Як проводиться реєстрація договору купівлі-продажу квартири
Ми будемо говорити про той момент, коли продавець і покупець обговорили всі нюанси своєї угоди, прийняли рішення про продаж-покупку, склали договір, підписали його, а часто ще гроші передали-прийняли.
Чого досягли сторони тим, що поставили під цим папером свої підписи? Їх угода відбулася: продавець висловив свою волю: «Хочу продати таку-то квартиру за такою-то ціною». Покупець з цим погодився, таким чином, договір вступив в силу. Тепер він - новий власник житла. Житлове приміщення перестало належати продавцю, але його право на нього до цих пір залишається за продавцем, тому що переходить до покупця тільки після того, як зареєстрована державою.
Тепер їм потрібно зробити наступний крок: зафіксувати зміну власника, іншими словами, зареєструвати право за новим власником прийнятим порядком.
Особиста явка в Росреестр і відправлення документів поштою
Обидва учасники, які тепер називаються сторони договору, можуть з'явитися в Росреестр, будь-який його орган, розташований за місцем знаходження предмета угоди, особисто, і своєю рукою написати заяву про те, щоб цей орган зареєстрував перехід права власності. Їм дається можливість також відправити заяву з доданими документами поштою.
При особистій явці вони обидва заповнюють бланк вручну в присутності працівника цього органу на підставі своїх паспортів. Якщо ніхто з них не може з'явитися, ця заява можуть заповнювати довірені особи, яким доручено довести справу до фіналу. Вони пишуть його на підставі їх довіреностей, посвідчених нотаріусом. За дітей до 14 років заява подають батьки або опікуни. Їм довіреність не потрібна. Також довіреність не потрібна представникам громадян, визнаних недієздатними, а ці особи призначені бути представниками їх рішенням суду.
Якщо продавець і покупець вирішили направити свої папери поштою, вони повинні спочатку піти до нотаріуса і засвідчити свої підписи на заяві, а також на договорі купівлі-продажу. При відправці пакета в Росреестр, потрібно вкласти в нього копії паспортів.
Поштове відправлення повинно мати опис вкладення, воно відправляється з оголошеною цінністю, з повідомленням про вручення.
Ця заява приймається Росреестра в будь-який термін, не обов'язково пов'язаний з майбутньою угодою, після його надходження документи будуть прийматися тільки від нього особисто.
Як подати заяву через інтернет
На сайті Росреестра в тестовому режимі працює портал, що дозволяє замовляти операції по реєстрації прав на квартиру через інтернет. Подача заяви на реєстрацію прав, постановка квартири на кадастровий облік, замовлення виписки з ЕГРН - все це буде можливо зробити, лише зайшовши у всесвітню мережу.
Для того щоб скористатися цими послугами у всій мірою, потрібно мати електронно-цифровий підпис. Ті, у кого її ще немає, можуть лише записатися онлайн на прийом в будь-яке відділення Росреестра.
Які подаються документи?
- Заяви сторін.
- Квитанція про сплату держмита (оригінал і копія).
- Документи про право власності на квартиру.
- План об'єкта або кадастровий паспорт.
- Паспорти осіб, з'явилися особисто, або довіреності, які повинні пред'явити представники. Звичайно ж, вони представляють і свої паспорти.
- 3 примірника договору купівлі-продажу.
- Акт прийому-передачі, теж 3 примірника.
Ці документи подаються обов'язково. Можуть знадобитися і інші. До них відносяться дозвіл (згоду) органу опіки та піклування на те, що:
- можна продати квартиру, хоча дитина до 14 років або недієздатний є власником;
- особам, відповідальним за дитину до 14 років або недієздатного, дозволено дати згоду на вчинення ними цієї угоди;
- квартира, в якій проживають такі особи, можна продати.
Якщо в квартирі залишаються особи, які будуть продовжувати нею користуватися, тоді потрібно подати довідку з керуючої компанії ЖКГ (МУП, ТСЖ).
Всі документи слід подавати в оригіналі з додатком копії.
Чи згоден чоловік?
Отже, закон виходить з того, що один з подружжя здійснює операцію, так як у нього вже є згода другого з подружжя.
А що робити в разі, якщо операція була здійснена проти волі другого з подружжя?
Цей чоловік може звернутися до суду і вимагати визнання її недійсною. При цьому він повинен довести: чоловік чи жінка навмисне не поставив його до відома про своє бажання придбати або продати квартиру, знаючи, що згоди на це він не отримає.
Чи можна передумати продавати і забрати документи?
Договір набуває чинності, будучи підписаною обома сторонами. Вони висловили свою волю: продаємо-купуємо. Вони визначили, що є предметом купівлі-продажу: конкретна квартира. Вони змовилися про ціну, яку сплачує покупець, і часто продавець її вже отримав.
Все говорить: угода відбулася.
Росреестр тільки фіксує перехід права власності від продавця до покупця на підставі укладеного ними договору. Це передбачено в пункті 1 статті 551 Цивільного кодексу РФ.
Законним власником майна вже став покупець. Він квартирою володіє: вона стала належати йому, входити в його господарство. Покупець може вже користуватися житловим приміщенням, жити в ньому, робити ремонт, міняти замки і двері.
Найчастіше продавці вирішують цим моментом скористатися, не до кінця оцінюючи важливість підписаного ними договору: хіба мало що може статися? Покупець перестав подобатися! Розриваємо угоду, і все тут! Але Пленум Верховного суду України роз'яснив цей тонкий момент: продавець нерухомості не може вимагати визнання договору продажу недійсним, тому що він вже укладено!
Буває інша ситуація: продавець починає ухилятися від того, щоб піти в Росреестр із заявою, за яким почне реєструватися перехід права власності. Тоді покупець може домогтися реєстрації переходу права власності на придбану ним квартиру через суд (пункт 3 статті 551 ГК РФ). Держава стоїть на його стороні. Тільки він повинен довести факт ухилення продавця.
А якщо продавець не тільки ухиляється від подачі заяви, але і перешкоджає новому власнику вступити в користування майном, суд зобов'яже його виконати зобов'язання в натурі - передати квартиру.
Ми бачимо: шляху назад в односторонньому порядку немає. Тільки за обопільною згодою!
А якщо підписано кілька договорів з різними людьми, до кого перейде квартира?
Ми вже з'ясували виключно важливу роль договору купівлі-продажу нерухомого майна. Буває, що попадеться безвідповідальний власник: він виставив її на торг і став підписувати договори з усіма, хто внесе йому завдаток, або навіть сплатить ціну покупки повністю.
Який з договорів самий «дійсний»? Закон передбачив такі випадки.
Суди виходять з положень статті 398 Цивільного кодексу РФ, яка «розрулює» ці делікатні моменти. Треба знати головне: квартира залишиться власністю того, хто встиг своє право на неї зареєструвати в Росреестра. Іншим покупцям залишиться тільки вимагати відшкодування збитків.
А якщо жоден з покупців не зареєстрував, кого з них вибере суд? Чиє вимога задовольнить? Верховний суд України роз'яснює судам цей момент: реєстрації підлягає перехід права власності до того покупцеві, який отримав квартиру в натурі, тобто в неї в'їхав, почав здійснювати права користування, іншими словами, її зайняв. А решта покупців можуть стягувати збитки і вимагати повернення сплачених ними грошей.
Чи відбудеться реєстрація купівлі-продажу квартири на нового власника, якщо нею користується орендар колишнього господаря?
Якщо старий господар здав своє майно в оренду, а термін оренди ще не закінчився, то які права нового власника? Чи є це перешкодою до реєстрації? Що робити, якщо продавець посилається на орендарів, на закони, і не бажає писати заяву в Росреестр?
Ця проблема вирішується в суді. На вимогу нового власника суд зобов'яже Росреестр зареєструвати зміну власника житла. І, вже вступивши в права власності, йому доведеться далі вирішувати питання зі вступом в реальне користування житлом.
Що робити, якщо одна зі сторін заявить про відкликання документів?
Закон про реєстрацію прав на нерухомість передбачає цей випадок, коли в Росреестр надходить заява від одного з учасників угоди з проханням про її зупинці. У цьому випадку реєстрація припиняється на один місяць, а фахівець повідомляє про це другу сторону. Якщо питання не буде врегульовано сторонами за місяць, приймається рішення про відмову.
Якщо це заява надійшла від продавця без достатніх на те причин, покупець може звернутися до суду з вимогою про проведення реєстрації переходу права власності до нього. Суд, по всій видимості, прийме його сторону, позов задовольнить.
При надходженні такої заяви від покупця питання також може бути перенесений до суду, де буде вирішуватися питання про виконання ним своїх зобов'язань за договором, а саме - оплаті купленого майна і реєстрації права власності.
Що робити, якщо колишній господар помер, а реєстрації ще немає?
Між укладенням договору і подачею заяви в Росреестр є якийсь час, тому бувають випадки, коли з продавцем відбуваються трагедії - ДТП, серцевий напад, що призвели до смерті.
Якщо заява про реєстрацію права власності на нового господаря сторонами в Росреестр подано, процедура триває. Вона може бути припинена на місяць за заявою представників померлого продавця, за цей час покупець може звернутися в суд із заявою про примушення Росреестра до реєстрації права.
Інший момент, якщо колишній власник житла помер, не подавши заяви про перехід права власності. Раз право власності не перейшло до нового власника, ця нерухомість становить спадкове майно. Новому власникові потрібно почекати шість місяців, поки спадкоємці вступлять в права спадкування, і пред'явити позов до них з метою спонукати до реєстрації права власності на нього.
Варто порадити покупцям нерухомості якомога швидше подавати заяви про реєстрацію переходу права власності. Відбутися може всяке. Але, якщо в поданих документах співробітник Росреестра виявить помилки, що вимагають виправлення, у разі смерті продавця буде вкрай складно виправити їх, навіть якщо це будуть помилки в написанні номера паспорта покупця, наприклад.
Що перевіряється при реєстрації і чи можуть відмовити?
По-перше, документи перевіряються на справжність. По-друге, ретельно вивчається сам договір, за яким була проведена продаж і купівля нерухомості (докладніше див. Як скласти договір купівлі-продажу квартири (скачати бланк, зразок)?).
Причин для відмови в реєстрації може бути багато. Найчастіше відмова надходить, коли подається неповний пакет документів або вони неправильно оформлені. В цьому випадку заявники мають можливість зібрати відсутні документи, а також оформити їх належним чином. Такі випадки можуть виникнути, наприклад, якщо в договорі зазначено нове найменування вулиці, на якій розташований предмет договору, а в правовстановлюючому документі - старе. Якщо замість повного імені та по батькові в документі стоять ініціали. Або, як ми зазначали вище, неточно вказано номер або серія паспорта.
Складніше вирішувати проблеми з документами, в достовірності яких працівник, який вивчає їх, засумнівався. У цьому випадку він призупиняє реєстрацію і робить запити в ті органи, які видали ці документи, з проханням підтвердити їх видачу або винесення, або підтвердити відомості, що містяться в них.
Подальша доля реєстрації залежить від достовірності документів: відомості підтверджуються - процедура оформлення реєстрації триває. В іншому випадку він виносить відмова.
Однак весь ризик лежить на покупцеві. Самі працівники цього органу радять ретельно вивчати документи на житлове приміщення при проведенні переговорів з приводу купівлі-продажу. Обов'язковою умовою має стати запит про статус нерухомості, що продається в ЕГРП щонайменше за день до укладення угоди. Дуже корисно дізнатися про власників квартири від сусідів.
Потрібно пам'ятати: якість підробок підвищується з кожним днем, і навіть висококваліфіковані фахівці Росреестра бувають не в силах виявити візуально підробку. Вони не мають ні спеціальних знань, ні спеціальних приладів, що дозволяють це робити.