Укладаємо договір оренди під громадське харчування
Радує, що останнім часом все частіше стали з'являтися новини про відкриття нових ресторанів, а не тільки про їх закриття. Відкриття свого закладу (будь то маленька кав'ярня або цілий ресторан) - це складний квест, який включає в себе тисячу і одне завдання зі своїми пастками і підводними каменями. Одна з таких складних і відповідальних завдань - вибрати приміщення під заклад і укласти договір оренди, який не стане згодом міною уповільненої дії для вашого бізнесу. Це буде серія статей, про те, на що в першу чергу потрібно звернути увагу під час узгодження договору оренди для розміщення закладу громадського харчування. Спочатку я хотіла написати одну статтю то, але коли почала писати, зрозуміла, що матеріалу буде мінімум на всі п'ять. Почнемо з перевірки орендодавця і його об'єкта.
Отже, перше, з чого варто почати процедуру укладення договору оренди - це перевірка орендодавця і його нерухомості. А то ж можна внести орендну плату за перші місяці, зробити ремонт, а потім з'ясується, що приміщення загрузла в судових спорах, то і зовсім - орендодавець насправді не власник приміщення.
В принципі, орендодавець може і не бути власником, а сам бути орендарем, але тоді потрібно буде дотримати всю процедуру отримання згоди на суборенду. Або ж приміщення може бути в державній або муніципальній власності, тоді теж треба буде отримати згоду власника (якщо це взагалі можливо - в кожному конкретному випадку потрібно перевіряти індивідуально) і в деяких випадках пройти процедуру участі в аукціоні.
І ще, на що варто звернути увагу, а є лівообщеваш майбутній орендодавець юридичною особою або індивідуальним підприємцем. Справа в тому, що наявність нежитлової нерухомості у власності фізичних осіб без статусу ІП - не рідкість. І багато хто з них здають цю нерухомість в оренду комерсантам (в моїй практиці був такий випадок, коли мій клієнт мало не взяв у оренду такий об'єкт). Тим часом це дуже необдуманий вчинок, який може спричинити для орендаря руйнівні податкові наслідки. Поясню чому.
Отже, тепер ми можемо описати портрет ідеального орендодавця комерційної нерухомості:
- Орендодавець - господарське товариство (ТОВ, АТ) або індивідуальний підприємець. Бюджетні установи, державні або муніципальні підприємства, а тим більше фізичні особи без статусу ІП - всі вони в зоні підвищеного ризику.
- Орендодавець володіє нерухомістю на праві власності. Суборенда - завжди більший ризик, ніж чиста оренда.
- Орендодавець знаходиться в тому ж місті, що і ви, і він не найбільший гравець ринку (в разі чого простіше домовитися).
- Приміщення орендодавця не перебуває в стані судових тяжб, які не є сусідами з освітніми та медичними організаціями та, бажано, не розміщено на території установи культури.
Якщо орендодавець вибивається з рамок цього ідеального опису, звичайно, не варто відразу відмовлятися від оренди, всі випадки індивідуальні, і навіть. допустимо, муніципальна власність в деяких випадках може виявитися куди більш вигідним об'єктом, ніж приміщення, що перебуває у приватній власності. Головне - у всіх таких випадках обговорити всі можливі ризики з вашим юристом. Тут економити на юридичних послугах точно не варто, погодьтеся, краще заплатити, припустимо, 5 тис. Рублів юристу за перевірку договору оренди, ніж потім залишитися взагалі без приміщення, та ще й до того ж втратити кілька сотень тисяч, сплачених за алкогольну ліцензію.
- Невід'ємні поліпшення та неузгоджені перепланування
- Термін договору і реєстрація
- Орендна плата і плата за комунальні послуги
- Вивіска, парковка і інші додаткові «хотілки» орендаря
- Відповідальність орендаря і орендодавця
- Переважне право оренди
- Розірвання договору
- Розгляд спорів за договором оренди
Картинка - www.gratisography.com