Купівля квартири з аукціону чого очікувати і чого побоюватися
Фото: Global Look Press
Про нюанси придбання квартири з торгів розповів Sobesednik.ru фахівець в сфері нерухомості.
Sobesednik.ru попросив експерта столичного агентства «Нора-нерухомість» Олену Солдаткін розглянути, так чи вигідно купувати житло на аукціоні і які плюси і мінуси при покупці квартир у такий спосіб:
1. Державні структури. Для департаментів нерухомості суб'єктів федерації і муніципалітетів це, по суті, єдино можливий спосіб реалізації міської та муніципального майна (згідно з Федеральним законом № 44 «Про контрактну систему в сфері закупівель товарів, робіт, послуг для забезпечення державних і муніципальних потреб»).
Взяти, наприклад, Москву. Торги від міста влаштовуються регулярно. З реалізованими об'єктами нерухомості і цінами можна ознайомитися на офіційному сайті департаменту столичної нерухомості. На аукціон виставляються житлові приміщення різних сегментів - від елітного до економ-класу в різних районах столиці. Також на аукціонах можуть бути виставлені виморочне квартири (це коли після смерті власника, житло переходить у власність міста), незатребувані і непривабливі у віддалених районах Москви. Для черговиків щодо поліпшення житлових умов такі квартири не підходять - або за параметрами, або за технічними даними, тому їх і реалізують за допомогою торгів.
2. Кредитні організації. Велика кількість об'єктів нерухомості на продаж через аукціон пропонують банки. Банківський аукціон незалежний від міських державних структур. Наприклад, позичальник свідомо відмовляється виплачувати кредит і не бажає продавати квартиру, щоб погасити борг перед банком. В цьому випадку кредитор змушений йти на крайній захід - в судовому порядку ініціювати процедуру банкрутства позичальника і виставляти квартиру на продаж з торгів.
Квартира може бути як іпотечної, так і заставної - під цільовий кредит. Загалом, продаж об'єктів нерухомості з банківських торгів вимушена крайня міра для злісних неплатників.
3. Комерційні організації та підприємства. Також через аукціони реалізуються житлові об'єкти нерухомості збанкрутілих комерційних підприємств. Частка пропозицій вторинного житла від збанкрутілих компаній невелика (у порівнянні з пропозиціями державних структур і банків).
Аукціон передбачає наявність ціни нижче за ринок, але ніхто цього не гарантує, так як, слідуючи правилу торгів, власником визнають того, хто запропонує найвищу ціну. На сьогоднішній день різниця в цінах квартир між ринком нерухомості і заявленою ціною на відкритому аукціоні може становити від 5 до 10%.
Все вигідні пропозиції з цінами істотно нижче за ринок заздалегідь знаходять своїх покупців, де хороші пропозиції продають на закритих аукціонах «для своїх», доступних обмеженій кількості учасників. На публічні торги виставляється неліквід, де в своїй більшості продаються проблемні квартири вторинного житла. Тому чи варто дивуватися, що даний спосіб покупки не користується великим попитом у пересічного покупця (сьогодні на ринку нерухомості пропозиція квартир на продаж колосально перевищує купівельний попит, і великий вибір дозволяє підібрати більш привабливе житло без обтяжень і інших неприємних моментів). Нерухомість з торгів, як правило, купують певного роду інвестори для подальшого перепродажу за дорожчою ціною.
До речі, не зайвим буде нагадати такий нюанс: якщо в звичайній угоді беруть участь дві сторони - продавець і покупець, то при продажу через аукціон додається третя сторона - організатор аукціону. І якщо з'ясується, що процедура аукціону була порушена, завжди є привід для оскарження угоди, тобто визнати її недійсною.
Єдине, мабуть, що можна віднести до плюсів такої угоди - покупка житла з аукціону знімає банкротні ризики з продавця. Тут немає можливості оскарження угоди конкурсним керуючим [на] тому [підставі], що у проданого майна ціна була занижена, як це можливо при звичайній угоді купівлі продажу.
Мінусів, треба зізнатися, більше. Тому, збираючись купувати нерухомість з аукціону, треба знати, що більшість квартир продаються з завуальованими ризиками.
2. Підводним каменем для майбутнього власника можуть бути величезні борги по комунальним платежам. Наприклад, попередні власники не вважали за потрібне оплачувати послуги, внаслідок чого обслуговуючі компанії відключили їм електрику, опалення і газ. Для списання боргів колишніх мешканців новий власник буде змушений розбиратися з КК або звернутися до суду, а це витрачений час, гроші і нерви.
3. Частим обтяженням продаваної закладеної квартири можуть бути зареєстровані мешканці. В цьому випадку виписувати колишнього власника та інших осіб можна буде тільки за рішенням суду. Але якщо там прописані діти, то виписати і виселити неповнолітніх буде неможливо.
4. Муніципальне житло несе не менші ризики. Неприємний сюрприз може очікувати вас у вигляді особи, яка відмовилася від права приватизації. Наприклад, свого часу квартира була приватизована. Один із проживаючих з якихось причин відмовився від права приватизації. Це означає, що він не має права розпоряджатися квартирою, так як він не власник, але у нього є непорушне право там проживати і користуватися житлом. Дане право не втрачається навіть при зміні власника.
6. Ну і, нарешті, стан квартири. Найчастіше оглянути житлові об'єкти торгів перед аукціоном і зрозуміти їх реальний стан перед покупкою неможливо, тому не варто дивуватися несподіваним сюрпризів. Наприклад, можна виявити відсутність дверей, сантехніки, кухонної плити, ну і взагалі гнітючий стан самої квартири, що вимагає капремонту, - підсумовує Олена Солдаткина.