Захист прав власника квартири частина 8
Купівля квартири і довгоочікуваний переїзд залишилися позаду. Здається, що попереду лише щасливі роки проживання у власній квартирі: попередні власники не турбують, ніхто квартиру не заперечує, все добре, і нехай так і залишається. Однак переїзд до власної квартири - це не кінець історії, а тільки її початок. За квартирою необхідно стежити, правильно її експлуатувати, підтримувати її нормальний стан і вибудовувати взаємини з сусідами і органами управління. Хто і за що відповідає в будинку з безліччю квартир, де починається право власності на квартиру і де воно закінчується, чи майно в квартирі належить тільки вам і що необхідно робити в разі непередбачених ситуацій - розглянемо в цій статті.
Власність не до кінця
Власність власністю, але проживаючи в багатоквартирному будинку, доводиться дотримуватися правил і норм поведінки, які однакові для всіх мешканців. Власник квартири зобов'язаний стежити за технічним станом квартири і не завдавати будь-якого занепокоєння сусідам.
Найбільш цікаві права і обов'язки мешканців:
облаштування квартири
У процесі ремонту квартири власник, звичайно ж, хоче зробити все по своєму смаку, не обмежуючи себе ні в чому. Однак ремонт в квартирі обмежений не тільки матеріальними можливостями власника, а й законодавством. Для деяких видів ремонту досить тільки викликати будівельну бригаду і заплатити, але існують такі види робіт, що доведеться зібрати безліч документів і проходити складну процедуру узгодження перепланування.
Дозвіл на перепланування знадобиться, якщо власник захоче що-небудь зробити зі стінами, з перенесенням сантехніки або великого устаткування (плити, газової колонки). Для об'єднання ванної кімнати з туалетом, об'єднання кухні і вітальні, скління балкона, обладнання додаткового санвузла - на будь-які серйозні зміни потрібне узгодження. Але не все можна зробити, наприклад, неможливо отримати дозвіл на об'єднання балкона і кімнати.
Головне в переплануванні - це зробити якомога менше змін в несучої конструкції будівлі. Все, що не стосується стін, вікон, дверних прорізів і великих переносів сантехніки, можна робити без обмежень: установка підлог, заміна дверей, натяжні або підвісні стелі, заміна сантехніки - тут власник може повністю реалізувати всі свої бажання.
Чи можна шуміти у власній квартирі
Кожен житель, незалежно від того, чи є він власником чи ні, зобов'язаний дотримуватися тиші в нічний час. Для Москви та Харкова нічний час встановлено з 23 годин до 07 годин. У Московській області нічний час - з 22-ї години до 06 години в робочі дні та з 23-ї години до 09 години у вихідні дні (субота, неділя). Кожен регіон самостійно встановлює час, в яке заборонено шуміти. У багатьох містах шум заборонений з 22 до 6 годин.
Для Москви окремо прописані годинник проведення будівельних робіт:
Виходить, що в інших містах свердлити стіни можна протягом всього дня з раннього ранку до пізнього вечора.
Спеціальне час для денного сну дітей не передбачено, тому одвічний конфлікт молодих матусь та будівельників в сусідній квартирі неминучий і рішення не має.
Борги за квартплату
Кожен власник зобов'язаний оплачувати комунальні послуги, які нараховуються виходячи з кількості зареєстрованих осіб в квартирі. Плата включає в себе не тільки оплату води, світла і газу (що реально за фактом було використано), але і загальні платежі, які відносяться не до квартири, а до всього будинку.
Все, що знаходиться за межами квартири (коридори, сходи, ліфти, двері, підвали, горища та інше) відноситься до загального майна мешканців. Мешканці за рахунок своїх щомісячних платежів містять це спільне майно: оплачують прибирання під'їзду, вивезення сміття, поточний і навіть капітальний ремонт.
Платити квартплату - прямий обов'язок. Ніякі важкі життєві обставини або тимчасові труднощі від неї не звільняють. Якщо власник не платить за комунальні послуги, то сума у нього буде стягнуто через суд. Однак виселити власника зі своєї законної квартири ніхто не може, навіть в судовому порядку. Страшні історії про виселення відносяться тільки до тих, хто проживає в муніципальних квартирах і не платить квартплату більше 6 місяців. Але навіть виселені в гуртожиток мешканці все одно повинні виплатити всі борги по квартплаті.
Хто стежить за будинком
Сплачуючи щомісяця квартплату, власник має право розраховувати на працюючий ліфт, чистий під'їзд і регулярний вивіз сміття. Всі власники багатоквартирного будинку утворюють товариство власників житла (ТСЖ) або житловий будівельний кооператив (ЖБК), які займаються обслуговуванням будинку та захистом інтересів власників. ТСЖ є найбільш поширеною формою. Воно створюється і реєструється як некомерційна організація, що управляє спільним майном. Саме ТСЖ збирає гроші на різні суспільні потреби і займається тим, щоб всі потреби мешканців були реалізовані. Від роботи ТСЖ і його голови якраз і залежить зручність і комфорт проживання в багатоквартирному будинку.
ТСЖ укладає договори безпосередньо з ресурсоснабжающими і обслуговуючими організаціями (прибирання, ремонт та інше). Крім ТСЖ (або ЖБК) управляти будинком можуть керуючі компанії. Часто ТСЖ змушені передавати свої функції керуючої компанії, яка сама, в свою чергу, передає кожен напрямок окремої компанії. Таким чином з'являється зайвий посередник у ланцюжку поставки послуг, що часто не відповідає інтересам власників квартир. Керуючі компанії не зацікавлені в зниженні вартості послуг, а ТСЖ, навпаки, розуміє, що в кінцевому рахунку все оплатять власники. Тут з'являється поле ще для одного нерозв'язного конфлікту інтересів.
управлінням будинком
Власники квартир можуть загальним рішенням призначати і знімати голови, вибирати керуючу компанію, розривати договори. Якщо якість надаваних послуг не задовольняє власників, то на загальних зборах вони приймають рішення про зміну ситуації, що склалася і фіксують їх в протоколі. Власники самостійно визначають пріоритети в ремонті та утриманні будинку, розподіляють бюджет, якщо його не вистачає на всі необхідні роботи, стежать за витрачанням коштів. Приймати таку активну участь в житті будинку можуть тільки члени ТСЖ.
Таким чином, очевидно, що права і обов'язки власника поширюють далеко за межі однієї квартири. До спільного майна в під'їзді потрібно ставитися як до свого, але не в тому сенсі, що його можна забрати до себе додому, а в тому сенсі, що в кінцевому підсумку саме власник квартири заплатить за ремонт ліфта, фарбування стін і заміну лампочок у під'їзді.
Аварії - чия вина
Де саме межа власного майна та майна загального користування? У разі непередбачених ситуацій часто виникають суперечки хто винен і що робити. Потоп, прорив труби, заливання зі стелі і часткове обвалення стіни - все це може трапитися в кожній квартирі. Навіть якщо аварія сталася в квартирі власника, не завжди власник самостійно оплачує ремонт і всі заподіяні збитки.
Майно загального користування закінчується нема на вході в квартиру (двері, підлогу, стелю), а на приймальному пристрої. Адже ту ж воду треба доставити до крана або батареї, а не до квартири. Тому все майно, яке розташоване до приймаючого пристрою (вентилі, крани, перемикачі), і самі ці пристрої відносяться до загального майна, а все що далі перемикачів (раковини, крани) - приватна власність.
До спільної власності належать стояки, труби, прилади обліку, а також «інше устаткування, розташоване на цих мережах». До іншого обладнання відносяться в тому числі і радіатори опалення. Тому, якщо в квартирі протекла батарея, то ремонтувати її начебто як повинна керуюча компанія, як і все інше майно загального користування (це підтверджує лист Міністерства регіонального розвитку). Такі правила зафіксовані в законодавстві, проте, часто керуючі компанії відмовляються ремонтувати або міняти радіатори, заявляючи, що радіатори - приватна власність, так як вони розташовані вже за розподільчим вентилем. І в цілому керуючі компанії теж мають рацію. Верховний суд визначив, що якщо обігрівальний елемент обслуговує тільки одну квартиру, то радіатор є не спільною власністю, а приватної. При приватній власності ремонт здійснюється за рахунок власника. Ремонт і заміна батареї - ще одне спірне питання, який може виникнути між власниками і керуючими компаніями.
Пожежа в квартирі, на щастя, трапляється значно рідше, ніж протікання. Однак збиток від пожежі непорівнянний ні з чим. І що зовсім погано, пожежа - це проблема тільки власника квартири, боротися з наслідками пожежі йому доведеться самостійно. Страховка від держави, компенсація, безкоштовне відновлення квартири, інше житло - ні що з цього власник не може вимагати. При цьому під час пожежі в муніципальній квартирі головний квартиронаймач може розраховувати на надання іншого житла і матеріальну допомогу (держава надає квартиру / кімнату позачергово тим, чиє муніципальне житло ремонту або реконструкції не підлягає).
Якщо пожежа сталася в квартирі, яка знаходиться в чийсь власності, то за весь збиток несе відповідальність саме власник (або його спадкоємці, якщо власник загинув). Постраждалі сусіди можуть отримати компенсацію за зіпсоване майно з власника згорілої квартири. Однак власник в свою чергу теж може вимагати відшкодування збитків з третіх осіб, якщо такі будуть визнані винними у пожежі. Якщо в пожежі винна керуюча компанія, то вона повинна відшкодувати збиток в повному обсязі. Правда, домогтися цього можна тільки через суд.
Тому, щоб в разі пожежі в квартирі не залишитися біля розбитого корита з величезними боргами всім навколо, власнику має сенс страхувати свою квартиру від пожежі. Наприклад, використання калькулятора на сайті страхової компанії РЕСО показує, що страховка квартири від всіляких випадків (в тому числі крадіжка та інше) обійдеться в 5000 - 10000 рублів на рік при вартості квартири в 5 млн. Рублів.
Крім підтримки квартири в порядку власник зобов'язаний платити податок за свою квартиру. Податок поки що зовсім незначний, але в майбутньому він обов'язково прийде у відповідність із загальносвітовими нормами. Сьогодні Украінане за свою квартиру платять від 0,1 до 2% від вартості квартири. Однак мова йде не про ринкову вартість, а про інвентаризаційної вартості БТІ, яка нижча за ринкову в кілька разів.
Розмір податку встановлюється окремо для кожного регіону, але він не повинен перевищувати 2%. Податок сплачується щорічно, квитанція на оплату, як правило, приходить поштою.
Купити квартиру - тільки півсправи. Власники повинні розуміти, що їх придбана квартира створює не тільки права, але й обов'язки - обов'язку утримувати майно в нормальному стані, обов'язку сплачувати податки і комунальні послуги, відповідальність перед сусідами. Сховатися за своїми дверима і відгородитися від усього світу не вийде. Живучи в багатоквартирному будинку, доводиться дотримуватися загальних правил і норми. Більший ступінь свободи власник може отримати тільки в лісі, часткову - у власному будинку, і зовсім відносну - у власній квартирі.
Законодавство
Глава 2. Об'єкти житлових прав. Житловий фонд
Глава 4. Перебудова і перепланування житлового приміщення
Глава 6. Спільне майно власників приміщень у багатоквартирному будинку. Загальні збори таких власників
Глава 14. Правове становище членів товариства власників житла
Розділ VII. Плата за житлове приміщення і комунальні послуги
Глава 15. Загальні положення про капітальний ремонт загального майна в багатоквартирних будинках і порядку його фінансування
Норми і правила:
Читайте також інші статті цього циклу на нашому порталі:
Сьогодні багато людей вибирають вхідні двері в свої квартири і будинки, акцентуючи особливу увагу на безпеку. Тому вони нерідко віддають перевагу саме металевим виробам, здатним надати необхідну протекцію і продемонструвати відмінні технічні і експлуатаційні властивості.