Як оформити земельну ділянку у власність (частина 1)
Втім, практично всі матеріали на нашому сайті, в особливості правові, регулярно оновлюються. Адже законодавство змінюється досить динамічно. Тобто остання рекомендація - це так, про всяк випадок.
Про це піде мова в даній статті. З неї Ви дізнаєтеся всю технологію - як оформити землю у власність на прикладі приватного будинку. Тобто дізнаєтеся, як узаконити землю. Причому - докладно. Куди звертатися, які документи збирати, які заяви писати, що заявляти в суді. Перед Вами, свого роду, настільний керівництво - як самостійно узаконити землю (або, висловлюючись юридично коректно: як оформити право власності на земельну ділянку). Так що в будь-якому випадку Вам допоможе цей матеріал і відкриє деякі секрети.
В останні десятиліття ситуація круто змінилася. По-перше, істотно змінилося законодавство. Якщо радянські закони писали досить кваліфіковані юристи і призначалися ці закони в великій мірі для людей (причому для ВСІХ), то з приводу українських законів не можна сказати ні того, ні іншого. Прикладів скільки завгодно, ми навіть не будемо на цьому зупинятися - не хочеться озвучувати банальні речі, очевидні будь-якому серйозному людині, хоч кілька разів в житті стикався з сучасної української правової системи.
Зупинимося лише на одному - в площині теми даної статті - на правовому зв'язку земельної ділянки та нерухомості (найголовніше - житлового будинку), розташованої на ньому. Скажімо, згідно з наказом №644 Народного комісара Комунального господарства РРФСР від 28.12.1945 «Про організацію та проведення інвентаризаційних бюро житлово-комунальних органів в 1946 році реєстрацій будівель в містах, робочих, дачних і курортних селищах Української РСР», завідувачі обл (край) комгосп і начальники інвентаризаційних бюро міст республіканського (РРФСР) підпорядкування повинні організувати і провести в 1946 році облік і реєстрацію будівель за їх власниками в містах, робочих, дачних і курортних селищах Української РСР відповідно до Інструкції Р ФСР від 25.12.1945. Згідно з пунктом 5 вищеназваної інструкції «... об'єктом реєстрації є домоволодіння в цілому самостійним земельною ділянкою. під окремим порядковим номером на вулиці, провулку, площі незалежно від числа співвласників даного домоволодіння ».
Згідно з пунктом 6 «... реєстрації підлягають ті будови з обслуговуючими їх земельними ділянками. які закінчені будівництвом і знаходяться в експлуатації. Право користування земельною ділянкою. обслуговуючим будова, в порядку цієї інструкції окремо не реєструється ».
До речі, посилання на цитовані норми законодавства тих років можна отримати в історичному архіві регіону, області. Наприклад, у м Уфі це - Центральний історичний архів.
Отже, витяг з документа аж 1945 року, тобто пройшло вже майже 70 (!) років. Розробленого всього лише через кілька місяців після закінчення війни; в той час в країні була розруха, невпорядкованість ... Але ж як грамотно, чітко і ясно написано! Відразу видно, що писали професіонали своєї справи. Цікаво, НУ ЩО ЗАВАЖАЄ ПИСАТИ ЗАКОНИ хоча б НА ТАКОМУ Ж РІВНІ СУЧАСНИХ ДЕРЖАВНИМ ДІЯЧАМ? Щоб не виникала необхідність їх тлумачення, нерідко протилежного - в залежності від бажання? Цікаво і прикро водночас. Ну да ладно, це звично до банальності, адже подібна ситуація триває не один рік, а мабуть, два з лишком десятиліття, тому справа, бачиться, ні (с) тільки в недогляд і помилки законодавця. Мабуть, країні потрібно більше, ще більше судових процесів. Нехай люди судяться і судяться, гроблять свої гроші, нерви, час ... а то і - життєві можливості.
Зверніть увагу, що процитовані витримки чітко свідчать про те, що правова доля земельної ділянки та будівель, розташованих на ньому, нероздільна. Документ, який встановлює право власності на будівлю, автоматично встановлював її і щодо обслуговуючого цю споруду земельної ділянки. І ось ця неподільність знімала багато, багато проблем, які з'явилися згодом, після того, як був розорений СРСР і, відповідно, розбито вщент його законодавство. Замість міцного, надійного радянського з'явилося слизьке, часто двозначне ново українське. Так що ж? ... В країні був оголошений ринок. А ринок передбачає здійснення діяльності на свій страх і ризик (підтвердження цьому можна знайти в чинному на сьогоднішню дату Цивільному кодексі України (ГК РФ)). Правда, збережена можливість для громадян звернутися до суду за захистом своїх прав. Втім, продовжимо.
Останнє, в свою чергу, породило попит на послуги юристів, ріелторів (фахівців, що займаються юридичними питаннями, пов'язаними з оформленням, купівлею-продажем нерухомості). Які, звичайно, не підкажуть, як оформити землю у власність. але, взявши з клієнта кругленьку суму, можуть, іноді, допомогти з таким оформленням. По всій видимості, український законодавець за допомогою заплутаного законодавства створює таким чином нові робочі місця для ріелторів та інших фахівців в області земельного права. Думаєте, це жарт?
Потім все-таки хтось вирішив навести порядок. Спочатку треба створити проблему, а потім її успішно вирішити. І, як за помахом чарівної палички - гігантські черги ... зникли протягом року-двох. З'явилися цивілізовані, швидкоплинні електронні черги. Які стало можливим очікувати сидячи, а не в стоячи в тисняві і тісноті, отримуючи серцеві напади, інфаркти, втрати свідомості і ін. Ну, це можна пояснити цілком. Мабуть, раніше закупівля кількох десятків дешевих стільців в Реєстраційну Палату для держави раніше являло собою просто непідйомну завдання (ну, економіка, мовляв, витрати). А ось коли народ став помирати в цих чергах ... тут держава задумалося. Однак, щоб все-таки зберегти робочі місця для ріелторів і зберегти труднощі для тих, хто бажає оформити землю у власність, мабуть, вирішено було заплутати (а, точніше, знизити контроль над його розвитком. І воно тут же само заплутається) законодавство, пояснюючи це його «молодістю» (хоча, як показують пара процитованих вище норм 40-х років минулого століття, горезвісна «молодість» тут взагалі ні до чого. Треба сказати, що, навпаки, в середині минулого століття існувала досить струнка і несуперечлива, в цілому, систе ма законодавства про нерухомість. а інакше-то тоді було і не можна (!). в протилежному випадку - яким би тоді чином здійснювали операції з нерухомістю тодішні робітники, селяни - більшість країни. Якби існували колізії, які є в законодавстві зараз ??) .
Отже, у Вас є, оформлене відповідно до вимог законодавства, право власності на будівлі, розташовані на земельній ділянці. Ви відчуваєте необхідність бути законним власником не тільки будівель, але і земельної ділянки. Для цього, природно, необхідно отримати в Росреестра Виписку про право власності на нього.
Однак, Росреестр визнає право власності тільки в тому випадку, якщо всі документи, необхідні для оформлення права власності, будуть в порядку. До складу таких документів, до речі, входять:
Заява з проханням видати свідоцтво про право власності на земельну ділянку (оформляється в Росреестра)
Документ, який свідчить про право власності на земельну ділянку.
Технічний паспорт домоволодіння може фігурувати лише як доказ технічних особливостей земельної ділянки. наприклад, його площі. Справа в тому, що ще в 1987 р своїм листом Міністерство житлово-комунального господарства Української РСР N 20-15-1-4 / Е-9808р роз'яснював, що в разі відсутності землевідвідна документів слід керуватися даними первинної інвентаризації, які в подальшому визначають межі, размериземельного ділянки індивідуального землеволодіння. Технічний паспорт якраз і є документом, який складається за підсумками інвентаризації. Але правовстановлюючим документом, повторимо, він не є. Згодом, подібні міркування отримали свій розвиток в недавніх Постановах Верховного Суду РФ, що роз'яснюють особливості та порядок застосування земельного законодавства.
Зустрічаються випадки, коли у власника житлового будинку є документ, що залишився від попередніх власників, що засвідчує право власності на земельну ділянку меншої площі. Відповідно, Росреестр не прийме цей документ як правовстановлюючий і запропонує надати такий.
Доводи власника на його правомочність щодо частки, що залишилася земельної ділянки (з вмотивованим зазначенням посилань на норми законодавства) державним реєстратором прийняті не будуть, і в підсумку він отримає припинення в реєстрації своїх прав на земельну ділянку. а потім відмова.
У даній ситуації скаржитися нема бездіяльність реєстратора не слід, так як при відсутності правовстановлюючих документів на ВЕСЬ ділянку власнику спочатку слід довести свою правомочність щодо ВСЬОГО земельної ділянки. І такий доказ (причому, обов'язково - в письмовому, документальному вигляді) вже надати реєстратору.
А де і як доводити? В суді. Бо суд, на відміну від Росреестра, як раз і має повноваження досліджувати подібні сумнівні випадки (як би вони не здавалися власнику, з першого погляду, очевидними і повністю відповідають українському законодавству) і виносити на цій підставі відповідне рішення. Рішення, яке якраз і буде для Росреестра тим самим правовстановлюючим документом. Тоді як Росреестр в особі своїх державних реєстраторів подібних повноважень просто позбавлений. Нерозуміння цього факту призводить іноді до зайвої витрати грошей, сил і часу з боку громадян: вони іноді замість того, щоб шукати (або добувати) докази наявності своїх прав власності на земельну ділянку, починають скаржитися в суд на дії (бездіяльності) Росреестра. У судовій практиці чимало подібних справ, які, зрозуміло, є відмовними все без винятку. Ще раз повторимося: Росреестр виконує тільки технічну функцію, не більше того.
Отже, якщо безпосередньо правовстановлюючий документ відсутній і є, можливо, лише документи, які свідчать про можливість переходу на громадянина права власності на земельну ділянку відповідно до чинного законодавства. Питання про те, чи можливий такий перехід; чи дійсно конкретний громадянин має право власності на земельну ділянку - ці питання якраз і має право вирішувати суд.
А чи можна, не витрачаючи часу, звернутися до суду відразу, минаючи Росреестр? Мабуть, не можна. Тому, що суду необхідні докази, що громадянин намагався оформити право власності в досудовому порядку, але отримав відмову в оформленні права власності. І вже отримавши відмову Росреестра - з ним і слід йти до суду з проханням (зазначеної в заяві) про визнання права власності на земельну ділянку і вказати, що іншими (несудовими) діями визнати таке право не представляється можливим. Тобто громадянин не просто так, знічев'я, взяв та й звернувся до суду, а зробив це від безвиході, використовував це в умовах відсутності інших, дозволених законом, засобів і способів захисту своїх прав.
З повагою до Вас.