Теоретичні основи іпотечного кредитування, історія зародження іпотеки
Сучасне поняття іпотеки виникло не відразу. Його поява була викликана економічними потребами суспільства, розвитком його товарно-грошових відносин. З плином часу воно постійно удосконалювалося, відображаючи особливості часу конкретної країни.
На перших порах розвитку суспільства способами забезпечення своєчасного виконання зобов'язань були присяга і поручительство, тобто забезпеченням виконання зобов'язань служила особистість боржника, а не його майно. У ті часи не існувало ні самого поняття "нерухоме майно", ні тим більше "права власності" на нього. Основою угоди служило довіру між учасниками угоди. Однак особисті якості боржника не піддавалися точній оцінці, що стримувало розвиток товарно-грошових, а також кредитних відносин, обумовлювало дорожнечу кредиту.
З розвитком товарно-грошових відносин, виникненням правовідносин між економічними суб'єктами, розширенням економічного простору з'являється необхідність в більш чіткому визначенні міри відповідальності кожного учасника економічних угод, встановлюється право власності на землю і нерухомість. Право на нерухоме майно юридично закріплюється за певним власником і захищається від посягання інших осіб. Завдяки цьому з'являється основа для угод з нерухомим майном, зокрема, можливість його застави.
У різних частинах світу поняття приватної власності виникає в різні часові періоди. Наприклад, в Єгипті, за історичними свідченнями, віддача земель в заставу і продаж земельних наділів почали широко практикуватися ще в період I тисячоліття до н.е.
Термін "іпотека" вперше з'явився в Древній Греції на початку VI століття до н.е. Земля в той час була невідчужуваною родовою власністю. Її не можна було ні продати, ні заповідати по бажанням, ні віддати за борги. З цієї причини маса дрібних землевласників виявилися в боргу у займалися лихварством багатих співгромадян. Боржники обробляли землю в багатіїв або ж брали гроші під заставу особистої свободи. Позикодавці, згідно з суворими звичаями боргової кабали, мали право звернути несправного боржника і членів його сім'ї в рабство і продати.
У 594 р до н.е. першим архонтом (правителем) був обраний Солон. Використовуючи надані йому широкі повноваження скасовувати або зберігати існуючий порядок або вводити новий, Солон здійснює свої знамениті реформи. Серед них - закон про заповіти, який замінив родову власність на землю приватної. Тепер землю можна було закладати і відчужувати на законній підставі під виглядом заповіту, тобто кожен землевласник отримав право розпоряджатися власністю на свій розсуд.
Для забезпечення відповідальності боржника перед кредитором Солон запропонував на кордоні належить позичальникові земельної території ставити стовп з написом про те, що ця земля служить забезпеченням претензій на певну суму. На такому стовпі, що отримав назву "іпотека" (від грецького "hypotheka" - підставка, підпора), відзначалися всі борги власника землі. Пізніше для цієї мети стали використовувати особливі книги, що називалися іпотечними. Уже в Стародавній Греції забезпечувалася гласність, що дозволяла кожній зацікавленій особі безперешкодно упевнитися в стані даної земельної власності.
Новий розвиток інститут іпотеки отримав в Римській імперії, де в I столітті н.е. створювалися іпотечні установи, які видавали кредити під заставу майна приватним особам. Особлива заслуга в розвитку законодавства в області юридичного забезпечення виконання зобов'язань належить Римському цивільному праву. Саме воно вводить в практику систему забезпечення зобов'язань шляхом застави нерухомого майна.
Спочатку закладене за договором майно до виконання боржником своїх зобов'язань передавалося кредитору в повну власність. Така форма речового забезпечення називалася фідуція (від лат. "Fiducia" - угода на довірі або довірча угода). На першому етапі розвитку інституту фидуции боржник не мав практично ніякої захистом і кредитор сам вирішував, що йому вигідніше: вимагати від позичальника виплати боргу або не повертати йому майно. Надалі було введено офіційне положення до документа про заставу (action fiducia), яка скасовувала цю досить вигідну альтернативу кредитора. Але все одно в технології угоди залишалися досить серйозні правові моменти, якими міг скористатися кредитор і які були невигідні для позичальника.
Наступна форма розвитку речового забезпечення - пігнус (від лат. "Pignus" - неформальна застава) - більшою мірою захищала позичальника від свавільних дій кредитора. Договір пігнуса передбачав передачу нерухомості вже не у власність, а лише у володіння нею як гарантію виконання взятого позичальником зобов'язання. Кредитор не мав права залишати предмет застави у себе і міг продати майно тільки в разі невиконання взятих боржником зобов'язань, повертаючи різницю між продажною ціною і залишком боргу позичальникові.
Становлення класичного інституту іпотеки було пов'язане зі зміною політико-економічних умов того часу: ослаблення рабовласницького господарювання і масова передача земель орендарям. Спочатку нова форма застави поширювалася на знаряддя праці, які орендарі земель в силу об'єктивних причин не могли передати власникам земель (латифундистам). Пізніше в іпотеку почала передаватися і нерухомість.
Поняття іпотечного забезпечення -це матеріальне забезпечення зобов'язань, але без передачі нерухомості у володіння особи, якій воно гарантувало виконання зобов'язань.
Іпотечний кредит дав можливість заставодавцю як і раніше використовувати предмет застави для власних потреб, а кредитору здійснювати контроль використання, не допускаючи погіршення або зникнення предмета застави. Кредитори також, як і на попередній стадії речового забезпечення, не мали права набувати у власність знаходиться у них в заставі нерухомість. Лише у виняткових випадках з дозволу державного органу це право могло перейти до кредитора з умовою надання боржнику додаткового строку (двох років) для виплати боргу. Таким чином, іпотека встановлювала рівні права для обох сторін застави.
Інститут класичної іпотеки проходив свої етапи і свою еволюцію. Спочатку договір іпотеки мав вигляд простого угоди між позичальником і кредитором. Пізніше стали складатися офіційні і неофіційні документи, які вже мали правову силу. Таку ж силу мали приватні документи, підписані трьома і більше свідками. Крім того, іпотека ділилася по законодавчої приналежності - за ступенем її важливості, встановленої законом. Найбільша сила була у іпотек "по закону" - фіскальних. Далі слідували іпотеки, встановлені офіційними документами, за ними - іпотеки, оформлені приватними документами, і лише потім - іпотеки, оформлені простими угодами.
У той же період почали діяти орієнтовані по пріоритету часу іпотеки: "Хто перший в часі, той і сильніше в праві". У зв'язку з тим, що перевага, що належить першим субординованим іпотекам, а також їх кредиторам, загрожувало правам молодших (або наступних) кредиторів, несло невигідні для них умови, молодші кредитори мали право самостійно розплатитися з усіма попередніми кредиторами за боргами перше іпотек і здійснювати торги закладеного майна у разі невиплати боргу позичальником. Іншими словами, розвивався подальша застава однієї і тієї ж нерухомості декільком особам.
Поряд з іпотекою, що виникала на підставі домовленості сторін, вводилися різні легальні (за законом) іпотеки: іпотека інвестора на інвестиції; іпотека "фіску" на майно неплатника податків; іпотека на майно опікуна; іпотека дружини на майно чоловіка; іпотека церкви. Майже всі види іпотеки збереглися і діють по теперішній час в багатьох країнах.
Роль держави в дотриманні прав учасників іпотечних угод була велика. Досить складні за структурою угоди вимагали контролю і регулювання, налагодженої реєстраційної системи. У зв'язку з ослабленням цих державних функцій із заходом епохи Стародавнього світу інститут іпотеки перестав існувати протягом кількох століть, перш ніж знову з'явитися в середньовічному європейському законодавстві.
У Німеччині іпотека з'являється не раніше XIV століття. У Франції - з кінця XVI ст. діяла негласна іпотека. Іпотека поширювалася на нерухомість (як правило, маєток) незалежно від зміни власника і вже тоді була надійним речовим правом, але тільки після внесення відповідного спеціального запису про іпотеку в особливу книгу.
У Римській імперії вже в I ст. н.е. створювалися іпотечні установи, які видавали кредити під заставу майна приватним особам. У період правління імператора Антонія Пія (II ст. Н.е.) було розроблено особливе законодавство для іпотечних банків. Вже тоді існувало близько 50 банків і діяло понад 800 лихварських і міняльних контор. Банки ставали спеціалізованими. Розвивалися різні банківські інститути: комунальні, релігійні та інші, виникали прообрази ощадкас і ощадних асоціацій. Держава завжди надавала велику підтримку іпотечному кредитуванню, для чого створювалися спеціальні інститути. Так, при імператорі Трояне були створені фінансові аліментні фонди підтримки вдів і сиріт, надають іпотечні кредити під 5% річних - це був найнижчий відсоток у Римі в той час.