Зламані стіни як можна і як не можна робити перепланування в квартирі
Перепланування в квартирах стала звичним явищем для Украінан в кінці XX століття. Типове житло, побудоване за радянських часів, ніяк не могла подобатися мешканців: комусь не подобалися надто витягнуті кімнати «трамвайної» форми. когось не влаштовував суміщений санвузол, треті намагалися скоригувати конфігурацію передпокої. До теперішнього моменту третину всіх існуючих в Москві квартир піддалася перепланувань, повідомили «РБК-Нерухомості» в ріелторському агентстві «Азбука житла». Мова йде не тільки про великі бувальцях, але і про незначні перенесення внутрішніх стін, уточнили в компанії. Це не означає, що всі 33% квартир зберегли проведені зміни: в окремих випадках власники відновили початкову конфігурацію.
На даний момент вУкаіни діють досить жорсткі закони, які регулюють перепланування квартир в багатоповерхівках. За порушення законів передбачені серйозні санкції - від грошових штрафів до заборони на виїзд з країни або примусового продажу житла з аукціону. Щоб зберегти свою квартиру і уникнути покарань, досить розібратися в тому, що можна, а що не можна міняти в плануванні.
Перелік заборонених перепланувань досить великий і неоднозначний - у багатьох випадках рішення про допустимість тієї чи іншої перебудови квартири виносить суд. «Приклади несанкціонованих перепланувань такі: збільшення / зменшення площі вбиральні за рахунок суміжних приміщень, об'єднання балкона і лоджії з житловою площею квартири / кухні, розширення санвузла за рахунок суміжного коридору, - перерахувала старший юрист адвокатського бюро А2 Марія Понаморева. - Також заборонено переносити на балкон батарею центрального опалення і демонтувати вентиляційний шафа ».
Фото: користувач Alexander Baranov з сайту Flickr.com
Досить часто зустрічаються випадки об'єднання кухні з кімнатою: господарі квартири зносять частину перегородки, щоб отримати простору їдальню. Якщо в такій квартирі є газопостачання, то подібна перепланування заборонена, вказала керівник департаменту міської нерухомості компанії «Стройтрест-Нерухомість» Світлана Бирине: вУкаіни діють жорсткі обмеження для приміщень, в які підведений побутовий газ. Мало хто знає, але навіть кількість конфорок обмежена законом: наприклад, встановлювати четирехконфорочной газові плити в кухнях площею менше 6 кв. м заборонено, розповіли «РБК-Нерухомості» в ресурсопостачальними організації «Ніжегороденергогазрасчет». У маленьких хрущовках гранично дозволене число конфорок дорівнює трьом.
Серйозною проблемою може виявитися і облаштування робочого кабінету. «Якщо в результаті ваших перетворень вийшло житлове приміщення без природного джерела світла, то узгодити таке перепланування буде неможливо», - попередили в адвокатському бюро А2.
Навіщо обмежують перепланування
У багатьох, хто стикався з неможливістю узаконити проведене перепланування, виникає слушне запитання: чому державні структури вважають за можливе обмежувати можливості розпоряджатися власним майном? Якщо квартира знаходиться у власності у приватної особи, то власник особисто несе відповідальність за належне йому житло - і часто не хоче питати дозвіл на перепланування у сторонніх інстанцій. Логіка проста: «моя квартира - що хочу, те й роблю».
«Якщо ви не фахівець [в житловому будівництві], то не можете визначити навантаження на конструкції, які виникнуть після виробленої вами перепланування, - пояснив причину суворості законів провідний менеджер департаменту вторинного житла ріелторського агентства« Азбука житла »Олександр Лунін. - Перепланування може привести до часткового або повного руйнування будівлі або до порушення гідроізоляції, через що в будівлі будуть виникати регулярні протікання або затоплення. Часом незрозуміло, що краще для власника - адміністративне стягнення чи порушення кримінальної справи за фактом обвалення будинку або вибуху побутового газу ».
Наприклад, винос на територію балконів і лоджій батарей і водовідвідних труб може спричинити промерзання житлового приміщення або розрив труб - в результаті мешканці залишаться без водопостачання та опалення, розповів Лунін.
Фото: користувач Alex Kleinpo сайту Flickr.com
Як узгодити зміни
Найпростіший спосіб безпечно провести перепланування - звернутися в спеціалізовану організацію, яка розробить проект і надасть держорганам необхідну документацію. В цьому випадку всі роботи виконають спеціально навчені люди. Якщо ж перепланування вже зроблена, то власнику доведеться самостійно збирати документи для легалізації нових параметрів квартири. Весь процес узаконення займає від трьох місяців до року, повідомили «РБК-Нерухомості» в компаніях «Неділько і партнери», А2, «Люберецкая колегія адвокатів» і «Інком-Нерухомість».
Фото: користувач Petr Magera з сайту Flickr.com
«У судовій практиці рішення судів не завжди зрозумілі, - заявив Олександр Лунін. - По суті, суди зараз підміняють органи муніципальних служб, які відповідальні за узгодження перепланувань. Але от питання: чи є суддя дійсно таким фахівцем, щоб правильно прийняти рішення? »
Серед судових рішень трапляються досить резонансні приклади. «Незаконною переплануванням може бути визнано навіть невинне скління балкона - в одній справі суд порахував, що зводяться балконні конструкції прискорюють процес руйнування елементів огорожі балкона, що піддає ризику перехожих та мешканців будинку», - навела приклад Марія Понаморева.
«В одній з сталинок на четвертому поверсі шестиповерхового будинку в шестикімнатній квартирі власник переобладнав ванну в басейн. Суд узаконив цю перепланування, - повідомили «РБК-Нерухомості» в агентстві «Азбука житла». - Заявник зміг довести в суді, що гідроізоляція, виконана в мокрому місці, дозволяє уникнути протікання при використанні даної споруди, а навантаження при його використанні не є критичними. В іншому випадку заявник звернувся до суду, щоб узаконити невеликий зсув воздуховода. Суд відмовив, мотивуючи тим, що потік повітря буде недостатній для повного забезпечення вентиляції інших квартир, розташованих у даній стояку, що може привести до погіршення стану здоров'я проживаючих громадян ».
Фото: користувач Petr Magera з сайту Flickr.com
Як продати перероблену квартиру
«Технічно продати квартиру з неузаконеним переплануванням можна, - стверджує Світлана Бирине з« НДВ-Нерухомості ». - Основна проблема - знайти покупця на житло. Справа в тому, що відповідальність за порушення буде лежати на нового власника приміщення. Простіше розглянути недорогий і ліквідний варіант без порушень, з яким не буде зайвого клопоту ».
«Якщо перепланування можна узаконити, то власник або займається цим питанням до продажу квартири, або повинен бути готовий істотно знизити ціну на вимогу покупця, - розповіла Маріанна Бердиган з« Інком-Нерухомості ». - В результаті знижується коло потенційних покупців: громадянам, які бажають придбати житлове приміщення з використанням іпотеки, банк не видасть кредит під придбання такої квартири. Банку необхідна оцінка житлового приміщення, а оцінка здійснюється на підставі фотографій, на яких вироблені планувальні зміни будуть очевидні ». «Якщо узаконити перепланування не можна, а приведення приміщення в порядок зажадає великих фінансових витрат, покупці неохоче розглядають подібні варіанти», - підтвердила Бирине.