Введення, нерухомість як об'єкт купівлі-продажу
Договір купівлі-продажу - основний вид цивільно-правових зобов'язань, застосовуваних у майновому обороті. Тому не випадково положення, що регулюють відносини, пов'язані з купівлею-продажем, відкривають частину другу Цивільного кодексу Укаїни, присвячену окремим видам цивільно-правових зобов'язань. І на наш погляд договір купівлі-продажу нерухомості займає ключове положення серед інших різновидів купівлі-продажу.
Останнім збільшується кількість угод з нерухомістю, зокрема, з будівлями, спорудами, нежитловими приміщеннями, які в більшості випадків використовуються фірмами і підприємствами в якості офісних центрів. Загострився інтерес і до купівлі-продажу торгових, складських, виробничих і інших нежитлових приміщень. У цій сфері виникає багато гострих, дискусійних проблем, які представляють тим більший інтерес, що позиція законодавця з цього питання не завжди бездоганна.
Актуальність обраної теми пояснюється, перш за все, тим, що договір купівлі-продажу нерухомості в останні кілька років в нашій країні у зв'язку з економічним зростанням, зростанням кількості та якості підприємництва набуває все більшого значення. Про актуальність даної теми свідчить і те, що на правову природу таких угод впливають численні фактори, наприклад, в залежності від того, належить приміщення приватній особі (фізичній або юридичній) або державі; до якого виду нерухомості відноситься відчужуване приміщення і т.д.
Поняття нерухомості дається в п.1 ст.130 ГК РФ. При цьому виділяються наступні ознаки:
По-перше, нерухомість (нерухоме майно) - це річ, т. Е. Предмет матеріального світу, який призначений задовольняти певні потреби і що може бути у володінні людини. Інші види майна, включаючи майнові права, нерухомими бути не можуть ні за своєю природою, ні в силу вказівки закону.
По-друге, нерухомістю є земельні ділянки і все, що міцно пов'язане із землею.
По-третє, переміщення об'єкта нерухомості без невідповідного збитку його призначенням неможливо.
Тут же в ч.1 п.1 ст.130 ГК України дається приблизний перелік окремих видів нерухомості: земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти, ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди, інше майно, яке відповідає названим ознаками.
Наведений перелік нерухомого майна включений до Цивільного кодексу України не тільки для ілюстрації положень про ознаки нерухомості. Даний перелік має і самостійне значення. Розгляд ознак нерухомих речей в зіставленні з цим переліком дозволяє зрозуміти не тільки текст, а й підтекст закону, не тільки його "букву", а й дух. Наявністю зазначеного переліку як би "задається планка", розмежовує рухомі і нерухомі речі. Так, зрозуміло, що не можна розташовувати в одному логічному ряду земельну ділянку або будинок і садову лавку, навіть якщо вона дуже міцно пов'язана з землею і переміщення її неможливо без невідповідного збитку її призначенням. Садова лавка, незважаючи на наявність цих обставин, нерухомістю не визнається.
Г. Ф. Шершеневич зазначав: "Само собою зрозуміло, що питання про міцність і зв'язку будови з землею не може бути вирішене принципово з повною точністю. Рішення його залежить від обстановки кожного випадку окремо".
Ясно, що рішення буде прийматися не тільки на основі об'єктивних критеріїв, сформульованих в ст.130 ГК РФ, а й під впливом суб'єктивних факторів. До числа останніх відносяться і рівень юридичних знань особи, що приймає рішення, і здатність трансформувати загальні уявлення про нерухомість стосовно конкретної ситуації з урахуванням специфіки того чи іншого предмета і т. Д. Важливе значення мають теоретичні розробки проблем класифікації майна на рухоме і нерухоме.
У юридичній літературі висловлюється думка, відповідно до якого нерухоме майно в ст. 130 ГК України - це поняття юридичне, а не фактичне. Як обгрунтування цієї позиції вказується, що нерухомістю може визнаватися "лише майно, на яке може бути встановлено право власності та інші права. А для виникнення таких прав необхідна відповідна державна реєстрація".
Навряд чи такий підхід можна визнати правильним. Розподіл речей на рухомі і нерухомі обумовлено об'єктивно існуючими відмінностями між цими двома видами речей (природою цих речей). Нерухомість нерухомого майна протиставляється мобільності рухомого, і така різниця має, безсумнівно, правові наслідки.
Здається, юридичній науці слід переглянути надзвичайно широко поширену концепцію, відповідно до якої заперечується факт існування в якості нерухомості самовільно побудованих приміщень, реально існуючих будівель, споруд і т. П. До моменту державної реєстрації цих об'єктів.
Та обставина, що на такі речі не виникає право власності, не повинно спричиняти висновку про те, що вони не вважаються нерухомістю, є рухомим майном і т. П.
Протилежний підхід породжує ряд питань. Зокрема, якщо самовільна споруда не є нерухомістю, то що ж підлягає знесенню? Коли в п.3 ст.222 ГК України мова йде про можливість визнання права власності на самовільну споруду, то хіба мається на увазі рухоме майно? Звичайно, мова йде про визнання права власності на житловий будинок, інша будівля, споруда, т. Е. На нерухомість. Але якщо вирішується питання про визнання права власності, отже, річ існує саме як нерухомість.
У п. 1 ст.222 ГК України прямо вказується, що самовільно побудовою є житловий будинок, інша будівля, споруда або інше нерухоме майно. Особа, яка здійснила самовільну будівлю, не набуває на неї права власності. Остання вказівка, яку включено до п.2 ст.222 ГК РФ, звичайно, не "перекреслює" наведеного поняття самовільної будівлі як майна нерухомого. В іншому випадку, всупереч законам логіки, "повиснуть у повітрі" всі правила, що містяться в п.п. 2, 3 ст.222 ГК РФ.
Право на новостворюваний об'єкт нерухомого майна реєструється на підставі документів, що підтверджують факт його створення.
Таким чином, немає підстав вважати, що нерухоме майно стає таким лише після державної реєстрації. Воно об'єктивно існує і до цього акту (інакше реєстрація неможлива), але права на нерухомість виникають після його скоєння. Чи не реєстрація перетворює майно в нерухоме, але "стабільність положення нерухомого майна дає можливість реєструвати його".
У ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК України передбачається, що до нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Крім того, встановлена можливість віднесення Законом до нерухомих речей та іншого майна.
Визнання судів і космічних об'єктів, т. Е. Предметів, економічно і з інших підстав призначених для руху (рухомих за природою), нерухомими речами має основною метою поширення на ці об'єкти правового режиму нерухомості. Практично в даному випадку використовується таке юридико-технічний засіб, як фікція: факт дійсності "підводиться" під поняття (формулу), прямо суперечить даним фактом.
Нерухомістю визнаються суду і космічні об'єкти, що підлягають державній реєстрації, а не пройшли таку реєстрацію. Отже, дані об'єкти є нерухомими речами з моменту створення (а не з моменту реєстрації).
У ст.1 Закону України від 21.07.97г. «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» дано більш широкий перелік об'єктів нерухомості в порівнянні з переліком, що містяться в п.1 ст.130 ГК РФ. Поряд з об'єктами, зазначеними в названій статті Цивільного кодексу РФ, в Законі згадуються житлові та нежитлові приміщення, кондомініуми, підприємства.
Характеристика підприємства як об'єкта нерухомості дана і в Цивільному кодексі України. Так, підприємством як об'єктом прав визнається майновий комплекс, використовуваний для здійснення підприємницької діяльності. До складу підприємства як майнового комплексу входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також права на позначення, індивідуалізують підприємство, його продукцію, роботи і послуги (фірмове найменування, товарні знаки, знаки обслуговування) та інші виключні права, якщо інше не передбачено законом або договором (ст.132 ЦК України; ст. 22 Закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме иму єство і угод з ним »).
Кондоминиумом іменується єдиний комплекс нерухомого майна, що включає земельну ділянку у встановлених межах і розташоване на ньому житловий будинок, інші об'єкти нерухомості, в якому окремі частини, призначені для житлових або інших цілей (приміщення), знаходяться у власності громадян, юридичних осіб, Укаїни, суб'єктів Укаїни, муніципальних утворень (домовласників) - приватної, державної, муніципальної та іншої формах власності, а решта частини (спільне майно) знаходяться в їх спільній частковій власності. Житловим визнається приміщення, яке відповідає встановленим санітарним, протипожежним, містобудівним і технічним вимогам і призначене для проживання громадян. До житлових приміщень належать: житлові будинки, квартири, житлові кімнати в квартирах чи будинках.
Основним джерелом правового регулювання договору купівлі-продажу нерухомості є Цивільний кодекс Укаїни. І в першу чергу до даного договору застосовні норми про договір купівлі-продажу нерухомого майна, які об'єднані в Цивільному кодексі в окремому параграфі 7 (ст. 549 - 558 ГК РФ).
Специфічні риси нерухомості - міцний зв'язок із землею, особлива цінність, неспоживаність в процесі використання і т. П. - диктують необхідність визначення спеціальних правил, що регулюють участь таких об'єктів у майновому обороті. Уже в частині першій ГК України передбачено ряд таких правил щодо обов'язкової державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, а також виникнення, обмеження та переходу таких прав.
Розглянемо тепер джерела правового регулювання реєстрації переходу прав на нерухоме майно.
Перш за все, хотілося б звернути увагу на абсолютний пріоритет ГК України над актами, що регулюють реєстрацію прав, з чого випливає, що при розбіжності Цивільного кодексу з іншими актами слід керуватися нормами ЦК.
Основним же нормативним актом, що регулює порядок державної реєстрації прав на нерухомість, є Федеральний закон України "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним".
Як закріплено в статті 3 вищезгаданого закону, «законодавство Укаїни про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним складається з Цивільного кодексу Укаїни, цього Закону, інших федеральних законів та інших нормативних правових актів Укаїни.
Суб'єкти Укаїни приймають нормативні правові акти про поетапне створення органів, які здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним ».
Таким чином, відносини з приводу державної реєстрації на федеральному рівні поряд з законодавчими актами можуть регулюватися нормативними указами Президента Укаїни, які не повинні суперечити вищезгаданого Закону та іншим федеральним законам. Федеральне Уряд має право приймати постанови, що містять норми, присвячені державній реєстрації, але тільки у випадках, прямо передбачених законами або указами Президента Укаїни.
До таких актів належать:
У зв'язку з тим, що на Міністерство юстиції Укаїни покладено завдання з розробки методичних матеріалів з питань практики ведення державної реєстрації прав, слід зупинитися на відомчих нормативних актах, прийнятих МінюстомУкаіни.
В даний час затверджені і зареєстровані Правила ведення справ правовстановлюючих документів і книг обліку документів. Крім того, готуються акти МінюстаУкаіни, предметом яких є особливості державної реєстрації окремих видів нерухомості (підприємств, кондомініумів та ін.).