Стаття «перспективи технічного обліку та технічної інвентаризації» - журнал «земельну вісник
Перспективи технічного обліку та технічної інвентаризації
Про реорганізацію системи технічного обліку та технічної інвентаризації розповідає директор Департаменту нерухомості Мінекономрозвитку Укаїни Андрій Івакін
Ще раз про перехідний період
Система обліку та інвентаризації реорганізується вже три роки. Коли цей період закінчиться, точно не знає ніхто, тому що терміни постійно переносяться. І в такому перехідному положенні, коли немає чіткої визначеності і немає ясного розуміння, куди повинна рухатися ця система і як вона буде розвиватися, досить складно працювати. Тому ми намагаємося відверто говорити про ті питання, які вже вирішені і про ті проблеми, над якими ще доводиться працювати.
Об'єднання систем обліку земельних ділянок і об'єктів капітального будівництва - це процес набагато складніший, ніж об'єднання систем реєстрації і кадастрового обліку. Там відбувалося все легше, оскільки обидві системи були федеральні і централізовані. А в технічній інвентаризації діють регіональні унітарні підприємства, в кожному з яких існують свої правила і порядки.
Крім того, в сфері технічного обліку та технічної інвентаризації існує застаріла нормативна база, яка вже багато років не змінювалася. Ці обставини ускладнюють реорганізацію. І ми намагаємося зараз прорахувати все до дрібниць і тільки після цього переходити до нової системи з чітким планом і з чітким розумінням того, як все буде працювати в нових умовах, щоб реформа не привела до зупинки всієї системи обліку та інвентаризації.
Подальший графік буде визначатися Росреестра, що виходить зі ступеня готовності Кадастрових палат прийняти всю роботу з обліку. Треба розуміти, що це додаткові черги для прийому громадян, це навчання співробітників, це питання з архівами і так далі. До речі, технічний облік будівель і приміщень за обсягом набагато перевищує кадастровий облік землі, тому що самих об'єктів капітального будівництва більше на будь-якої площі, ніж земельних ділянок, і оборот з ними набагато частіше відбувається.
Тимчасовий порядок обліку будівель і споруд, що діє протягом перехідного періоду, юридично не вважається де-юре кадастровим урахуванням, але ми його називаємо саме так, оскільки він за обсягом відомостей практично повністю збігається з державним кадастровим обліком. Винятком є використання інвентаризаційної вартості замість кадастрової, оскільки законодавство передбачає саме інвентаризаційну вартість.
На період передачі функцій технічного обліку з БТІ в кадастрову палату немає сенсу зберігати монополію на роботи по інвентаризації. І тут передбачається право будь-яких організацій, в штаті яких є кадастрові інженери, атестовані в установленому порядку, проводити технічну інвентаризацію.
Технічний план споруди
Зараз у нас ведеться робота над технічним планом споруди, що є найскладнішим з технічних планів. Зі створенням плану приміщення було простіше - ситуація зі спорудами виглядає значно складніше, оскільки існує величезна кількість їх видів і типів, які необхідно класифікувати, виходячи з призначення споруд. Єдиний вихід, який був знайдений, - це використовувати класифікатор основних фондів, який сьогодні нехай з невеликими змінами, але існує.
Директор Департаменту нерухомості Мінекономрозвитку України Андрій Івакін та Директор ГУП МО «МОБТІ» Сміла Денисов бачать перспективу
Дуже складні питання виникають з технічних планам лінійних об'єктів, підземних споруд і споруд, які є навісними, тобто не мають прямого зв'язку з землею. На думку фахівців, при створенні технічного плану підземної споруди необхідно зображати його контурну проекцію на земельну ділянку. Що стосується лінійних об'єктів, то вони можуть зображуватися не обов'язково контуром. Там може бути лінія, що з'єднує опори, якщо це надземна лінія електропередачі, або з'єднує точки виходу цього об'єкта на поверхню землі, якщо це підземна конструкція. В результаті кадастровому інженеру було залишено три варіанти опису на вибір: контур, лінія, що з'єднує точки (для лінійних об'єктів), і радіус. Комбінація цих трьох варіантів дозволяє інженеру описувати складні споруди.
Включення відомостей до кадастру
За правилами технічного обліку кожного будинку, будовою, спорудженню присвоюється буквене позначення - літера, яка вноситься в технічний паспорт домоволодіння. Тобто, крім основного об'єкта, на ділянці може бути присутнім ще маса допоміжних об'єктів, наприклад прибудови, сараї і інше. У кадастрі немає основних або допоміжних об'єктів - там є просто об'єкти кадастрового обліку.
Якщо переносити в кадастр кожну літеру як об'єкт кадастрового обліку, вийде величезна кількість об'єктів кадастрового обліку, які, в свою чергу, стануть об'єктами масової оцінки і об'єктами оподаткування.
Але якщо переносити в кадастр тільки основний об'єкт, а все інше вказувати як додаткові характеристики, тоді можна втратити ряд об'єктів. Це принципове питання: що все-таки переносити, який об'єкт. Дуже багато, природно, буде дублюючих об'єктів, тому що на деяких територіях працюють різні органи обліку і об'єкт може виявитися одночасно в базі декількох БТІ. З цим ми поки взагалі нічого не придумали. Як вичищати базу даних? Поки, напевно, в ручному режимі.
Хоча, звичайно, все залежить від ситуації по кожному об'єкту. Інформація могла змінитися в ЕГРП недавно, і при цьому не зміниться в БТІ. І навпаки, інформацію могли поміняти в БТІ, але не поміняти в ЕГРП. І треба дивитися за датою змін, за документами. Уявіть собі кількість об'єктів і територію країни, щоб в ручному режимі зробити таку колосальну роботу. Нам належить ще довго розгрібати ці завали невідповідностей і нестиковок.
Інвентаризаційна вартість і податок на нерухомість
Ще один досить складне питання - це інвентаризаційна вартість декларативних об'єктів. Крім об'єктів, які підпадають під дачну амністію, до них відносяться і об'єкти, для яких по містобудівній кодексу не потрібно дозволу на експлуатацію. За декларацією ніяку інвентаризаційну вартість порахувати не можна. Це нікого сильно не турбує, оскільки цілі обібрати садівників, ввівши високий податок на садові будиночки, які підпадають під дачну амністію, ніхто не ставить.
Складність полягає в тому, що технічна інвентаризація є справою добровільною і, хоча в даний час відсутнє таке масове явище, як постановка об'єктів на облік без інвентаризації, але в майбутньому кількість таких об'єктів може значно зрости. Оскільки їх інвентаризаційна вартість визначена не буде, то вони випадуть з оподатковуваної бази.
Після передачі обліку в кадастрову палату відразу виникає питання: а хто буде вважати вартість? Кадастрові інженери з цього моменту її вважати не будуть, оскільки не мають такої функції. Їх завдання - зробити технічний план, в якому немає інвентаризаційної вартості. А Кадастрова палата не вважатиме, тому що не має повноважень. Але навіть якщо держава наділить повноваженнями інженера або кадастрову палату, то залишається питання: а як буде відбуватися розрахунок вартості? За старою методикою Кадастрова палата порахувати не зможе, тому що тих характеристик, які потрібні для розрахунку інвентаризаційної вартості, в новому технічному плані вже не буде.
Інший варіант - це сказати, що кадастровий інженер повинен порахувати цю вартість в момент проведення технічної інвентаризації. В принципі цей варіант має право на життя, оскільки так сьогодні і відбувається. Фактично співробітник БТІ вважає інвентаризаційну вартість в процесі інвентаризації. Тут, звичайно, буде маса питань, коли прийдуть вважати інвентаризаційну вартість ті кадастрові інженери, які раніше землею займалися. Вони в цій методиці потонуть і нічого не зрозуміють, так як вона дуже складна і по ній є багато питань - як її застосовувати і як рахувати цю вартість по об'єктах. Але, тим не менш, цей підхід має право на життя.
Ще один варіант - це визначити, що кадастрова інвентаризаційна вартість вважається у відсотках від кадастрової. Зараз укладено великий контракт на масову оцінку, є стандарти, і в принципі цей третій варіант дозволяє здійснити перехід від кадастрової вартості до нового податку на нерухомість. Якщо правильно підібрати цифри, то можна уникнути збільшення навантаження на платника податків, яким загрожує зміна податкової бази. Взагалі діюча методика коректна, вона не застаріла і її можна використовувати в найближчі кілька років.
Я не знаю, коли з'явиться глава в Податковому кодексі, присвячена новому податку на нерухомість. Поки що немає навіть проекту цього закону. Деякі називають його єдиним податком на нерухомість. Інші - просто податком на нерухомість. Як розраховувати єдиний податок, теж поки ніхто не знає, тому що у нас за Цивільним кодексом будівля (об'єкт) існує окремо, а земельну ділянку - окремо. Значить, виходить, що потрібно або взяти земельний податок і включити в нього вартість будівлі, як поліпшення, або навпаки, взяти податок на будівлю і включити в нього вартість прав на земельну ділянку, на якій він розташований.
Хоча зараз і проводиться масова оцінка будівель, споруд, приміщень, і на її організацію витрачаються чималі гроші, але не виключено, що якийсь тривалий період часу всі ми будемо продовжувати користуватися інвентаризаційної вартістю.
Що робити з архівами БТІ?
Найболючіше майнове питання в процесі передачі функцій технічного обліку з БТІ в кадастрову палату - це архіви, бо знищити їх не можна і оцифрувати їх швидко теж не можна. Ми зараз обговорюємо з Росреестра проект створення спеціальних фабрик з оцифрування, де буде можливість перевести їх в електронний вигляд. А паперові архіви з усієї країни звезти куди-небудь в одне місце і пользоватьсяімі тільки для судів або ще для якихось цілей.
Але на сьогоднішній день Росреестр не володіє приміщеннями, обладнаними і придатними для зберігання того обсягу архівів, який зберігається в органах БТІ. У цьому питанні немає поки однозначної відповіді. Найрозумніше було б орендувати у суб'єктів Укаїни все приміщення, в яких зберігаються архіви, щоб не чіпати їх і не перевозити нікуди. Тому що, як показала практика, не можна перевезти архів, нічого не втративши. Обов'язково щось станеться. Є, звичайно, деякі регіони, які згодні передати приміщення з архівами безоплатно. Але зрозуміло, що не всі на це підуть, оскільки така передача носить добровільний характер. Може бути, частина регіонів взагалі відмовляться передавати або віддавати приміщення в оренду. Що стосується Московської області, то сподіваємося, що тут вирішити питання буде простіше, враховуючи її географічну близькість.
Єдиним податком на нерухомість дали відстрочку
Ельвіра Набіулліна нагадала, що чинне законодавство виходить з того, що оформлення власності вироблено по різних об'єктах. «Якщо зараз взяти окремо оформлені титул власності на землю і титул власності на будівлю і змусити людей і організації все це переоформляти в окремий документ, це буде дуже складно», - пояснила міністр. «Ми навіть змусити зареєструвати права власності не можемо - у нас заявний порядок», - додала Ельвіра Набіулліна.
І ще одне питання, яке теж стосується діяльності БТІ, це питання секретності. Справа в тому, що в супутникового геодезії диференціальна поправка, яка передається на базову станцію, а з неї на приймач, містить в собі координати базової станції. І виходить, що якщо не відкривати координати пунктів державних геодезичних мереж, то передача поправок повинна відбуватися по секретним каналам зв'язку. Тобто ситуація тут доходить до повного абсурду. Нам все-таки вдалося переконати Міністерство оборони, що не можна зараз блокувати розвиток супутникового геодезії через необгрунтованих обмежень. В результаті військові випустили наказ, в якому істотно знижується ступінь секретності по топографічних картах, з якими тепер можна буде працювати. Було прийнято рішення, що координати пунктів державних геодезичних мереж не будуть державною таємницею. Виникає ряд переваг, оскільки не треба витрачатися на перші відділи і дорогу сертифікацію комп'ютерів. Це дуже важлива подія для супутникового геодезії і в цілому для роботи з опису меж суб'єктів нерухомості.
Яку стратегію слід вибрати БТІ після того, як цю критику перейде в кадастрову палату, і що в подальшому з цим підприємством відбуватиметься. Висловлю своє бачення цього питання. Існуюча зараз функція технічного обліку спільного майна багатоквартирних будинків нормативно врегульована, але не здійснюється. Абсолютно незрозуміло як, де і яким чином враховується це майно. Є якісь відсильні норми в Житловому кодексі. Якщо повісити облік загального майна багатоквартирних будинків на самих власників - то, напевно, ця норма не буде працювати. Мешканці зазнають труднощів навіть при виборі форми правління, що вже тут говорити про організацію технічного обліку. Плюс до цього існують великі ризики, тому що з точки зору захисту прав та інтересів мешканців ведення майнового обліку має здійснювати третя особа. На наш погляд, організувати такий облік повинні або регіональні влади, або муніципалітети. У Житловому кодексі необхідно чітко прописати цілі технічного обліку спільного майна багатоквартирних будинків, його порядок, повноваження і хто його здійснює. За допомогою БТІ можливе ефективне здійснення технічного обліку, оскільки докладний опис багатоквартирних будинків з усім майном в БТІ вже є. Тобто база для такої функції готова.
Зараз суб'єктам Укаїни передається масова оцінка об'єктів нерухомості. Щоб забезпечити проведення масової оцінки, потрібні оцінювачі і потрібен потужний інформаційний центр, в якому буде зберігатися вся ця інформація. Це теж велика робота, і роль БТІ тут могла б бути незамінною.
Але є ще дуже важливий сегмент, регульований законами ринку, а саме кадастрова діяльність. І тут все залежить від політики самих БТІ: чи зможуть вони зайняти гідну нішу на цьому ринку, як буде організована робота по земельних ділянках і по об'єктах капітального будівництва. Я думаю, що підприємства, які оволодіють новітніми технологіями, отримають конкурентну перевагу, працюючи ефективніше, швидше і якісніше.