Купівля квартири як покупцеві захистити себе судова практика
Хто такий добросовісний набувач?
Відповідно до ЦК РФ, добросовісним набувачем вважається покупець, який через незнання придбав майно у особи, яка не має права це майно продавати. Тобто добросовісний набувач на момент здійснення операції не знав або не міг знати про неможливість її здійснення в зв'язку з відсутністю прав продавця на відчужувану власність.
Повернення нерухомості законному власнику
Усупереч поширеній думці про неможливість повернення власнику його незаконно проданого майна, витребувати нерухомість у добросовісного набувача все-таки можна. Однак для цього доведеться довести, що факт втрати власності на житло стався поза волею його власника, наприклад, в результаті:
- обману;
- зловживання довірою;
- виготовлення підроблених документів тощо.
Прецедент з життя: як добросовісного набувача захистити себе
Одним з безпрецедентних випадків у судовій практиці щодо витребування нерухомості у добросовісного набувача стала справа з цікавою назвою «Гладишева протівУкаіни», розглянуте в Страсбурзі Європейським судом з прав людини (ЄСПЛ).
Предметом розгляду виступила квартира, яка була незаконно приватизована з житлового фонду м Москви підставний дружиною покійного квартиронаймача. Свідоцтво про шлюб, на підставі якого житло було переведено з володіння міста в приватну власність, виявилося підробленим. Тобто жінка, що представилася дружиною покійного, не мала права на приватизацію, але в результаті обману змогла отримати право власності і продати квартиру. На момент пред'явлення міською владою претензій, житло вже перебувала у власності іншої людини - набувача Гладишева С.М.
українські суди, які розглядають цю справу, прийняли рішення на користь держави, встановивши, що приватизація за підробленими документами призвела до втрати права володіння поза волею міської влади. Тому поточного власника зобов'язали повернути квартиру у власність міста. Але Гладишева С.М. не погодилася з таким рішенням і звернулася до Європейського суду з прав людини.
Слуги Феміди з ЄСПЛ порахували факт незаконної приватизації недостатньою підставою для витребування житла у набувача, так як московська влада мали всі необхідні адміністративні ресурси, щоб своєчасно встановити справжність свідоцтва про шлюб ще на етапі приватизації.
Цей судовий прецедент дав обдуреним покупцям надію відстояти придбану власність. Визнання дій місцевої влади як таких, що порушують Європейську конвенцію про захист прав людини, стає підставою для перегляду більшості рішень, винесених раніше московськими судами.
Вимоги до набувача
Новий огляд судової практики містить ще більш жорсткі вимоги до покупця нерухомості. Намагаючись зняти з себе відповідальність, держава покладає перевірку юридичної чистоти квартири і повноважень його власника виключно на набувача. Тепер на плечі бажає купити житло лягати обов'язок вивчення всього ланцюжка попередніх угод з квартирою. Інакше набувач не зможе бути визнаним сумлінним в разі виникнення спірних ситуацій.
Як вивчити історію квартири?
Майбутньому покупцеві слід пам'ятати, що інформація про історію угод з квартирою не є засекреченою. Тому незважаючи на запевнення деяких ріелторів, проблем з отриманням додаткових документів бути не повинно. Покупець має права вимагати у власника всю необхідну інформацію про, що здобувається житло. Але іноді власники нерухомості не поспішають її надавати через банального небажання або відсутність часу на паперову тяганину. В цьому випадку рекомендується звернутися до кваліфікованих юристів, які допоможуть перевірити юридичну чистоту квартири, що купується.
Відмова у видачі документів
Всупереч думці, що склалася, власник квартири має право отримати будь-який документ, що стосується об'єкта його нерухомості, в тому числі розширену (архівну) виписку з будинкової книги. Виняток можуть скласти документи, що містять персональні дані інших осіб, для отримання яких потрібно їх згоду. У цьому випадку власник житла може звернутися в компетентні органи, запросивши загальну виписку з вилученням персональних даних третіх осіб.
Крім виписки з будинкової книги, покупцеві перед здійсненням операції рекомендується отримати:
- Історію судових процесів, що проходять щодо обраної квартири.
- Інформацію про осіб, які запитували з реєстру відомості про об'єкт нерухомості. Найчастіше такі запити виходять від нотаріуса, слідчого або з суду.
- Виписку про перехід права власності. На цей пункт слід звернути особливу увагу. Занадто часта зміна власників без логічних пояснень може свідчити про можливі махінації з обраної квартирою.
- Виписку про зміст правовстановлюючих документів, яка визначає перелік документальних актів, що підтверджують право власності. Наприклад, у виписці як правовстановлюючих актів вказані рішення суду та ухвалу, а продавець надав тільки один з цих документів. В цьому випадку слід звернути особливу увагу на справжність отриманих паперів і зажадати відсутні екземпляри.
- Виписку з реєстру про недієздатність або обмеженої дієздатності власника. Цей документ визначає, чи можливо здійснення угоди з даним конкретним продавцем.
- Кадастровий паспорт. Реальне розташування кімнат повинно відповідати зазначеному в паспорті плану квартири. Незаконне перепланування не є підставою для витребування житла у добросовісного набувача, але може стати приводом для примусового повернення квартири в початковий стан. А це вимагатиме додаткових грошей, часу і зусиль.
Як набувачеві довести свою сумлінність?
Головним аргументом продавця, який не бажає надавати покупцеві весь пакет документів, може бути вказівка на те, що для реєстрації угоди ці документи не потрібні. Дійсно, Росреестр не потрібно весь вищевказаний перелік виписок та довідок. Але в разі визнання угоди недійсною ці документи стануть головним аргументом на захист покупця, якому доведеться самостійно доводити свою сумлінність.
Для цього набувач повинен буде надати суду документальні підтвердження прийнятих ним «розумних заходів для з'ясування правомочності продавця на відчуження майна». До таких заходів належать:
- Перевірка наявності внесених даних про продавця в ЕГРП (єдиний реєстр) на момент здійснення операції.
- Перевірка відсутності в ЕГРП приміток про що проходили раніше судових спорах щодо відчужуваного житла.
- Виявлення підстав, які привели до виникнення права власності у продавця.
- Огляд майна до моменту здійснення операції (факт огляду повинен бути зафіксований документально).
- Вказівка на обставини, які супроводжували процесу придбання майна і могли викликати у покупця обґрунтовані сумніви щодо прав продавця на відчужувану власність. Такими обставинами можуть бути:
- часта зміна власників житла в результаті багаторазової перепродажу;
- занижена вартість;
- терміновість, з якою власник намагається продати майно тощо.
Нерідкі випадки, коли після попередньої перевірки всіх документів на етапі реєстрації угоди все-таки з'ясовується, що на придбану квартиру накладено арешт. Найчастіше подібні ситуації виникають через непрофесіоналізм осіб, які таку перевірку проводили.
Тому щоб уникнути можливих фінансових втрат через несвоєчасно виявленого факту арешту, рекомендується проводити розрахунки з продавцем через банк. Орендувавши банківську комірку, покупець може бути впевнений в поверненні грошей в разі, якщо угода з якихось причин не відбулася.
Судове протистояння: обманутий власник проти добросовісного набувача
Судова практика показує, що при розгляді справ проти добросовісного набувача судові рішення найчастіше приймаються на користь потерпілого власника. А це, в свою чергу, означає стягнення майна з покупця. Така позиція правосуддя пов'язана з тим, що в більшості подібних випадків майно вибуває з власності проти волі власника внаслідок кримінального злочину. Наприклад, коли квартира була продана за підробленою довіреністю. Встановити особу, яка вчинила такий злочин, вдається не завжди навіть за результатами ретельного розслідування.
Тому на сумлінному набувача лежить відповідальність не тільки за свої особисті дії, а й за вибір контрагентів і сторін договору.
Покупцеві слід пам'ятати, що в разі визнання угоди недійсною, він має повне право звернутися з вимогою про повернення грошей і компенсації збитків безпосередньо до другої сторони угоди - продавцеві.