Як продати частку в квартирі
Перше, що потрібно зробити потенційному продавцю, це визначитися. чи буде він займатися всіма питаннями самостійно або ж звернеться до послуг ріелтора.
Серед переваг самостійного продажу можна виділити, по-перше, можливість контролювати процес «від і до», а по-друге, економію грошей на послугах посередника. Однак є у даного варіанту і свої недоліки.
Продаючи частку в квартирі своїми силами, продавець ризикує в кращому випадку витратити дуже багато часу на підготовку всіх необхідних документів, в гіршому - нарватися на шахраїв.
На практиці все це забирає далеко не один тиждень, і не кожен власник в змозі займатися цим самостійно.
Ріелтор зацікавлений в тому, щоб частка в квартирі була продана якомога дорожче. тому його гонорар в переважній більшості випадків розраховується в процентному співвідношенні до загальної суми угоди.
При самостійному виконанні всіх заходів у продавців йдуть багато місяців. В результаті їм це набридає і вони просто продають частку в квартирі за набагато меншою в порівнянні з реальною вартістю.
Навіть якщо покупець буде знайдений, на збір документів, складання договору купівлі-продажу, проведення реєстраційних заходів, виконання взаєморозрахунків та інші пов'язані з такою угодою заходи знадобиться дуже багато часу і сил.
Кожен етап має безліч підводних каменів, про які людина без спеціальної підготовки може просто не здогадуватися.
Тому щоб уникнути труднощів і зробити все в найкоротші терміни фахівці рекомендують відразу звертатися до ріелтору.
Однак і тут потрібно бути уважним і обережним. Незважаючи на всі переваги співпраці з агентствами з нерухомості, подібні взаємини мають і ряд недоліків.
Головним з них для продавця є необхідність сплати гонорару ріелтора. В середньому він складає 5% і може помітно змінюватися в залежності від особливостей і складності конкретної угоди.
Потрібно пам'ятати, що і серед ріелторів є безліч шахраїв. Тому перш ніж укладати договір співпраці з агентством або окремим посередником, потрібно постаратися знайти про нього якомога більше інформації і відгуків.
Для чого купують частки?
Адже за законом навіть при покупці частки в розмірі 50%, наприклад, в двокімнатній квартирі, це не гарантує покупцю право володіння однією з кімнат.
Тобто він стає власником половини площі об'єкта нерухомості, а який саме - це вже окреме питання, який в більшості випадків вирішується за іншими співвласниками.
Найчастіше частка в квартирі купується для отримання постійної прописки. Розмір частки в даному випадку не важливий. На практиці зустрічаються навіть такі випадки, коли купують однопроцентну частку.
Для отримання прописки необов'язково узгоджувати це з іншими власниками, що є додатковою перевагою для покупця. Але якщо власник частки захоче прописати в об'єкті нерухомості третя особа, згода інших власників доведеться отримувати обов'язково, за винятком тих випадків, коли реєструють неповнолітніх дітей.
Вкрай рідко люди купують частку для власного проживання. В даному випадку вони грають в свого роду лотерею: вийде нормально домовитися з іншими співвласниками - буде дах над головою, не вийде - нічого доброго з такої покупки не вийде.
Даний варіант є ризикованим. і фахівці рекомендують зв'язуватися з ним тільки в крайніх випадках, коли жити взагалі ніде.
Досить часто частки в квартирах купують з метою інвестування. При купівлі об'єкта нерухомості по частках в результаті загальна вкладена сума часто виходить набагато меншою, ніж, якби ця ж квартира купувалася відразу цілком.
Але варіант теж не 100% -й. Немає ніяких гарантій, що продавець буде йти назустріч інвестору до кінця. На останньому етапі він може просто запросити дуже велику ціну і вигоди від такого інвестування не буде.
Також частки в квартирах купують професійні рейдери. Роблять вони це з самого початку недобрими намірами. Рейдер купує частку, «зміщує» співвласників і нав'язує їм свої умови, як правило, змушуючи до продажу квартири на не самих вигідних умовах.
Рейдер просто створює для співвласників нестерпні умови для проживання і робить все можливе, щоб вони самі погодилися продати свої частки за безцінь.
Чи потрібно повідомляти учасників часткової власності?
Цей момент є головною відмінністю між продажем «цілої» квартири і її частини.
Найчастіше співвласниками стають люди, що купили квартиру перебуваючи у шлюбі і надалі вирішили розлучитися, а також ті, хто отримав нерухомість у спадок. Кожен співвласник має переважне право покупки. що дозволяє йому придбати частку інших співвласників в першу чергу.
Тому продавець повинен обов'язково повідомити інших співвласників про своє рішення продати частку, відправивши їм замовне повідомлення. Важливо правильно оформити текст звернення. Найкраще відразу заручитися допомогою нотаріуса.
Закон цього, звичайно ж, не вимагає, але при виникненні в майбутньому будь проблем нотаріальне повідомлення стане кращим доказом того, що продавець повідомив інших власників, не порушивши їх переважне право покупки.
У повідомленні наводиться така інформація:
Питанню вартості потрібно приділити особливу увагу. Згідно із законом продавець може запропонувати співвласникам купити частку тільки за такою вартістю. за яку він продавав би її стороннім особам.
Оповіщення рекомендується відправляти цінним поштовим листом з обов'язковим повідомленням про вручення. Також повинна бути зроблена опис вкладення. З її допомогою можна буде довести, що документ взагалі надсилається.
Відлік ведеться з моменту отримання повідомлення.
Якщо відразу кілька співвласників виявили бажання купити частку, продавець має право самостійно вибрати. кому саме її продавати.
При наявності покупця серед співвласників чекати завершення місячного терміну на отримання відмов від інших сусідів не потрібно.
Якщо ніхто з співвласників не захотів купити частку, продавець отримує законне право продавати свою власність сторонньому покупцеві. Попередньо необхідно оформити відмову сусідів від переважного права купівлі. Всі папери підлягають нотаріальному посвідченню.
Як залагодити суперечки з сусідами?
Досить часто при бажанні продати свою частку в квартирі продавцеві доводиться залагоджувати суперечки з сусідами.
Однак незалежно від того, наскільки позитивно або негативно вони ставляться до майбутньої зміни власника, якщо ніхто з них за 1 місяць не дав згоди на покупку частки, їх думка враховуватися не буде.
Однак співвласники часто навмисно затягують процес продажу, спочатку нібито погоджуючись скористатися своїм правом переважної покупки, а потім відкладаючи оформлення угоди з будь-яких, зазвичай надуманих причин.
У такій ситуації продавець теж може піти на хитрість, попередньо домовившись із стороннім покупцем. Надходять у такий спосіб: власник оформляє договір дарування. покупець передає йому гроші.
Дарувати свою частку можна без згоди з боку сусідів. Однак така угода не зовсім законна і досить ризикована.
Але для цього у них повинні бути істотні докази. здатні підтвердити факт передачі грошових коштів дарувальнику.
Підготовка об'єкта до презентації
Хоча продаж частки в квартирі і не має великого попиту на ринку нерухомості, до процесу підготовки до операції потрібно підійти грунтовно.
Наступний важливий етап - підготовка частки до презентації. На стан будинку і квартири в цілому покупці, як правило, не звертають особливої уваги. якщо тільки вони не збираються жити там відразу після покупки. Але відповідальний продавець все одно повинен підготувати частку до презентації. Успішний показ в більшості випадків є вирішальним фактором.
Процедура підготовки гранично проста. Перш ніж запрошувати зацікавлених людей. перевірте стан всіх приміщень, на які може претендувати покупець, і приведіть їх в порядок.
Продавець повинен бути готовий до несподіваних питань з боку покупців і прохань поспілкуватися з співвласниками.
Заздалегідь домовтеся з сусідами і обов'язково повідомте їм про майбутній візит клієнтів.
оформляємо угоду
Після того як всі розбіжності з співвласниками будуть улагоджені, а зацікавлений покупець знайдений, можна переходити до оформлення договору купівлі-продажу та реєстрації угоди в Росеестре.
У більшості моментів така угода практично не відрізняється від стандартної продажу квартир. Потрібно лише зібрати додаткові документи. перелік яких буде наведено далі. У число основних же документів входить наступне:
- Свідоцтво, яке підтверджує право власності на продавану частку.
- Довідка про прописаних в квартирі особистостях.
- Кадастровий паспорт.
- Паспорти учасників угоди.
- Технічний паспорт.
Залежно від умов конкретної ситуації перелік необхідних документів може змінюватися. тому його слід попередньо уточнити в окремому порядку.
До числа додаткових документів. необхідних для успішного продажу частки в квартирі відносяться:
- копії повідомлень всіх співвласників про продаж з пропозицією придбати частку по праву переважної покупки. Обов'язково завіряються у нотаріуса;
- завірені копії про вручення повідомлень співвласникам;
- відмови співвласників квартири від покупки або свідоцтво про передачу заяви за відсутності відмов у місячний термін після вручення повідомлень.
Конкретний порядок проведення даної процедури краще уточнювати окремо на момент проведення операції, тому що відповідно до чинного законодавства він може дещо змінюватися.
Таким чином, продаж частки в квартирі - це досить складна процедура. Спочатку власник повинен вирішити. чи буде він звертатися до нотаріуса або зможе все зробити самостійно.
Після виконується обов'язкове повідомлення інших співвласників про намір продати частку. Вони повинні дати відповідь протягом 1 місяця з моменту отримання повідомлень. Якщо ніхто не захоче скористатися правом переважної покупки або ж не дадуть відповідь на повідомлення, продавець отримує повне право на продаж своєї частки сторонній особі.
Усі конфліктні ситуації і спори з співвласниками вирішуються вже відповідно до наявних претензіями. Як правило, якщо ніхто з них не захотів купити частку або не дав відповіді протягом місяця, ніяких проблем не виникає.
Після цього власнику потрібно зібрати всі документи, підготувати частку до презентації і, якщо все пройде успішно, провести операцію купівлі-продажу. яка в даному випадку відрізняється від звичайного продажу квартири тільки необхідністю підготовки додаткових документів.
Чи не знайшли відповіді на своє питання? Дізнайтеся, як вирішити саме Вашу проблему - зателефонуйте прямо зараз:
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-50-48 (Санкт-Петербург)
Це швидко і безкоштовно!