Як не стати обдуреним пайовиком і перевірити забудовника переваги договору пайової участі в
Кожен з нас рано чи пізно замислюється про покупку нового житла. На тлі готових дорогих новобудов і «вторинки» зі старими комунікаціями, часто вимагає капітального ремонту, вельми привабливим виглядає варіант покупки квартири в споруджуваному будинку, однак і тут є свої «підводні камені».
1. Виберіть забудовника з найбільш позитивною діловою репутацією. Впевніться, що:
2. Не погоджуйтеся на вмовляння укласти попередній договір, договір інвестування, позики, резервування квартири, купити вексель і т.д. -Дані угоди є незаконними, і при «випадковому» банкрутство компанії, якщо така компанія взагалі існує, повернути сплачені кошти буде неможливо.
Пам'ятайте, що законними способами покупки житла в будинку, що будується, є:
- Укладення договору пайової участі в будівництві.
- Вступ в ЖБК або ЖНК, що має права забудовника.
- Купівля житлового сертифіката.
! Зверніть увагу: Продаж будинків в котеджних селищах, продаж таунхаусів не підпадає під захист Закону № 214 - ФЗ.
Єдиним договором, який максимально може захистити Ваші права, є договір пайової участі в будівництві.
- По-перше, даний договір підлягає державній реєстрації, у зв'язку з чим відсутній ризик подвійного продажу квартири.
- По-друге, ви маєте право контролювати процес будівництва, і, якщо забудовник затягне терміни, можете розраховувати на стягнення неустойки за затримку.
Крім того, ви зможете пред'явити претензії до якості побудованого об'єкта, в тому числі, після його здачі, оскільки законом встановлено гарантійний термін як на сам об'єкт будівництва, так і на інженерне і технологічне обладнання.
У разі реального або навмисного банкрутства об'єкт нерухомості та земельну ділянку, що належить забудовнику, будуть вважатися що знаходяться в заставі у всіх учасників пайового будівництва. Більш того, виконання зобов'язання забудовника щодо передачі житлового приміщення учаснику пайового будівництва забезпечено поручительством банку або договором страхування.
Забудовник буде зобов'язаний щоквартально надавати звітність цільового використання коштів, перевірити яку ви можете в регіональному органі виконавчої влади, що здійснює контроль за будівництвом.
3. Перевірте, що у забудовника є комплект документів, необхідних для будівництва.
4. Договір в обов'язковому порядку повинен містити наступні умови:
- визначення підлягає передачі конкретного об'єкту пайового будівництва відповідно до проектної декларації;
- термін передачі об'єкту пайового будівництва;
- ціну договору, строки та порядок її сплати;
- гарантійний термін на об'єкт;
- спосіб забезпечення виконання забудовником зобов'язань за договором (банківська гарантія або договір страхування).
Зверніть увагу, що договір пайової участі в будівництві вважається укладеним з моменту державної реєстрації. Оплату договору робите тільки після його реєстрації і не укладайте угод з компаніями, які вимагають внести плату за договором пайової участі до його державної реєстрації. Перевірити, чи зареєстрований Ваш договір, можна, замовивши виписку з ЕГРП.
5. Укладайте договір пайової участі тільки із забудовником. Генеральний підрядник, інвестор і інші особи не мають права укладати договори, передбачені Законом № 214-ФЗ, однак часто пропонують варіанти продажу квартир в будинку, що будується в обхід закону.
6. Перевірте, що у забудовника немає судових позовів, за якими він виступає відповідачем:
- на сайті Арбітражного суду в зв'язку з невиплатою грошей за виконані роботи;
- на сайті суду, який вказаний в договорі пайової участі, як місце вирішення спорів. Так ви будете знати, пред'являлися чи коли-небудь позови пайовиками.
7. Переконайтеся, що банки видають іпотеку під купівлю житла в обраному вами будинку, навіть якщо ви її не плануєте. Це буде свідчити про те, що всі документи, в тому числі бухгалтерські, були ретельно перевірені співробітниками банку, і вони впевнені в завершенні будівництва.
Юристи відповідають на питання:
При виборі не квапте події і, почувши позитивні сторони квартири від забудовника, обов'язково з'ясуйте самостійно всі недоліки. Відповідальний підхід і послідовність в діях допоможе вам все зробити правильно.
Нікітіна Катерина, спеціально для Правовед.RU