачіпають спільне майно власників багатоквартирного житлового будинку внаслідок перенесення або демонтажу конструкцій, міжкімнатних стін і дверних прорізів , або при приєднанні балконів і лоджій до житлових приміщень. Особливо інтенсивно така практика виявляє себе по відношенню до панельних будинків. Однак правові наслідки реконструкції об'єктів житлового фонду істотно серйознішим, вимагають отримання згоди всіх власників багатоквартирного житлового будинку, що може істотно вплинути на ваші права і інтереси. Рекомендую не забувати про те, що чинний закон не визначає в якості загального майна несучі конструкції, розташовані всередині квартири. Відповідно доводи муніципальних органів в наведеному випадку не буде законними.