Як знайти грань спільне майно власників та майно ТСЖ
Товариство власників житла в своїй діяльності має справу як мінімум з двома видами майна. По-перше, це спільне майно власників приміщень у багатоквартирному будинку, з метою управління яким ТСЖ і створюється (п.1 ст.135 ЖКРФ).
Об'єкти загального майна, що належать власникам приміщень в будинку на праві спільної часткової власності, прямо вказані в законі (ст. 36 ЖК РФ. П. 2 Правил утримання спільного майна [1]). Основна ознака загального майна - обслуговування двох і більше приміщень в багатоквартирному будинку. Необхідно також враховувати нерозривний зв'язок права власності на приміщення в будинку і права власності на частку в спільному майні, яка унеможливлює передачу прав на об'єкти загального майна окремо від передачі прав на житлові приміщення (ст. 37 ЖК України). Отже, об'єкти загального майна в будинку не можуть належати товариству. Рішенням загальних зборів власників приміщень багатоквартирного будинку об'єкти можуть бути передані товариству в користування, але не у власність.
Власне майно ТСЖ і спільне майно власників приміщень у будинку мають різні джерела формування. ТСЖ отримує своє майно на членські внески товаришів. Крім того, члени товариства мають право передати у власність ТСЖ безпосередньо майно (наприклад, комп'ютер). У той же час нові об'єкти загального майна створюються на цільові внески всіх власників приміщень (незалежно від членства).
Факт приналежності майна товариству повинен бути підтверджений документально (при придбанні майна ТСЖ має бути пойменовано в якості покупця, при передачі майна може бути укладений відповідний договір). Відносно нерухомого майна визначальним є наявність правовстановлюючих документів. Наприклад, свідоцтво про державну реєстрацію права власності на нежитлове приміщення (офіс), де в графі «Суб'єкт права» пойменовано ТСЖ.
Щодо загального майна зазначимо таке. Не виключена можливість для власників приміщень внести поліпшення в об'єкти загального майна, створити нові об'єкти. Наприклад, побудувати дитячий майданчик на земельній ділянці біля будинку, встановити шлагбаум і будку охорони на в'їзді на прибудинкову територію або огорожу і ворота. І саме в таких випадках і виникає проблема розмежування спільного майна власників і власного майна товариства.
Створюємо нові об'єкти товаришів, але не товариства!
Самі собою нові об'єкти загального майна не з'являються. Як правило, ініціатором їх появи є саме ТСЖ, яке проводить роз'яснювальну роботу з власниками, оформляє відповідні рішення, збирає гроші з власників, залучає підрядника. В результаті весь пакет документів оформляється на ТСЖ. В обліку ТСЖ з'являються витрати. Чи означає це, що власником нового майна стає товариство? Однозначно, ні!
По-перше, всі рішення щодо спільного майна, в тому числі і про створення нових об'єктів, повинні прийматися загальними зборами власників приміщень у багатоквартирному будинку (пп. 1 п. 2 ст. 44 ЖК України).
По-друге, нові об'єкти зводяться з метою обслуговування всіх приміщень в будинку.
По-третє, створення нових об'єктів фінансується за рахунок коштів власників.
І тільки в тому випадку, коли названі ознаки відсутні, ми можемо говорити про створення власного майна ТСЖ. Наприклад, члени ТСЖ приймають рішення встановити вхідні металеві двері в офісі товариства за рахунок членських внесків - двері стає власністю ТСЖ. Порівняйте: на загальних зборах власників приміщень у будинку приймається рішення встановити металеві двері в під'їздах за рахунок коштів власників - двері є спільною частковою власністю мешканців будинку.
«Присвоєння» товариством новостворюваних об'єктів загального майна пояснюється наступними причинами. ТСЖ - представник всіх власників. Дуже зручно оформляти все майно на одного представника, а не на безліч власників. Але навіть при бажанні оформити майно на законних власників (мешканців будинку) зробити це представляється скрутним. В даний час на законодавчому рівні не затверджено форму документа технічного обліку багатоквартирного будинку, що містить перелік усіх об'єктів загального майна [3]. Відсутність даного документа в першу чергу унеможливлює державну реєстрацію права спільної часткової власності на об'єкти загального майна в багатоквартирному будинку, що є нерухомим майном. Подібний прогалина в законодавстві особливо гостро відчувається при віднесенні до власності тих чи інших осіб майна, що знаходиться за межами багатоквартирного будинку. Це і земельну ділянку (прибудинкова територія), і об'єкти, розташовані на ньому (дитячий майданчик, шлагбаум і т. # 8197; д.).
Таким чином, оформлення яких # 8209; або об'єктів у власність ТСЖ хоча і йде врозріз з вимогами житлового законодавства, але є в даний час найбільш надійним і простим способом узаконити права на майно. Є і «складний» спосіб - оформлення майна у спільну часткову власність власників приміщень в будинку (коли право спільної часткової власності не є тісно пов'язаним із правом власності на приміщення) за допомогою норм цивільного законодавства.
Проте, «простий» спосіб не є бездоганним і таїть в собі деякі підводні камені, оскільки ТСЖ володіє не тільки різними правами щодо спільного майна власників і свого власного майна, але і несе обов'язки. В першу чергу мова йде про оподаткування майна.
Податок на майно організацій
Відповідно до ст. 373 НК Україна платниками податку на майно визнаються українські організації. ТСЖ є некомерційною організацією, об'єднанням власників приміщень у багатоквартирному будинку для спільного управління комплексом нерухомого майна в багатоквартирному будинку, забезпечення експлуатації цього комплексу, володіння, користування і в установлених законодавством межах розпорядження спільним майном в багатоквартирному будинку (п. 1 ст. 135 ЖК України) .
Об'єктом оподаткування є рухоме і нерухоме майно (в тому числі передане в тимчасове володіння, в користування, розпорядження, довірче управління, внесене у спільну діяльність або отримане по концесійному угодою), що обліковуються на балансі в якості об'єктів основних засобів в порядку, встановленому для ведення бухгалтерського обліку (п. 1 ст. 374 НК Україна).
Дотримуючись прямими вказівками закону, ТСЖ має відображати в бухгалтерському обліку належне йому майно і сплачувати податок. На практиці ситуація складається таким чином, що товариства беруть на себе зайву відповідальність, відображаючи в бухгалтерській звітності не тільки своє власне майно (якого у ТСЖ може зовсім не бути!), А й спільне майно власників приміщень у будинку, і навіть житлові та нежитлові приміщення цих власників. З огляду на, що в ситуації, що розглядається дані бухгалтерського обліку лягають в основу податкової звітності, відображення майна власників в звітності товариства призводить до зайвої податковому навантаженні останнього.
Щоб уникнути судових суперечок ТСЖ рекомендується правильно вести бухгалтерську, а отже, і податкову звітність. Тоді товариству не доведеться платити податок на майно власників приміщень у будинку.
Обов'язки ТСЖ по відношенню до спільного майна власників приміщень у будинку
Затвердження складу загального майна необхідно з метою контролю подальшої діяльності ТСЖ. Крім того, товариство не повинно сприйматися як вічно діючий орган - «влада» може змінитися. І щоб зміна відбулася відповідно до законодавства та з найменшими втратами, бажано мати в наявності якомога більше документів, що містять відомості про склад і зміни загального майна за час керування будинком ТСЖ. Додамо, що документи - найкраще підтвердження реальної діяльності товариства при спілкуванні з власниками. Розглянемо, які це можуть бути документи.
Резюмуємо все вищесказане. ТСЖ створюється з метою управління комплексом майна в багатоквартирному будинку (спільним майном). За період існування ТСЖ не виключена поява нових об'єктів загального майна. Відносно даних об'єктів з'являється проблема розмежування права власності товариства і права спільної часткової власності власників приміщень на новостворені об'єкти.
Потрібно мати на увазі, що товариство не може бути власником об'єктів загального майна в багатоквартирному будинку. Відображення даних об'єктів в бухгалтерському обліку ТСЖ в якості основних засобів неприпустимо, тому що може привести до неправомірного стягнення з товариства податків. Наголошуємо, що в бухгалтерській звітності необхідно відображати лише власне майно ТСЖ, якого може і не бути!
Відносно власного майна ТСЖ має проводити інвентаризацію в загальному порядку, передбаченому чинним бухгалтерським законодавством. Що стосується об'єктів загального майна, контроль за їх наявністю і станом починається з затвердження на загальних зборах переліку таких об'єктів (для ТСЖ потрібно знати, чим управляти) і здійснюється шляхом проведення періодичних оглядів, результати яких знаходять відображення в актах. Акт огляду стає підставою для прийняття власниками відповідних рішень. Втілення прийнятих власниками приміщень рішень бере на себе товариство власників житла. Можлива також організація позабалансового обліку об'єктів загального майна, щоб мати у своєму розпорядженні незалежної інформацією, сформованої в зручному для користувачів звітності вигляді.
[4] Ця думка висловлена А. # 8200; Д. # 8200; Марченко (держподатінспектор відділу ресурсних, майнових та інших податків УФНС по Маріуполі області) на сайті УФНС по Маріуполі області.