Особливості нерухомості як об'єкта інвестицій
Відповідно до ЦК України нерухомість - земельні ділянки, ділянки надр, водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливо, зокрема лісу, багаторічні насадження, будівлі та споруди.
Розрізняють такі відмітні ознаки нерухомості як об'єкта інвестування:
- нерухомість, міцна юридична зв'язок із земельною ділянкою;
- унікальність кожного об'єкта за фізичними характеристиками;
- фундаментальність - її неможливо викрасти, зламати або втратити при звичайних умовах;
- вартість нерухомості висока, а її дроблення на майнові частки - складний або неможливий процес, а значить без залучення позикового капіталу інвестиції в неї скрутні;
- низька доступність повної і достовірної інформації про угоди, рівні прибутковості інвестицій в нерухомість;
- подільність юридичних прав - нерухомість може мати кількох власників;
- необхідність інвестиційного управління - нерухомість вимагає управлінських витрат, тому що будівлі, споруди та родючі характеристики грунту вимагають постійної підтримки в належному стані
- довговічність об'єкта інвестування;
- нееластичність пропозиції, тому що запас нерухомості, що виставляється на продаж, в короткостроковій перспективі обмежений.
- втрата споживчих властивостей поступово в міру зносу;
- можливість позитивного чи негативного впливу нового будівництва на вартість прилеглих земель, будівель;
- тенденція до збільшення вартості нерухомості з часом;
- специфічні ризики, властиві нерухомості, як об'єкту інвестування: ризик фізичного пошкодження під впливом природних і техногенних факторів, ризик накопичення фізичного і морального зносу, фінансовий ризик через перегляд орендної плати;
- високий рівень трансакційних витрат (на проведення операцій): інформаційні, посередницькі, юридичні послуги, які супроводжують угоду, Держ.мито за реєстрацію права в ЕГРП.
Інвестиції в нерухомість зазвичай дають більш високу віддачу, ніж надання коштів в кредит. Тому в багатьох країнах світу покупку будинків і інших об'єктів фінансують в основному за рахунок позикових коштів. Прибутковість інвестицій в нерухомість складається з двох або трьох частин в залежності від конкретних умов:
* Приросту ринкової вартості нерухомості в часі і реалізації при перепродажі;
* Поточного доходу у вигляді орендної плати, відсотків ренти і інших надходжень при використанні об'єкта;
* Доходу від реінвестування одержуваних поточних доходів (якщо має місце).
Форми інвестицій в нерухомість
У здійсненні інвестицій в нерухомість беруть участь:
інвестор власного капіталу - має право власності на нерухомість, ініціює процес інвестування, вибирає форми інвестицій в нерухомість;
іпотечний кредитор - має право вимоги за борговими зобов'язаннями до інвестора;
орендар - є непрямим учасником процесу інвестування та сприяє підвищенню доходів інвесторів;
держава - з одного боку регулює інвестиційну діяльність, з іншого - може виступати як інвестор власного капіталу;
Інвестиції в нерухомість можуть здійснюватися в чотирьох формах: іпотека, опціон, право переважної оренди землі, лізинг.
Іпотека - полягає в наданні кредиту під заставу нерухомості. За договором про іпотеку заставодержатель набуває право переважного задоволення своїх вимог за рахунок вартості закладеної нерухомості іншого боку. Договір іпотеки може бути посвідчений заставної і, якщо майно до цього моменту було вільно від застави, то має місце старша іпотека, а якщо нерухомість перезакладивают - то молодша іпотека. При порушенні боргових зобов'язань в першу чергу задовольняються вимоги кредиторів за старшою іпотеці, а потім - по молодшій.
Опціон - право на зобов'язання купити або продати певні об'єкти за певною ціною після закінчення певного терміну. Опціон виконується через три роки, а загальний його термін дії - тридцять років.
Право переважної оренди землі - створюється, коли права на нерухомість поділяються на право власності на землю і право володіння будівлею на основі оренди. Оренда встановлюється на строк від 10 до 99 років і після закінчення, якщо орендар не сплачує орендні плати - будівля переходить у володіння власника землі.
Лізинг - довгострокова оренда на термін можна порівняти з терміном експлуатації нерухомості і з можливістю повного викупу. ВУкаіни можливий лізинг об'єктів нерухомості на термін до тридцяти років.