Пайова будівництво що це таке
Кілька десятиліть тому, зведення нових висоток залежало від державного замовлення. Сьогодні, в століття ринкових відносин, обстановка в будівництві змінилася, в багатьох передових країнах світу широко розвинена система іпотечного фінансування. У нашій країні, останнім часом, набирає обертів програма по залученню фінансів населення країни в будівництво житлових будинків. За умовами цієї програми, зведенням будівель займаються будівельні компанії.
Фінансування будівництва із залученням коштів населення країни отримало назву «пайова участь». Для будівництва житлових будинків на законних підставах, будівельним компаніям необхідно пройти досить складний шлях. Він починається з оформлення землі під будівництво, оцінки самого процесу зведення будівель і т. Д.
+8 (800) 500-27-29 доб. 435
Федеральний номер (дзвінок безкоштовний для всіх регіоновУкаіни)!
Що таке пайове будівництво
Ті суспільні відносини, які складалися в процесі залучення коштів громадян в пайове будівництво, потребували певного врегулювання.
Закони, прийняті з цього питання, в першу чергу, були спрямовані на захист прав громадян, які інвестують свої кошти в будівництво будинків. Таких громадян називають пайовиками.
Поняття «пайова участь» можна пояснити як особливий вид будівництва, основою якого є договір, укладений між будівельною компанією і пайовиками на участь у фінансуванні цього будівництва.
Згідно з угодою, забудовник зобов'язується завершити будівельні роботи по зведенню житлового будинку в установлений термін. Після отримання дозволу на введення будинку в експлуатацію, забудовник передає об'єкт нерухомості пайовій учаснику.
В обов'язки пайовика входить своєчасна оплата суми, зазначеної в договорі, і приймання житлового будинку, зданого забудовником в експлуатацію.
У договорі можуть брати участь дві сторони. З одного боку, договір підписує безпосередньо забудовник. Іншою стороною договору є пайовик.
Забудовником може бути тільки юридична особа. Щоб мати дозвіл на зведення будівлі, забудовник повинен бути власником землі, відведеної під будівництво або орендувати її на законних підставах.
Саме забудовник займається залученням коштів населення для здійснення будівництва житлового будинку або будь-якого іншого об'єкта, що не належить до виробничої сфери.
У ролі пайовика може виступати як фізична, так і юридична особа. Учасник пайового будівництва здійснює часткове фінансування процесу зведення житлового будинку на підставі договору пайової участі.
Метою пайовика є отримання права власності на об'єкт будівництва, який перейшов до нього після введення будинку в експлуатацію.
Вносячи певні кошти в будівництво будинку, пайовик автоматично стає інвестором, а договір, укладений між пайовиком і забудовником, стає інвестиційним договором.
Якщо згідно із законом такі договори регулюються нормами Цивільного кодексу, то для регулювання договору пайової участі були прийняті окремі закони.
Основні умови договору пайової участі:
- Наявність об'єкта договору. Їм може бути будь-який об'єкт будівництва, що має проектну документацію, введений після завершення будівельних робіт в експлуатацію, і переданий дольщику;
- Домовленість про терміни здачі об'єкта будівництва;
- Домовленість про вартість житлового будинку та графіку її сплати.
Договір про пайову участь обов'язково укладається в письмовій формі. Основною вимогою до його законності є його реєстрація відповідними державними інстанціями.
Процес пайового будівництва відбувається за такою схемою:
- забудовник набуває в приватну власність земельний наділ або бере його в оренду, знаходить пайовиків і укладає з ними договір пайової участі, отримує від пайовиків відповідні кошти (іноді кошти надходять на рахунок забудовника в розстрочку);
- після закінчення будівництва, забудовник отримує дозвіл на введення нерухомості в експлуатацію і передає об'єкт в приватну власність безпосередньо дольщику.
Чим вигідно пайове будівництво
На сьогоднішній день, пайова участь в будівництві житлового будинку можна вважати одним з найбільш доступних способів придбання свого власного житла.
Адже ні для кого не секрет, що ціни на ринку нерухомості настільки високі, що для більшості громадян нашої країни, вони просто непідйомні.
Ще зовсім недавно люди більше довіряли банкам, в які зверталися за кредитом, але світова фінансова криза значно підірвала довіру громадян до фінансових організацій.
Купуючи житло за допомогою пайової участі в будівництві, громадяни заощаджують свої кошти, та й умови розстрочки платежу за квартиру, до здачі її в експлуатацію, досить привабливе умова покупки.
У пайову участь теж є свої певні недоліки. Напевно, найголовніший з них той, що покупці не можуть отримати житло відразу ж після внесення грошей. Доводиться чекати певний час до здачі будинку.
У випадку з іпотекою, таких очікувань немає, і громадяни відразу ж в неї заселяються. Але порівнявши ціни на житло, придбане в кредит, і квартиру в новому будинку, до будівництва якого ви долучилися, помітна очевидна різниця.
Ризики пайового будівництва
Процедура пайової участі діє вУкаіни вже давно. Ще до прийняття ФЗ про пайове будівництво, вироблялося таке будівництво за рахунок інвестування та укладення договорів про спільну діяльність.
На жаль, раніше права пайовиків часто були не захищені, так як процедура співпраці була продумана недостатньо серйозно, чи не охоплювала всі нюанси такого виду будівництва.
У правовому відношенні, була маса недоліків, в результаті чого недобросовісні забудовники часто порушували права своїх пайовиків.
Ухвалення відповідного закону стало гарантією дотримання прав пайовиків. З прийняттям закону, недбайливі забудовники стали більше замислюватися про свої дії, іноді і про бездіяльність, в будь-яких ситуаціях. Поки закону не існувало, порушення прав інвесторів були часто-густо.
Хоча на сьогоднішній день «підприємливі» забудовники, все ж, примудряються і далі обманювати громадян і про їхні дії ні-ні, та й згаданий в засобах масової інформації.
Вони навчилися знаходити лазівки в законі таким чином, що явно порушень не видно. Та тільки ті цивільно-правові договори, які вони укладають з пайовиками, помітно відрізняються від договорів, необхідних за законом. Саме договору про пайову участь можуть гарантувати пайовикам дотримання їх прав.
Яким чином реалізовувався механізм «сірих схем» в пайовому будівництві:
- Між забудовником і пайовиком полягає попередній договір купівлі-продажу житла. Згідно із законом, між цими двома сторонами угоди повинен полягати інший договір, а саме договір про пайову участь. Але будівельні компанії підходили до цього питання більш витончено. Пайовики підписували договір, за яким вони як би заздалегідь купували житло, але остаточна угода полягала тільки після закінчення будівництва. Таким чином, пайовик не володіла правом власності на житло. А ось будівельна компанія була власником і вдома, і кожної окремо взятої квартири. Згідно із законом, такі договори не оплачуються, а й тут забудовники придумували свій хід. Гроші як би передавалися в резерв для оплати в майбутньому основного договору. Ще одним неприємним моментом для пайовиків було те, що в попередньому договорі купівлі-продажу немає чіткого визначення термінів здачі житла. Не потрібно для такого договору і реєстрація, а це є ще одним негативним аспектом, так як «продуманий» забудовник міг легко укласти договір по одній конкретній квартирі відразу з декількома бажаючими. І таких випадків в практиці пайового будівництва було чимало;
- Грошові кошти пайовика виступали в ролі позики під вексель. Тобто крім укладення попереднього договору купівлі-продажу, будівельні компанії підписували з пайовиками угоду на покупку векселя. Ціна векселя була такою ж, як і вартість квартири. З юридичної точки зору, ця угода була цілковитою фікцією, договір купівлі-продажу і покупка векселя не мають ніякого зв'язку.
В реальності виходило так: нечистий на руку забудовник погашав придбаний пайовиком вексель ні квартирою, як було б логічно, а грошима.
Попередній договір підписаний, гроші не сплачені, тобто можна говорити з пайовиків про вищою ціною, ніж було на початку укладання угоди.
Таким чином, виходить, що будівельна компанія кілька років користувалася коштами пайовика, а коли дійшла справа до отримання квартири, забудовник пропонує викупити житло за ринковою ціною.
Пайова будівництво має достатню кількість ризиків. Крім вищеназваних ризиків, сюди так само можна віднести погану якість будівельного об'єкта, яке не відповідає ні нормам, ні до умов договору.
Шахрайство або банкрутство забудовника - також нерідке явище в цьому квартирній справі. Тому не варто шкодувати сил і часу на пошуки гідних і перевірених забудовників.
Гарантії за договором пайової участі
Таким чином, стає ясно, що попередні договори купівлі-продажу не дають пайовикам ніякої гарантії на виконання будівельними компаніями всіх умов договору.
Договір пайової участі гарантує пайовикам захист їх прав:
Норми, зазначені в цій статті, стверджують, що гарантійний термін на об'єкт будівництва становить 5 років. Якщо будуть виявлені якісь невідповідності з умовами договору, що вплинули на якість об'єкта, то пайовик має право вимагати від забудовника усунення всіх недоліків за рахунок будівельної компанії. Також недоліки може усунути сам пайовик, але тільки після відшкодування йому витрат на твір таких дій.
Вищевказаний закон виступає здебільшого на боці пайовиків. Їм тільки треба правильно користуватися своїми правами, а ще дуже уважно вивчати всі пункти договору про пайову участь перш, ніж його підписати.
Що потрібно робити для того, щоб убезпечити себе від ризиків, які можуть бути в пайовому будівництві?
На жаль, ніхто не зможе дати дольщику повних гарантій, тим більше, якщо договір пов'язаний з інвестиціями.
Навіть якщо ніхто не зможе дати вам стовідсоткових гарантій, займіться цим самі, і постарайтеся себе убезпечити від різних ризиків і випадковостей.
+8 (800) 500-27-29 доб. 435
Федеральний номер (дзвінок безкоштовний для всіх регіоновУкаіни)!
Чи була Запис корисна? Так Ні 0 з 0 Новомосковсктелей вважають Запис корисною.