Як продати житло з орендарем всередині
Ситуація, яка трапляється досить часто: власник квартири здає її, а потім вирішує продати. Тут виникає питання: що робити з орендарем? Сповіщати його? Як взагалі будувати з ним стосунки в такий непростий час? Можливих варіантів Інтернет-журнал про нерухомість Metrinfo.Ru нарахував три. Кожен з них - як це завжди буває при подібних життєвих альтернативах - має свої достоїнства і недоліками.
«Тут працює ціла сума факторів, - каже Валерія Родіонова, керівник філії« Сивцев Вражек »компанії« Нове місто ». - У жилому житло зазвичай розкидані речі, присутні запахи - все це псує враження. Є й інші, більш раціональні чинники. Бачачи, що в квартирі хтось живе, покупець напевно задумається про те, чи не буде проблем зі звільненням. Коли панує ажіотаж, все хапають все, що завгодно - такі міркування відступають на другий план. Але сьогодні, коли стан ринку помітно більш спокійне, покупці ходять і прискіпливо вибирають ... Можна сформулювати так: якщо є дві квартири, абсолютно однакові за ціною і однаково подобаються за своїми споживчими характеристиками, але в одній живе орендар, а в іншої немає - покупець, швидше за все, вибере другий варіант. Просто, щоб знизити ймовірність майбутніх проблем ».
Мінуси і сумніви: в загальному, цей гранично чесний і відкритий спосіб хороший всім, крім одного: в той час, поки квартира пустує, вона не приносить ніякого доходу. Продаж зазвичай займає 2-3 місяці (хоча може і затягнутися на півроку-рік), кожен місяць - це, при нинішніх цінах, мінімум $ 1000.. Якщо квартира в кінці кінців буде продана, це мізер - на ринку продажів зовсім інші цифри, і цілком можна отримати надбавку до ціни в $ 10 тисяч саме за те, що об'єкт вільний. А якщо не буде? Тоді ми отримуємо чисті втрати.
Нагадаємо, до речі, що не продається об'єкт часто з причин, від власника не залежних. Наприклад, більшість продажів сьогодні - це альтернативи: реалізуючи своє, ми відразу ж доповідаємо гроші і набуваємо щось більш дороге. І цілком може статися, що власник невірно оцінив стан ринку: виручених грошей плюс доплати не вистачить на бажаний варіант. А значить, що продавати свою квартиру просто не має сенсу ...
Спосіб № 2. Продавати, але не виганяти
Другий шлях - продавати при мешканця, але поставивши його до відома. Досвідчені ловеласи стверджують, що немає в жіночому серці фортець, яких не можна було б взяти ласкавими словами - цей принцип і слід застосувати до орендаря. Тобто наговорити йому багато різних, всіляко заспокійливих слів.
Перш за все, зробити упор на те, що намір продати квартиру і фактичний продаж - це «дві великі різниці». Іноді, як уже говорилося вище, продати не виходить. По-друге, натякнути на те, що з'їжджати, можливо, і не доведеться. Багато покупців є інвестиційними - вони купують квартиру не для власного проживання, а з метою вкладення грошей. Навіть якщо покупець виявиться чистим спекулянтом (слово це використовуємо суто як технічний термін, без всякого негативного відтінку), тобто він буде розраховувати перепродати потім цю квартиру дорожче - все одно такий власник не стане заперечувати, що в квартирі хтось живе і приносить йому хоч невеликий, але прибуток.
Одним словом, шанси у нашого знімає залишитися жити в цій же квартирі не так вже й малі - просто, каже Костянтин Парменов, керівник відділу вторинного житла агентства нерухомості «Кутузовський проспект». поміняється людина, якій треба буде платити гроші.
По-третє, даємо орендарю «залізобетонні» гарантії того, що якщо звільняти квартиру все-таки доведеться, він буде попереджений про це за солідний термін - як мінімум за два місяці. Чи будемо ми потім виконувати ці обіцянки або поставимося до них, як кажуть сьогодні, «без зайвого догматизму» - окрема тема, але пообіцяти позитивно варто ...
По-четверте, обговорюємо прийнятний для всіх сторін графік показів. Наприклад, це можуть бути два дні на тиждень - понеділок і четвер, а в будь-які інші дні відвідування квартири сторонніми строго заборонені. Це дозволить мешканцям не хвилюватися з приводу власного спокою.
І, нарешті, найефективніший - гроші. Життя в квартирі, що продається - це не зовсім комфортні умови, за що знімає повинна бути запропонована знижка. На думку В.Родіоновой ( «Нове місто»), на рівні не менше 10% від орендної ціни. І ще має сенс пообіцяти орендарю, що - якщо все пройде нормально - ви при розставанні дасте йому якусь суму «за турботу». Чи не той страховий депозит, який власник квартири зобов'язаний повернути мешканцеві при розставанні, а щось зверху.
Спосіб № 3. Нічого йому не говорити
Спосіб для самих укритті - зберегти продаж в таємниці від орендарів до самого останнього моменту. Повідомити тільки тоді, коли є покупець, і визначена дата звільнення квартири.
Мінуси і сумніви: при всьому тому, що тут не буде взагалі ніяких фінансових втрат, фахівці ринку дуже не радили поступати таким способом. «Граючи в шпигунів», ви можете потрапити в будь-який момент - наприклад, показуючи квартиру покупцеві. Знайти правдоподібне пояснення, чому ви перебуваєте в квартирі, та ще в суспільстві сторонніх, навряд чи вдасться.
«Вступаючи подібним чином, ви жорстоко ображаєте людини, - зазначає В.Родіонова (« Нове місто »). - І не варто забувати, що він має масу можливостей вам помститися, оскільки проживає у вашій квартирі ». Експерт привела чимало прикладів того, яким чином орендар може зробити «козячу морду» господареві квартири. Буває, що з житла вивозиться абсолютно все - включаючи меблі (хазяйську), міжкімнатні двері та батареї опалення. Один орендар виявив воістину єзуїтську винахідливість, заливши бетоном каналізаційні труби - і господареві доводилося дуже довго і дорого все ремонтувати.
Втім, все це для досить дорогих сегментів, де люди культурні і винахідливі. Що до класу «економ», наших типових багатоповерхівок - то там господаря в такому випадку часто просто б'ють ...
Закон орендаря захищає, але ... не працює
Будь-який конфлікт, зрозуміло, краще вирішувати законним способом. Цивільним кодексом, нагадує Марія Жукова, перший заступник директора компанії «МІЕЛЬ-Оренда». передбачений договір найму, який досить серйозно захищає права наймача. Зокрема, не можна виселити наймача при відчуженні об'єкта нерухомості - згідно з ЦК, умови договору найму зберігаються, і новий власник квартири зобов'язаний дотримуватися умов цього договору - зокрема, дозволяти наймачеві жити на тих же умовах аж до закінчення терміну договору найму.
На жаль, для нашого ринку це все більше теорія. Дуже багато угод про оренду досягаються в усній формі - люди просто домовилися, нічого не записавши на папері. Часто буває і так, що договір укладається - але на один рік. За його закінчення сторони погоджуються продовжувати відносини - але без жодних паперів. Так що виходить, що переважна більшість наших орендарів - безправні істоти. Які якщо і можуть захищати свої права, то тільки бетоном або мордобоєм.