Коли об'єкт пайового будівництва вважається прийнятим
В яких випадках учасник має право відмовитися від підписання акта? Коли забудовнику не важлива підпис пайовика на акті? Відповіді на ці та деякі інші питання Новомосковсктелі знайдуть в статті.
норми права
У ст. 8 Федерального закону N 214-ФЗ сказано:
- передача забудовником об'єкта і прийняття його учасником здійснюються за підписується сторонами передавальному акту або іншого документа про передачу;
- забудовник не менше ніж за місяць до настання встановленого договором терміну передачі зобов'язаний направити учаснику повідомлення про завершення будівництва МКД і про готовність об'єкта пайового будівництва до передачі;
- учасник, який отримав вказане повідомлення, зобов'язаний приступити до прийняття об'єкта в передбачений договором термін або, якщо такий строк не встановлений, протягом семи робочих днів з дня отримання зазначеного повідомлення;
- до підписання передавального акта учасник має право вимагати від забудовника складання акту, в якому вказується невідповідність об'єкта пайового будівництва вимогам, зазначеним в ч. 1 ст. 7 Федерального закону N 214-ФЗ;
- учасник має право відмовитися від підписання передавального акта до виконання забудовником обов'язків, передбачених ч. 2 ст. 7 Федерального закону N 214-ФЗ.
Примітка. Якщо договором передбачено термін початку передачі і прийняття об'єкта пайового будівництва, повідомлення необхідно направити не менше ніж за 14 робочих днів до настання зазначеного терміну.
До відома. У ч. 1 ст. 7 Федерального закону N 214-ФЗ зазначено: забудовник зобов'язаний передати учаснику об'єкт пайового будівництва, якість якого відповідає умовам договору, вимогам технічних регламентів, проектної документації та містобудівних регламентів, а також іншим обов'язковим вимогам.
Відповідно до ч. 2 названої статті в разі, якщо об'єкт пайового будівництва побудований забудовником з відступами від умов договору і (або) зазначених в ч. 1 обов'язкових вимог, що призвели до погіршення якості такого об'єкта, або з іншими недоліками, які роблять його непридатним для передбаченого договором використання, учасник (якщо інше не встановлено договором) за своїм вибором має право вимагати від забудовника:
- безоплатного усунення недоліків в розумний строк;
- відповідного зменшення ціни договору;
- відшкодування своїх витрат на усунення недоліків.
- можна (не раніше ніж через два місяці після передбаченого договором терміну для передачі об'єкта учаснику) при ухиленні або відмову учасника від прийняття об'єкта;
- не можна в разі дострокової передачі об'єкта учаснику.
Примітка. З дня складання одностороннього акту ризик випадкової загибелі об'єкта пайового будівництва визнається перейшло до учасника.
Вважаємо, будь-якому бухгалтеру добре знайомі представлені вище положення Федерального закону N 214-ФЗ, а ось при їх практичному застосуванні виникають проблеми.
Практика життя
Недоліки якості об'єкта повинні бути доведені
- усунути своїми силами і за свій рахунок будівельні дефекти в квартирі;
- відшкодувати вартість усунення будівельного дефекту - недостатньою звукоізоляції міжквартирних перегородок;
- компенсувати збитки, виражені у вимушеній оренді квартири;
- виплатити:
а) неустойку за порушення терміну передачі квартири на підставі ч. 2 ст. 6 Федерального закону N 214-ФЗ;
б) штраф за недотримання в добровільному порядку задоволення вимог споживача.
Недоліки якості повинні бути присутніми в об'єкті пайового будівництва, а не в об'єкті будівництва
- вважати незаконною відмову пайовика від підписання акта прийому-передачі квартири;
- скласти і підписати названий акт в односторонньому порядку.
У цій справі, отримавши дозвіл на введення МКД в експлуатацію, забудовник листом повідомив дольщику про необхідність прийняти квартиру. У відповідь від учасника було отримано повідомлення про початок проведення оздоблювальних робіт і відмову від підписання акту прийому-передачі квартири до усунення істотних недоліків, допущених при будівництві будинку. Зокрема, було зазначено:
- є недоліки при влаштуванні вертикального планування земельної ділянки, озелененні прибудинкової території, а також покрівлі житлового будинку та підлоги підвалу;
- виявлені промерзання стін і випадання інею на електропроводку в районі входу в підвал;
- не виконана зовнішнє освітлення МКД;
- залишають поза передачею на баланс і на обслуговування зовнішні мережі водопроводу, каналізації, кабельні мережі електропостачання;
- Нічого не зроблено укладання плитки на крильцях.
Розбіжність планової і фактичної площі квартири
Розглянемо ще одну ситуацію з практики. Пайовик, вимагаючи стягнення неустойки, обґрунтував свою відмову від підписання акту прийому-передачі квартири тим, що:
- в акті була зазначена планова вартість квартири без урахування перерахунку виходячи з фактичної загальної площі і була присутня фраза про відсутність фінансових розбіжностей між сторонами;
- забудовник не виплатив йому різницю у вартості планованої за договором і фактично збудованої квартири.