Страхувати угоду по нерухомості
Чи потрібно страхувати операцію з нерухомості? У скільки це обійдеться? Від чого вбереже при настанні страхового випадку?
Артем КОХАНІВСЬКИЙ, директор департаменту житлової нерухомості агентства нерухомості Great reality:
За своїм родом діяльності найчастіше ми стикаємося з титульним страхуванням, яке передбачає відшкодування збитків при втраті права власності на куплену нерухомість в випадках подальшого визнання угоди купівлі-продажу недійсною. Якщо їх переводити на побутову мову, то один із страхових випадків може бути наступним. Наприклад, власник квартири Іванов страждав на шизофренію і перебував на обліку в психоневрологічному диспансері. Іванов продав квартиру. Пізніше син Іванова з метою захисту «інтересів» батька подає в суд про визнання угоди купівлі-продажу між Івановим і покупцем недійсною, посилаючись на те, що Іванов в момент операції купівлі-продажу не віддавав звіту в своїх діях. І суд, розглянувши справу, приходить до висновку, що квартиру треба повернути Іванову (незважаючи на те, що вона належить новому власнику). Це і є страховий випадок. Квартиру у покупця відбирають, але при цьому страхова кампанія виплачує вам суму, покладену в даному випадку за договором титульного страхування.
Вартість титульного страхування становить від 0,5 до 3% від вартості застрахованого майна. Відсоток може змінюється в залежності від термінів страхування і документів на квартиру.
На відміну від закордонного досвіду, титульне страхування у нас поки не отримало широкого застосування. За нашими підрахунками страхують 1-5% всіх угод купівлі-продажу квартир.
Олександр Зиминского, директор департаменту продажів елітної нерухомості компанії Penny Lane Realty:
Скажімо так - треба користуватися страховими послугами. Якщо обиватель вважає, що страхова компанія просто приймає його гроші, то в корені не правильно. Страхова компанія - ще один учасник угоди, який уважно і досконально оцінить і перевірить юридичну чистоту угоди, і тільки після цього, зваживши свої власні ризики, запропонує тариф. Не можна назвати базовий тариф для всіх, існує ряд факторів, що впливають на його вартість, наприклад, такі як: кількість попередніх власників, тип договору, який послужив підставою для виникнення права власності і, що найголовніше, чим більше раніше було власників, тим вище тариф. Починаються подібні тарифи від 0,2-0,3% від вартості квартири і можуть досягати 3-4% і навіть вище.
При настанні страхової події настає покриття суми за договором. Тут важливо звернути увагу тим, хто купував квартири, які перебували у власності менше трьох років, в них часом вказують суму меншу, ніж ту, за яку реально продають. В такому випадку відшкодування настає на суму за договором, якщо, звичайно, не був наданий звіт незалежної оцінної компанії на момент страхування.
Андрій ГЛЄБОВ, директор департаменту продажу та маркетингу компанії «Домус Фінанс»:
Думаю, що угоди по нерухомості страхувати все ж варто. Адже, як відомо, береженого Бог береже. Хоча, звичайно, це не є правилом, і регламенту, за яким ріелтор повинен страхувати угоди з нерухомості, немає (обов'язкове страхування є тільки в іпотеці).
Страхування угод більше поширене на вторинному ринку житла, ніж на первинному. І для покупців вторинних квартир буде додатковим фактором те, що угода була застрахована. Справа в тому, що на ринку вторинного житла теж є свої підводні камені. Так, наприклад, існують ризики втрати прав власності. Припустимо, людина придбала квартиру на вторинному ринку житла (без страхування угод) і з'являються родичі колишнього власника, здатні анулювати угоду, нинішній мешканець залишається і без квартири, і без грошей. А в разі, якби угода була застрахована, страхова компанія була б зобов'язана виплатити покупцеві вартість квартири.
Тому застрахувавши угоду і покупець, і ріелтор оберігають себе від багатьох ризиків. До того ж, це не настільки дорого. Більш того, деякі компанії пропонують своїм клієнтам вже готові пропозиції по страхуванню.
Олег САМОЙЛОВ, генеральний директор компанії «РЕЛАЙТ-Нерухомість»:
На мій погляд, відповідь на це питання багато в чому залежить від того, хто на нього відповідає. Ймовірно, всі пам'ятають давно став класикою анекдот: «Скільки буде двічі два? - А ми продаємо або купуємо? ». Так само і тут: представники страхових компаній неодмінно скажуть: «Звичайно! Тільки титульне страхування дозволяє покупцеві забезпечити надійність скоєного придбання! ». Відповідь більшості ріелторів буде іншим: «Страхування - безглузда витрата грошей! Адже в разі чого, отримати їх зі страхової компанії буде майже неможливо! Тому головне, як слід перевірити придбаний об'єкт перед операцією. І цю роботу ми з готовністю виконаємо для вас ».
Насправді, істина лежить посередині. У разі якщо до угоди об'єкт нерухомості реально пройшов кваліфіковану перевірку правової історії, ймовірність настання якої-небудь неприємної події (наприклад, судового позову, спрямованого на витребування об'єкта у покупця) невелика. Однак і стверджувати, що перевірка зводить все купівельні ризики до нуля, також невірно. У багатьох випадках це дійсно так. Але не у всіх: часто окремі факти за попередніми переходах права власності буває неможливо встановити або підтвердити в принципі. І ось в цих випадках страхування титулу, на мій погляд, є цілком виправданим.
Середній розмір платежів при страхуванні титулу на три роки складе приблизно 1% від ринкової вартості нерухомості, що купується. Страхування на більш короткий період обійдеться дешевше. Однак страхувати титул на рік або два, на мою думку, немає сенсу, так як термін позовної давності становить три роки.
Василь ЄЛІСЄЄВ, юрисконсульт компанії «НДВ-Нерухомість»:
На сучасному етапі зростання кількості укладених угод з купівлі-продажу об'єктів нерухомості все частіше виникають питання, пов'язані із забезпеченням захисту інтересів покупців. У вже сформованій практиці договори, в силу яких страхова компанія зобов'язується за страхову премію при настанні передбаченого в договорі страхового випадку відшкодувати страхувальникові заподіяні внаслідок такої події збитки в межах визначеної договором суми (страхової суми) називають договорами титульного страхування.
В цьому випадку слід чітко розмежовувати ризик втрати самого майна (через його загибелі, наприклад, від стихійних лих, пожеж і т.д.) і ризик втрати права (права користування, права власності) на це майно (набрання законної сили рішенням суду , на підставі якого покупець як сторона по угоді купівлі-продажу нерухомого майна втрачає майнові права на придбане ним майно, або судом встановлюються обмеження майнових прав покупця). Подібний випадок може виникнути, якщо у третіх осіб виникають правопретензій до предмету угоди, що укладається, і вони в судовому порядку намагаються витребувати вже реалізоване (продану) майно з чужого володіння.
Але головним чином коштувати акцентувати на це увагу всіх потенційних покупців, що в договорі титульного страхування необхідно прямо і чітко прописувати страхові випадки, які дійсно можуть мати місце і вимагають захисту від збитків, викликаних втратою права власності.
Вартість поліса титульного страхування розраховується страховими компаніями за своїми затверджених методик, залишається зробити правильний і обгрунтований вибір з числа наявних страхових компаній. Для цього не зайвим буде відвідати їх офіційні сайти.
Олег СУХОВ, адвокат Адвокатської палати м Москви, провідний юрист «Першого Столичного Юридичного Центру»:
При перевірці документів на придбання нерухомості фахівець практично завжди може визначити, чи присутні ризики при купівлі даного майна чи ні. Якщо придбаний об'єкт «чистий», і, відповідно, угода не таїть в собі неприємні сюрпризи, витрачати гроші на страхування такого договору сенсу не має.
Однак бувають ситуації, коли покупцеві дуже хочеться придбати певну квартиру, при цьому під час перевірки документів виявляється інформація, що є не бажаної. У цьому випадку майно, що купується слід застрахувати. Хоча, на моє переконання, від таких угод необхідно відмовлятися.
Що стосується питань покупки квартир в новобудовах, то будь-яку угоду на первинному ринку нерухомості необхідно страхувати. Крім того, страхування ризиків при придбанні новобудови має бути обов'язковим для всіх пайовиків і забудовників.
При цьому дуже важливим предметом розглянутих відносин є питання, яким чином здійснювати страхування, тобто що буде страховим випадком, за яких обставин виникає право вимоги на страхове відшкодування, і як визначаються терміни страхування.
Страхувати можна різні ризики: втрати права власності на придбане майно (по абсолютно різних підставах, проте всі вони повинні бути детально прописані в договорі або правилах страхування); невиконання зобов'язань забудовника по передачі у власність побудованої квартири у встановлений термін; відмови або ухилення забудовника від повернення грошей; банкрутства контрагента до виконання зобов'язань; ризик подвійних продажів, багато іншого.
Деякі компанії (будівельні, інвестиційні, ріелторські) пропонують оформити страховку прямо при покупці квартири. Однак такого роду пропозиції більше відносяться до банального «відмивання» грошових коштів, ніж до захисту прав споживачів. Не варто думати, що якщо вам пропонується страховий поліс при покупці нерухомості, значить, все чисто і добре (це найпоширеніше обивательська оману покупців як на первинному, так і на вторинному ринках нерухомості).
Вартість страхування визначається виходячи з ряду принципових моментів. На вторинному ринку нерухомості розмір страхової премії в основному залежить від терміну страхування від 1 до 7% від вартості майна (від 1 року до 10 років).
При страхуванні на первинному ринку нерухомості страховиком враховується, що представляє собою забудовник, яка схема продажу об'єкта та оформлення відносин з покупцем, який поточний статус об'єкта та ін. Вартість страховки (страхова премія) визначається після оцінки ймовірності настання страхових ризиків за проектом будівництва. Чим вище ризики, тим вище ціна страхової премії. В цілому при страхуванні реальних ризиків розмір страхування становить від 3% щорічно і може досягати 10% в залежності від факторів ризику. При тривалому терміні можливого настання страхового випадку договори страхування передбачають до 15% страхової премії від вартості майна. Страховий внесок може знижуватися, якщо покупка страхується нема на початковій стадії будівництва, а на більш пізніх її етапах.
Важливо розуміти, при правильному оформленні договору страхування можливі ризики втрати майна, що набуває можуть бути компенсовані страховими компаніями, проте страховики щоб уникнути в подальшому виплати своїм клієнтам страхових відшкодувань намагаються пропонувати страхувальникам договори, за якими отримати страховку дуже непросто або неможливо. Тому до питання страхування вашого майна або ризиків його втрати необхідно підходити не менш серйозно, ніж до договору на придбання нерухомості.