Як визнати житло непридатним для проживання
Умови та вимоги, які характеризують житлові об'єкти нерухомості, регламентовані Житловим кодексом Укаїни. У ньому також містяться підстави і порядок послідовних дій для визнання багатоквартирного або приватного будинку непридатним для постійного житла. До таких підстав відноситься не тільки знос згодом експлуатації, після чого будівля можна вважати старим або аварійним, але і порушення деяких стандартів будівництва, санітарних норм, технічних аспектів, інше.
При виявленні причин для визнання житла, що підлягає знесенню, власники, наймачі та треті зацікавлені особи мають законне право звернутися в місцеве житлове чинне управління, щоб підтвердити факт документально і претендувати на переселення або фінансову компенсацію. Крім того, після проведення низки експертиз, рішенням міжвідомчої комісії може стати проведення капітального ремонту або ж реконструкції будинку.
Комісія повинна складатися з уповноважених державних осіб місцевих органів самоврядування, житлової інспекції, співробітників санітарно-епідеміологічної станції, протипожежного нагляду, інших.
Визнання будь-якого житлового будинку, що експлуатується аварійним, непридатним для постійного повноцінного проживання або зовсім таким, що підлягає знесенню відбувається за допомогою перевірки його несучої конструкції, планування, благоустрою всередині, відповідностей гігієнічним і санітарним умовам. Житлові будинки можуть представляти загрозу для здоров'я і життя українських громадян і офіційно вважатися непридатними в якості житла, якщо:
Знос будь-якого існуючого житлового багатоквартирного або ж приватного будинку з каменю становить понад сімдесят відсотків;
Знос дерев'яного приватного житлового будинку становить понад шістдесят відсотків;
Житлові будинки розташовуються в межах санітарно-захисної, пожежонебезпечного, в тому числі вибухонебезпечного об'єкту, промислового підприємства, інженерної мережі або перебувають на території, поблизу якої будівництво житла заборонено;
Розташування нерухомого об'єкту в небезпечній зоні з точки зору природних катастроф, до яких відносяться обвали, повені, селі, зсуви, паводки інше;
Знаходяться в експлуатації більше десяти-двадцяти років бараки, які не призначені і непридатні для постійного проживання;
Є ризик обвалу або виникнення аварійної ситуації в зв'язку з природним зносом, деформацією житлового будинку, що експлуатується або нанесених ушкоджень;
Будинок постраждав через стихійних лих, пожеж, іншого;
Немає можливості проводити належне технічне, комунальне обслуговування, провести системи комунікацій.
Щоб міжвідомча комісія прийняла правильне рішення щодо визнання житлового приміщення непридатним для проживання, повинні бути присутні такі підстави:
Знаходження обумовленої квартири в будинку підприємства або іншого юридичного установи, яке не відноситься до житлового фонду;
Квартири і обумовлені приміщення розташовуються в будівлі, яке комісія вирішила визнати непридатним в якості житла;
Житло має дефект при будівництві та плануванні, в результаті чого рівень внутрішнього благоустрою не відповідає законодавчим вимогам;
Невідповідність житла санітарним і гігієнічним вимогам;
Квартира документально визнана аварійною.
Що стосується квартири, якщо мова йде щодо житлового приміщення, а не цілої будівлі, то такі питання вирішуються суто індивідуально з ініціативи власника даного житла. Тобто, житловий відділ і міжвідомча комісія повинна отримати відповідний запит і документи, щоб отримати право діяти і приступити до розгляду ситуації. Комісія буде враховувати:
Тип і площа наявної квартири;
Знос багатоквартирного будинку в цілому;
Фінансові витрати на капітальний ремонт, реконструкцію;
Чи можна провести роботу щодо поліпшення умов житла.
дефекти планування
Незважаючи на те, що кожен власник може реалізувати своє право на безпеку і отримати нове житло замість того, яке визнано документально аварійним і таким, що підлягає подальшого знесення, необхідно знати, що саме служить причиною занепокоєння. Непридатним для постійного проживання можна визнати багатоквартирний або приватний будинок при наявності яких-небудь дефектів планування житлового об'єкта нерухомості.
До таких дефектів відноситься розмір кімнат, який має менші параметри, ніж вони повинні бути відповідно до вимог (висота стін менше 2,25 м, ширина статі менше двох метрів, його перебування на рівні нижче вуличного двору, дверні прорізи менше сімдесяти сантиметрів завширшки з неможливістю їх розширити). Також житло може бути визнано непридатним, якщо відстань від вікна до протилежної сусіднього будинку менше трьох метрів або вікна виходять в закритий двір п'ять на п'ять метрів. Крім того, всередині квартири не може перебувати люк в підвал або вихід на горище будинку.
Порушення санітарно-гігієнічних умов
Право на проведення експертизи власники житла і зацікавлені особи можуть реалізувати також при порушенні санітарних і гігієнічних умов. До них відноситься відсутність освітлення в кімнаті або відсутність кімнат, куди виходять вікна під навісні арки або криті галереї, регулярні вібрації, знизити рівень яких не представляється можливим. Виявити їх гранично допустимий рівень самостійно неможливо. Для цього необхідні спеціальні прилади. Це ж стосується підвищеного рівня шуму, який законодавчими нормами строго регламентований. Шум спричинює визнання житла непридатним для нормального і безпечного проживання, якщо ліквідувати його вихідну причину або знизити з допомогою будь-якої звукоізоляції можна.
Оскільки визнання житлового будинку, що підлягає знесенню жодним чином не змінює початкове цільове призначення об'єкта нерухомості і не скасовує вимог до нього, неправильно вважати рівноцінним обміном його з класифікаційною ознакою придатності. Це означає, що остання визначає лише можливість і право використовувати будинок, квартиру для постійного проживання, а непридатне житло служить підставою для того, щоб виключити об'єкт з житлового фонду і перевести в нежитловий.
законодавчі норми
Порядок проведення експертизи для кожного регіону передбачений виконавчою владою Укаїни і місцевих самоврядних органом, на який покладено відповідальність за житлові об'єкти нерухомості.
Визнання об'єкта аварійним і непридатним для проживання, що підлягає знесенню, контролюється житлової інспекцією.
Основні завдання житлової інспекції:
Дотримуватися норм чинного житлового законодавства щодо громадян і держави;
Захищати право споживача щодо надання комунальних послуг, які відповідають вимогам;
Виявляти і усувати порушення в експлуатації житлового фонду.
контроль інспекцій
Житлова регіональна інспекція, куди необхідно звертатися із запитом про проведення експертизи та призначення міжвідомчої комісії, здійснює безпосередній строгий контроль щодо:
Використання житлового облікового фонду з прибудинковими земельними ділянками;
Технічного стану житлового фонду з його інженерним обладнанням і своєчасним проведенням робіт відповідно до затвердженого проекту;
Реалізації встановлених і обумовлених заздалегідь рамок взаємовідносин між учасниками укладеного договору з керуючою компанією, дотримання їх прав і обов'язків;
Обґрунтованості встановлених норм надання комунальних послуг;
Санітарного стану кожного приміщення житлового фонду відповідно до норм санітарно-епідеміологічної станції;
Здійснення заходів підготовки житлового фонду для кожного сезонного використання;
Використання водопостачання та опалювальних систем;
Дотримання норм рівнів і режимів надання комунальних послуг (електроенергія, водопостачання, опалення, газ, інше);
Виконання всіх умов і вимог законодавчого припису;
Дотримання правил і порядку визнання багатоквартирного або приватного будинку непридатним для проживання.
Права міжвідомчої комісії
Після того, як в житлову інспекцію буде подано заяву з документами, які розглянуть в термін близько десяти днів, буде призначена міжвідомча комісія для перевірки достовірності фактів і проведення експертизи об'єкта нерухомості. При цьому, подаючи запит, потрібно мати на увазі, що даний орган має право на:
Проведення власних обстежень та перевірок кожного без винятку нерухомого об'єкта, який знаходиться у відомстві установи, при цьому форма його власності значення не має;
Оформлення висновків і приписів власникам житла і керуючим компаніям щодо усунення будь-яких недоліків;
Перевірку ліцензії у юридичних осіб на проведення тих чи інших послуг, що надаються громадянам;
Вимога у власників і організацій будь-яких документів;
Подачу постанов про анулювання ліцензії юридичних осіб, якщо виявлені грубі порушення;
Застосування та стягнення штрафів за порушення норм і вимог експлуатації і збереження житлового фонду;
Перевірку дотримання порядку і правил щодо визнання будинку як непридатного для проживання громадян;
Внесення пропозицій щодо притягнення посадових осіб до адміністративної та кримінальної відповідальності.
Після призначення міжвідомчої комісії вирішити житлові питання, її обов'язки полягають в наступному:
Визначити придатність будинку, квартири, іншого приміщення для житла, посилаючись на законодавчі вимоги і положення про оцінку житлових об'єктів нерухомості;
Розглянути надійшла скаргу від власників або організацій у встановлений термін;
Визначити технічні можливості проведення капітального ремонту, реконструкції, перепланування, інше.
Контролює і направляє діяльність міжвідомчої комісії її голова, який в свою чергу уповноважений:
Залучити до процесу різноманітних фахівців житлової інспекції, інших відповідних організацій, керівників підприємств;
Проводити розтин конструктивних елементів будівлі;
Залучити до експертизи співробітників житлових експлуатаційних установ;
Опитати власників і наймачів житла для уточнення нюансів і прийняття остаточного рішення комісії;
Розпоряджатися про усунення виявлених дефектів і розпоряджень з зазначений термін;
Викликати відповідальних співробітників відомства на засідання з розгляду питання конкретного будинку.
Як звернутися із запитом
Оскільки робота міжвідомчої комісії починається з надходження відповідної заяви зі скаргою, зацікавлена особа повинна звернутися з ним до місцевого органу самоврядування, який контролює житлові будови. Підставою для його подачі служить вказівку вищестоящої установи, визнати будинок аварійним, уявлення санітарної або протипожежної служби про невідповідності, судовий запит або клопотання прокуратури, а також особиста ініціатива власника.
Щоб заяву дійсно було розглянуто в короткий термін і рішення було прийнято негайно, важливо заздалегідь підготувати необхідні документи:
Технічна документація з Бюро технічної інвентаризації з зафіксованим фактом відсотка зносу будівлі і його окремих несучих конструкцій;
Схема і план квартири з Бюро технічної інвентаризації;
Акт незалежних оглядів за три останні роки з обов'язковим позначенням дати останнього ремонту і його обсягу;
Висновки санітарних органів протипожежної інстанції;
Інші документи в залежності від індивідуальної ситуації, наприклад, особистий паспорт заявника, правовстановлюючі папери, інші.
Правила здійснення запиту
Після отримання запиту міжвідомча комісія повинна самостійно перевірити фактичний знос об'єкта нерухомості, переконатися в наявності дефектів і ступеня їх небезпеки для громадян, а також перевірити всі існуючі підстави для визнання будинку непридатним для проживання. У підсумку комісія виносить одне з таких рішень:
Визнання будинку, квартири, іншого приміщення придатним для проживання;
Визнання об'єкта нерухомості на момент проведення експертизи непридатним для постійного проживання, але з позначенням дій, які усунуть виявлені невідповідності (капітальний ремонт, реконструкція);
Визнання нерухомого об'єкта аварійним, непридатним для проживання без можливості усунути дефекти і таким, що підлягає знесенню.
Після проведення перевірок і винесення рішення складається акт з його офіційним фіксуванням. Якщо хто-небудь з членів міжвідомчої комісії не згоден з рішенням, його протест повинен бути укладений у письмовій формі і додається до акта. Остаточне рішення виносить місцевий орган самоврядування, а не сама комісія. Після прийняття вердикту власники повідомляються про нього в письмовому вигляді не пізніше, ніж через п'ять днів, після чого останні можуть реалізувати своє право. Якщо будівля визнана аварійною і таким, що підлягає знесенню, це право на переселення або грошову компенсацію.