Які підводні камені є в договорі пайової участі в будівництві

Незважаючи на суворі законодавчі норми, що визначають значимі умови договору пайової участі в будівництві і вимагають обов'язкової його реєстрації.

Висновок ДДУ вимагає знання юридичних тонкощів, оскільки закон не може передбачити всіх можливих ситуацій. Які ж «підводні камені» містить договір пайової участі в будівництві квартири?

+7 (812) 309-50-31 (Санкт-Петербург)

8 (800) 333-45-16 доб. 193 (Регіони)

Це швидко і безкоштовно!

Для регулювання взаємовідносин в процесі часткового будівництва урядом України був розроблений ряд законодавчих актів, зокрема:

Законодавча база прописує порядок дій обох сторін угоди:

Згідно з новими змінами закону, забудовник може укласти з пайовиків лише три види договорів - випуск житлового сертифіката, угода пайової участі, договір житлового кооперативу.

В обов'язковому порядку компанія-забудовник повинна володіти правами власності щодо використовуваного ділянки або правами оренди.

Це значно розширює коло юридичних осіб, які можуть займатися будівництвом житлових об'єктів.

В обов'язковому порядку повинні публікуватися відомості про дебіторську та кредиторську заборгованість забудовника.

Забудовники, незаконно використали кошти пайовиків (без дозволу на будівництво), піддаються штрафних санкцій:

• фізична особа може бути оштрафовано на суму до 50 тисяч рублів;
• штраф для юридичної особи може варіюватися до 1 млн. рублів.

Ризики участі в пайовому будівництві

Незважаючи на нормативну базу, яка регулює договірні відносини при пайовому будівництві, це не виключає певні цивільно-правові ризики.

Серед більш частих будівельних суперечок можна відзначити наступні:

1. 
   Наявність в тексті договору умов, які не відповідають вимогам ФЗ. В цьому випадку пункти, які порушують імперативні вимоги, не мають юридичної сили і не вимагають обов'язкового виконання пайовиком.
2. Можливість використання забудовником коштів отриманих від пайовиків не за призначенням. У подібній ситуації пайовик може через суд вимагати компенсації всіх збитків та моральної шкоди.
3. Збільшення ціни підписаного договору. Таке може статися, якщо договором передбачена можливість трансформації ціни, але в обов'язковому порядку потрібно укладення угоди з пайовиків і подальша реєстрація його в державних органах.
4. Прострочення зобов'язань забудовника за термінами передачі об'єкта. При цьому пайовик сміливо може висувати претензію до забудовника і вимагати з нього виплати неустойки, відшкодування збитків або компенсації моральної шкоди. При двомісячної затримки здачі будинку пайовик може односторонньо розірвати договір пайової будівництва з вимогою повернення виплачених коштів та справлянням відсотків.
5. Непередбачене пошкодження або загибель споруджуваного об'єкта. Відповідальність в такому випадку лежить на забудовника до моменту передачі об'єкта пайовик. Якщо пайовик ухиляється від прийняття квартири і складання акту передачі, ризик випадкової загибелі об'єкта визнається перейшло до дольщику при дотриманні забудовником всіх законних вимог.
6. Невідповідність об'єкта пайового будівництва вимоги договору. В такому випадку пайовик має право вимагати від забудовника усунення недоліків, зменшення вартості об'єкта або відшкодування своїх витрат на усунення недоліків. Якщо вимоги до об'єкта істотно порушені або недоліки не усунені в розумний термін, пайовик має право розірвати договір в односторонньому порядку, вимагати відшкодування фінансових і моральних збитків.
7. Ризик зміни забудовником проектної документації або призначення споруджуваного об'єкта.
8. 
   Учасник пайового будівництва в подібній ситуації може в судовому порядку вимагати розірвання договору.
9. Ризик банкрутства компанії-забудовника до виконання зобов'язань. Пайовик може вимагати від забудовника відшкодування фінансових збитків або надання житлового приміщення.
10. Одностороння відмова забудовника від виконання договору при простроченні виконання зобов'язань пайовиком. Забудовник може розірвати договір, якщо пайовик затримує покладений платіж більш ніж на два місяці або систематично порушує строки внесення виплат.

Не можна забувати і про настання відповідальності самого пайовика за невиконання взятих на себе зобов'язань по ДДУ. У разі порушень умов договору пайовик зобов'язаний виплатити забудовнику неустойку і збитки понад неустойки.

Права учасників пайового будівництва

Захист прав учасника пайового будівництва в першу чергу передбачає визначення правового статусу прав пайовика на об'єкт: початковий або похідний.

При первинному праві пайовика не мають значення інші договори, які мають місце бути в ланцюжку між забудовником і пайовиком.

Якщо учасник пайового будівництва виконав зобов'язання по оплаті, він має право вимагати передачі квартири незалежно від інших обставин.

Похідне право пайовика передбачає можливість не настання права пайовика на квартиру внаслідок невиконання зобов'язань учасником одного з проміжних договорів.

Перевірка інформації про забудовника і документів на будівництво

При виборі сумлінного забудовника необхідно перевірити таку інформацію:

• 
  наявність правовстановлюючих документів на землю, призначену для будівництва об'єкта;
• наявність у забудовника дозволу на будівництво відповідно до характеристиками об'єкта;
• наявність проектної декларації.

Крім цього будівельна компанія зобов'язана надати:

• підтвердження державної реєстрації;
• пакет установчих документів;
• свідоцтво про постановку на облік в податкових органах;
• бухгалтерський баланс і затверджений річний звіт;
• аудиторський висновок за минулий рік.

Попереднє ознайомлення з ДДУ

Договір участі в пайовому будівництві підлягає неодмінною реєстрації в державних органах і вважається юридично законним тільки після дати реєстрації.

Договір участі в пайовому будівництві обов'язково повинен включати в себе наступні дані:

• 
  детальний опис об'єкта, включаючи всі його характеристики;
• конкретні терміни передачі об'єкта у володіння пайовика;
• вартість об'єкта за договором, детальний порядок і терміни виплат;
• гарантійні терміни на обслуговування об'єкта.

Підписувати потрібно саме угоду, в шапці якого вказано назву угоди «Договір на участь у пайовому будівництві».

При підписанні «Попереднього договору купівлі-продажу» або «Договору цесії« права на квартиру належать забудовнику, незалежно від виплати пайовиком суми в повному обсязі. А оскільки такий договір не підлягає реєстрації, то забудовник може продати одну квартиру кілька разів.

Страхування забудовником залучених коштів пайовиків

На підставі цих змін забудовник не може використовувати кошти пайовиків без їх страхування або отримання на цю суму банківських гарантій.

Це дозволяє пайовикам отримати назад свої кошти при невиконанні зобов'язань забудовником.

Порядок вирішення розбіжностей із забудовником

При виникненні розбіжностей із забудовником можливо їх погоджувальна дозвіл, якщо будівельна компанія усуває всі недоліки.

У разі невідповідності об'єкта нерухомості договором при його передачі пайовик необхідне складання акта з докладним описом всіх порушень.

Якщо забудовник відмовляється усунути порушення, пайовик має право вимагати в судовому порядку їх усунення та відшкодування фінансового збитку. Також може бути затребувана моральна компенсація і оплата судових витрат.

При порушенні забудовником строків договору пайовик може розірвати угоду через два місяці від моменту закінчення терміну виконання зобов'язань.

Якщо пайовиком порушуються зобов'язання по виплаті, забудовник має право на розірвання договору і вимога стягнення з пайовика неустойки.

Даються поради, яка форма угоди найбільш безпечна для пайовика, які умови необхідно врахувати при укладанні договору пайової участі в будівництві, як правильно діяти в разі виникнення спірних ситуацій із забудовником.

Залишилися питання? Дізнайтеся, як вирішити саме Вашу проблему - зателефонуйте прямо зараз:

Це швидко і безкоштовно!

Схожі статті

• Як не стати обдуреним пайовиком і перевірити забудовника переваги договору пайової участі в