Як вибрати забудовника 1
Довіривши особисті заощадження будівельникам, вкрай важливий вдалий вибір. У надійного забудовника повинна бути в наявності вся дозвільна документація, яка безпосередньо стосується його діяльності, список якісно зведених будівель, що становлять портфоліо, плюс до всього, банк, з яким він співпрацює, повинен відрізнятися надійністю.
+8 (800) 500-27-29 доб. 435
Федеральний номер (дзвінок безкоштовний для всіх регіоновУкаіни)!
Як вибрати надійного забудовника
Спочатку потрібно звернути увагу на той факт, що вдома на стадії незавершеного будівництво часто можуть плутати з об'єктами, які вже здані.
Новобудовою називають будинок, що знаходиться в процесі його зведення (коли ще ведуться будівельні роботи), який відносять до первинного ринку нерухомості.
У свою чергу, повністю зведені об'єкти, з розташованими в них квартирами, права власності на які вже зареєстровані з видачею відповідних свідоцтв, відносять до вторинного ринку (будівництво їх повністю завершено, тому новобудовами їх називати не можна).
На сьогодні забудовниками обираються різні стратегії, спрямовані на продаж. Однією з них є продаж житла на різних етапах виконання будівельних робіт.
Таким чином, покупцям пропонуються найбільш привабливі ціни, а отримані гроші спрямовують на будівництво. Друга передбачає будівництво будинків повністю за рахунок забудовників (використовуються інвестовані кошти). Реалізація об'єктів нерухомості начитається тільки на завершальних будівництво етапах, при цьому, дисконт звичайно мінімальний.
Так чи інакше, доведеться провести оцінку існуючих ризиків, прийнявши обдумане рішення: яким забудовнику слід віддати перевагу.
- випадки з недостроем (довгобудом);
- допущення недоробок і технологічних помилок;
- невідповідність зведеного будинку купівельним очікуванням;
- можливість використання подвійних продажів.
При правильному підборі забудовника, покупець нерухомості в новобудовах об'єкті може домогтися максимального зниження позначених ризиків, які, до того ж, можуть компенсуватися через ціновий дисконт.
Вивчення відомостей про забудовника
До моменту визначення з забудовником, слід провести збір інформації про нього, яка відкрита для доступу. Найперший джерело, звичайно ж, сайт, що належить забудовнику.
Користуючись ним, можна дізнатися, наскільки довго він веде свою діяльність, яка кількість об'єктів їм вже було побудовано, і якими здобутками він бладает.
Коли сайт, що належить забудовнику, в своєму розпорядженні відомості про темп проведення будівництва, - це вже величезний плюс. Це показує те, що всі робочі процеси, які використовуються компанією, чітко налагоджені і свідчить про прекрасних шанси на те, що будинок буде збудований вчасно.
При ознайомленні з відомостями про забудову, кожен бажаючий повинен мати доступ до проектної декларації - даних, які є в установчій документації, бухгалтерських (за три роки) і річних звітах, а також аудиторських висновках. Практично кожному покупцеві буде цікаво ознайомитися з ними.
У девелоперском проект все куди цікавіше. Він дозволяє уявити об'єкт при завершенні його будівництва, з наявністю прав на землю, конкретними термінами завершення будівельних робіт і дозволом на них, з позначенням виду дозволеного використання земельної ділянки. Ця документація повинна бути в обов'язковому порядку, коли забудовником ведеться діяльність з урахуванням ФЗ-214.
Щоб заощадити час, слід згадати, що залишені про забудовника відгуки на будь-якому форумі пайовиків або займана забудовником позиція в рейтинговому списку, не відображує дійсність, оскільки подібна інформація носить, здебільшого, суб'єктивний характер.
Однак якщо обраний забудовник визначений в списку як проблемний, або ж знаходиться в переліку юросіб, які перебувають у процедурі банкрутства, є сенс пошукати іншого кандидата.
Важливий показник, що характеризує надійність забудовника і дійсність гарантій виконання ним своїх зобов'язань - наявність великих партнерів.
Коли забудовник кредитується солідними банківськими установами, що мають добру репутацію, або є інвестор, який вкладає кошти в будівельні роботи, - це, поза всякими сумнівами, можна вважати ознакою стабільної діяльності, оскільки будь-який з серйозних інвесторів, перед тим як вкладати в діяльність компанії свої кошти , організовує ретельну її перевірку, для визначення ступеня ризику вкладень.
Банківські установи не тільки виступають учасниками фінансування девелоперських проектів, але і можуть бути іпотечними кредиторами для всіх, хто бажає придбати житлові квадрати в зводиться будинку.
При останньої схемою взаємодії, банк набуває в якості застави квартири і, отже, вже виконав перевірку компанії, яка виступає забудовником на предмет її благонадійності.
За якими схемами працюють забудовники?
Зараз забудовники пропонують кілька видів договорів, які використовуються при реалізації житла в споруджуваних житлових будинках.
Йдеться про такі різновиди:
- Договорі пайової участі;
- Житловому сертифікаті;
- Попередньому договорі купівлі-продажу або ж участі в капіталі;
- Житлово-накопичувальному або житлово-будівельному кооперативах.
Слід дізнатися, який з даних договорів буде запропонований забудовником. Для покупця більш надійна і безпечна - це перша різновид з означеного вище переліку (договір пайової участі).
Схема останнього строго регламентується ФЗ-214. При підписанні ДДУ, за компанією-забудовником закріплюється ряд зобов'язань, порушення яких може спричинити накладення штрафів і виникнення більш серйозного списку наслідків.
Перевага ДДУ полягає в наступному:
- За його основу взята законодавча база, яка регулює умови, відповідно до яких залучаються кошти пайовиків, і обсяг відповідальності самого забудовника;
- Покупець, при даних обставинах, що не розцінюється як комерційний партнер забудовника, забезпечений більш вигідним становищем та умовами, які знижують виникнення ризиків;
- Цей вид договору може бути укладений лише коли земельна ділянка знаходиться у власності у забудовника або використовується ним на умовах довгострокової оренди. Це зменшує ризик використання шахрайських схем, пов'язаних із залученням фінансів, які взяті під будівництво житлових комплексів «з повітря»;
- Договір повинен пройти через держреєстрацію, що позбавить від ризику подвійних продажів одного і того ж об'єкта.
Житлово-будівельний і житлово-накопичувальний кооператив відносяться до ще однієї досить поширеною схемою фінансування будівельних робіт.
Тут вимоги, що висуваються законом до забудовника, не такі жорсткі, в порівнянні з ДДУ, і надають можливість використання фінансів пайовиків / пайовиків з метою оформлення дозвільної документації ще з моменту формування котловану.
Тут є досить істотний ризик для покупців - подібний спосіб не захистить від подвійних реалізацій житла, тому що подібний договір не передбачають конкретні терміни для закінчення будівельних робіт.
Така ж ситуація складається і з житловими сертифікатами: по суті, вони являють собою своєрідні облігації, що не припускають прив'язки до конкретного об'єкта нерухомості (прив'язка виконана лише до конкретної квадратурі житла).
З моменту закінчення певного періоду, у покупця виникає право вимоги від забудовника повернення коштів (з оплатою відсотків) або обумовленої площі в збудованому житловому будинку.
Попередня угода відноситься до ще однієї форми придбання забудовниками фінансів на забезпечення виконання будівельних робіт. Але тут недолік полягає в тому, що це лише договір про намір, який не тягне за собою закріплення за сторонами відповідальності за виконання умов.
Тобто на відміну від ДДУ, інші позначені в списку види договорів з придбання житла в цих будинках мають менше ризиків для покупців.
Але це далеко не означає, що від цих варіантів відразу ж необхідно відмовлятися, кожен з них має свої особливості і переваги в окремих випадках, і вони є повністю законними.
У разі пропозиції забудовником подібних договірних форм придбання житлоплощі, слід оцінити всі можливі ризики, на випадок, якщо він буде виконувати покладені на нього обов'язки недобросовісно або реалізує одну з шахрайських схем.
Досвід ведення діяльності
Тривалість діяльності забудовника відноситься до ознак надійності, тому, в першу чергу, слід поцікавитися про вагомість досвіду, наявного за плечима у забудовника.
Слід розуміти, що неможливо провести оцінку якості виконаних будівельних робіт, грунтуючись на відгуках мешканців, що виражають невдоволення іншими новобудовами, зведеними забудовником або ж інформації про наявність проблемних моментів з якимось іншим об'єктом.
Підсумковий результат повністю залежимо від найнятого підрядника, а їх забудовник може наймати кілька, причому, в кожному з будівельних об'єктів вони можуть бути різними.
Навіть якщо компанія має досить істотним досвідом роботи, цей факт не можна оцінювати як гарантію того, що будинок здадуть вчасно, без присутності недоліків в технологічному плані, а забудовником будуть повністю виконані всі зобов'язання.
У разі звернення уваги на будинок, що будується, яка нещодавно вийшла на ринок компанією, не потрібно відмовляється від такого варіанта, цілком можливо, що вона має безліч переваг серед інших.
Ситуація з недотриманням будівельних темпів, термінів, передбачуваних на введення об'єкту в експлуатацію, властива переважної частини девелоперів, незалежно від досвіду їх роботи.
Причиною цього може служити погіршення становища в окремій галузі або ж вплив економічних факторів. Однак якщо забудовник досить великий і має гарну репутацію, він швидко і безболісно вийде з подібного скрутного становища.
Дії, спрямовані на перевірку забудовника і отримання про нього повних відомостей, повністю виправдані. Довіряючи забудовнику свої заощадження, потрібно бути повністю впевненим у цільовому їх використанні, і що підсумком підписання угоди з ним, стане вселення в нове житло в означений для цього термін.
+8 (800) 500-27-29 доб. 435
Федеральний номер (дзвінок безкоштовний для всіх регіоновУкаіни)!
Чи була Запис корисна? Так Ні 2 з 2 Новомосковсктелей вважають Запис корисною.