Застава та звернення стягнення на заставлене нерухоме майно
Звернення стягнення на заставлене нерухоме майно до теперішнього часу здійснювалося в основному за рішенням суду і займало досить тривалий час. У деяких випадках цей процес тривав від півтора до двох років. Очевидно, що в умовах економічної кризи така процедура задоволення вимог кредиторів не сприяла ефективному використанню застави як способу забезпечення зобов'язань.
Розглянемо зміни в порядку звернення стягнення на заставлене майно більш детально.
На практиці позасудовий порядок майже не застосовувався, так як сторонам рідко вдавалося досягти угоди на етапі звернення стягнення. Знову ж необхідно відзначити, що у заставодержателя не було іншого виходу, крім як звернутися до суду, якщо досягнута угода не виконувалося заставодавцем добровільно.
Найважливішою новелою Закону можна назвати удосконалення позасудового порядку звернення стягнення, яке тепер може ефективно застосовуватися на практиці в якості самостійної процедури, в тому числі примусово без звернення до суду.
Судовий порядок звернення стягнення збережений як винятковий, хоча перелік таких випадків значно звужений законодавцем. Зокрема, звернення стягнення на нерухоме майно тільки в судовому порядку здійснюється в наступних випадках:- договором про заставу або іншою угодою між його сторонами не встановлено позасудовий порядок звернення стягнення на заставлене майно або його застосування неможливо;
- для укладення договору потрібна згода або дозвіл іншої особи або органу (щодо залогодателей - фізичних осіб);
- предметом застави є:
житлові приміщення, що належать фізичним особам;
майно, яке має значну історичну, художню або іншу культурну цінність;
підприємство як майновий комплекс;
земельну ділянку сільськогосподарського призначення;
земельну ділянку, що знаходиться в муніципальній власності (або державна власність на який не розмежовані), призначений для житлового будівництва або для комплексного освоєння з метою житлового будівництва;
нерухоме майно, що перебуває у спільній власності, якщо хто-небудь з співвласників не дав згоду на позасудовий порядок звернення стягнення;
нерухоме майно, що перебуває у державній або муніципальній власності.
Судовий порядок звернення стягнення на заставлене майно не зазнав значних змін і тому не розглядається нами детально.
Угода про позасудовий порядок звернення стягнення може бути як включено в договір застави, так і укладено окремо в будь-який час (п. 3 статті 349 ЦК, п. 1 ст. 55 Закону про іпотеку). Це досить важливе нововведення, так як сторони можуть передбачити цю умову або на стадії укладання договору про іпотеку, або в будь-який інший момент після його укладення.
При позасудовому порядку звернення стягнення на нерухоме майно заставодавець також повинен видати нотаріально засвідчена згода (п. 1 ст. 55 Закону про іпотеку). Така згода він може видати в будь-який час. З урахуванням того, що договір про іпотеку полягає в простій письмовій формі, ця вимога є, на наш погляд, виправданим.
Способи реалізації майна
Угодою про позасудовий порядок звернення стягнення можуть бути передбачені наступні способи реалізації закладеного майна.
1. Реалізація майна на аукціоні.
Сторони в угоді про звернення стягнення на нерухоме майно у позасудовому порядку можуть передбачити його реалізацію на аукціоні. Реалізація майна на аукціоні відрізняється від публічних торгів такими особливостями:- аукціон здійснюється поза рамками виконавчого провадження;
- організатор аукціону діє на підставі договору з заставодержателем від його або свого власного імені.
Аукціон за формою повинен бути відкритим, проведення закритого аукціону допускається тільки у випадках, встановлених федеральним законом.
Винагорода організатора торгів, що оплачуються за рахунок за рахунок вартості предмета іпотеки, становить 3% від суми, вирученої при реалізації.
У разі якщо оцінка предмета іпотеки обов'язкове, початкова продажна ціна майна встановлюється в розмірі 80% від вартості закладеного майна, підтвердженої звітом оцінювача, якщо інше не встановлено угодою сторін.
2. Перехід права власності до заставодержателя або третьої особи.
Такі способи реалізації закладеного нерухомого майна, як надходження предмета застави у власність заставодержателя або продаж третій особі, існували і раніше. Однак, оскільки позасудовий порядок звернення стягнення (в тому числі примусового) на заставлене майно спростився, він, на нашу думку, отримає більш широке поширення на практиці.
Відносно нерухомого майна зазначені способи не можуть бути застосовані, якщо предметом застави є земельна ділянка. При цьому необхідно враховувати, що іпотека будівлі або споруди можлива тільки з одночасною іпотекою земельної ділянки, на якій знаходиться ця будівля або споруда, або належить заставодавцю права оренди цієї ділянки. Оскільки перехід права власності на будівлю без переходу права власності на земельну ділянку, на якій розташована будівля, також неможливий, слід зробити висновок, що зазначений спосіб реалізації виключений для договорів іпотеки, предметом яких є будинок із земельною ділянкою.
До придбання заставодавцем майна для третіх осіб застосовуються правила договору комісії. Вже згадана норма дозволяє заставодержателю, не проводячи аукціон, реалізувати майно відразу третій особі без оформлення права власності на себе. Це особливо важливо для юридичних осіб зі спеціальною правоздатністю і дає заставодержателю гнучкий інструмент погашення заборгованості шляхом звернення стягнення на заставлене майно.
Необхідно також відзначити, що державна реєстрація переходу права власності або оренди на нерухоме майно при зверненні стягнення здійснюється без заяви правовласника (заставодавця). Зазначена норма знімає ряд практичних труднощів, які можуть виникнути при зверненні стягнення на нерухоме майно.
Виконавчий напис нотаріуса
Стосується також стягнення за виконавчим написом нотаріуса. Якщо угода про позасудовий порядок звернення стягнення не виконується добровільно, стягнення на заставлене майно може бути звернено на підставі виконавчого напису нотаріуса (п. 5 статті 349 ЦК).
Відповідно до внесених змін заставодержатель, який є конкурсним кредитором, має перевагу перед іншими кредиторами і гарантовано отримує від вартості реалізованого предмета застави:
- не менше 80% суми, вирученої від реалізації заставленого майна, в забезпечення вимог за кредитними договорами;
- не менше 70% суми, вирученої від реалізації заставленого майна, в забезпечення вимог по інших зобов'язаннях.
Таким чином, зазначені зміни суттєво збільшують привабливість застави як способу забезпечення зобов'язань.