Комунальні послуги в обліку орендодавця
Деякі орендодавці, щоб не платити зі своєї кишені за комунальні послуги, спожиті орендарем, прагнуть перекласти на останнього ці витрати. На практиці існує кілька способів оплати орендарем комунальних послуг. Хтось хоче звести до мінімуму документообіг і податкові ризики. Кожен із способів має свої плюси і мінуси.
Порядок, умови і строки внесення орендної плати визначаються договором оренди. При цьому Цивільний кодекс України не встановлює, що вона, за замовчуванням, включає в себе всі витрати, необхідні для утримання орендованого майна та користування ним. Способи забезпечення орендаря комунальними послугами закон не регламентує. Тому сторони мають право самостійно встановлювати то, як орендар буде оплачувати ці послуги.
Можна вибрати одну з наступних схем:
- включити суму комунальних платежів до складу фіксованої орендної плати;
- включити суму комунальних витрат до складу орендної плати в якості змінної величини;
- перевиставляє орендарю для відшкодування суми витрат на комунальні послуги;
- укласти з орендарем агентський договір, за яким орендодавець набуває комунальні послуги для орендаря;
Порядок податкового обліку витрат на комунальні послуги залежить від конкретного способу їх оплати, встановленого сторонами орендних відносин.
фіксований платіж
Включити вартість комунальних послуг до складу орендної плати - найпростіший для орендодавця варіант. Вся орендна плата включається або в доходи від реалізації (якщо здача в оренду є для орендодавця основним видом діяльності), або у позареалізаційні доходи (якщо ця діяльність не є основною). Які # 8209; або документи, що підтверджують понесені орендодавцем комунальні витрати, для орендаря оформляти не потрібно. Це плюс.
Реалізація послуг з надання приміщень в оренду є об'єктом оподаткування ПДВ (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК Україна). Податковою базою є вся сума орендної плати (п. 1 ст. 154 НК Україна).
Мінусом в варіанті з фіксованим орендним платежем є ризик з точки зору прибутковості угоди. У # 8209; перше, тарифи на послуги ЖКГ зростають. У # 8209; друге, сплативши фіксовану суму, орендар не буде обтяжувати себе економією ресурсів. Крім того, не можна заздалегідь знати, скільки їх буде потрібно.
Орендна плата зі змінною складової
Сторони можуть передбачити форму орендної плати, яка складається з постійної і змінної частини. Сума комунальних послуг, спожитих орендарем, в залежності від їх ціни і фактичної кількості, становить змінну частину (п. 2 ст. 614 ЦК України). Цю суму розраховують на підставі документів постачальників комунальних послуг (рахунків, актів), що надаються орендодавцю:
- або пропорційно займаній орендарем площі;
- або в залежності від обсягу послуг, спожитих орендарем, підтверджених показаннями лічильників, і тарифів постачальників на комунальні послуги.
Тепер про мінуси
Відшкодування понад орендної плати
У договорі оренди встановлюється фіксована орендна плата. Додатково орендар відшкодовує орендодавцю витрати на комунальні послуги з його фактичними витратами. Суми відшкодування не входять в орендну плату, а оплачуються орендарем орендодавцеві понад неї. Підставою для відшкодування витрат орендарем є рахунок орендодавця, до якого прикладені підтверджуючі документи і розрахунки вартості підлягають відшкодуванню витрат.
По суті, сума компенсації вартості комунальних послуг орендарем вдає із себе транзитний платіж, який орендодавець повністю перераховує комунальним службам в якості оплати наданих ними послуг. Від орендаря такі платежі надходять до орендодавця як компенсацію понесених витрат. Значить, до збільшення економічних вигод орендодавця вони не призводять, і в цілях оподаткування прибутку не беруть участь.
Непросте питання і з вирахуванням «вхідного» ПДВ, пред'явленого орендодавцю постачальниками комунальних послуг.
Передача електричної і теплової енергії, води, газу орендодавцем орендарю не обкладається ПДВ. Значить, сума «вхідного» ПДВ, пред'явлена комунальними службами в частині послуг, споживаних орендарем, у орендодавця відрахування не підлягає.
посередницький договір
Сторони можуть включити в договір оренди умову про надання посередницьких послуг (п. 3 ст. 421 ЦК України). В даному випадку орендодавець виступатиме в ролі посередника, тобто купувати комунальні послуги для орендаря, а останній зобов'язаний буде компенсувати першому вартість таких послуг.
Посередницькі договори є оплатним, тому сторонам в договорі необхідно узгодити вартість винагороди (ст. 991, 1006 ЦК РФ).
При укладанні посередницького договору доходом орендодавця буде лише сума даного винагороди, а не вся вартість комунальних послуг, що сплачується орендодавцем в якості посередника постачальнику комунальних послуг.
При такому варіанті плюсів більше, ніж мінусів.
Перший - орендодавець враховує дохід тільки в розмірі агентської винагороди за надані послуги, а не всю вартість комунальних послуг, що сплачується орендодавцем в якості посередника постачальнику комунальних послуг.
Другий плюс для орендодавця в тому, що при передачі комунальних послуг не потрібно нараховувати ПДВ. Передача електроенергії, води, газу орендарю не зізнається орендодавцем в якості реалізації, що обкладається ПДВ. У цьому випадку він сам нічого не реалізує, а виступає в якості агента. Отже, орендодавець не зобов'язаний обчислювати і сплачувати ПДВ, так як товари, придбані агентом для принципала, є власністю принципала (п. 1 ст. 996, ст. 1011 ЦК РФ).
Самостійне укладення орендарем договорів з комунальними службами на практиці застосовується вкрай рідко. Хоча цей варіант зручний орендодавцю, проте комунальникам це не вигідно, оскільки пов'язане з величезним документообігом. В одному офісному центрі може знаходитися сотня орендарів, і виходить, що з усіма потрібно оформляти договори, рахунки, акти та ін.
Борис Сваін, для журналу «Практична бухгалтерія»
Якщо у Вас є питання - задайте його тут >>
Читайте також по темі:
Практична енциклопедія бухгалтера