Що гарантує leaseback
У будь-якого покупця нерухомості є дві потаємні мрії. Перша - про повернення вкладених коштів, друга - про вічне джерело доходу, який позбавить власника від такої прикрої необхідності, як робота.
Судячи по обіцянках агентів, leaseback як інвестиційна програма найбільш близький до поняття «ідеальних інвестицій». Але чи не занадто хороший цей «безкоштовний сир», щоб бути правдою? Про те, що таке leaseback і наскільки він вигідний для приватних покупців, розповіли провідні українські професіонали, які працюють з цим своєрідним сегментом зарубіжного ринку нерухомості.
Що це таке
Дослівно leaseback перекладається як «зворотна оренда». Така інвестиційна схема найбільше розвинена в США і Великобританії, але якщо говорити не про літаки і промисловому обладнанні, а про житлову нерухомість, то з 1980-х рр. в сфері leaseback лідирує Франція, прикладом якої в останні роки йдуть і інші держави, наприклад Іспанія, Італія і Швейцарія.
Leaseback - скорочення від назви, яке найкраще пояснює схему відносин між продавцем і покупцем: sale-and-leaseback ( «продаж і подальша оренда»). Покупець, стаючи власником, передає об'єкт назад продавцеві в довгострокову оренду.
Таким чином, власник не користується нерухомістю сам (або користується протягом обмеженого часу), а передає в управління компанії, що продала цей об'єкт. Вона, в свою чергу, здає житло в оренду приватним клієнтам на короткі терміни, а власник отримує рентний дохід за заздалегідь обумовленою і гарантованої ставкою. У деяких випадках цей дохід може навіть перекривати виплати по іпотечному кредиту.
Кому і навіщо це потрібно
Щоб зрозуміти, чим може бути вигідна «зворотна оренда» покупцеві, навіщо вона потрібна продавцеві і чому держава зацікавлена в розвитку цієї схеми, розглянемо більш докладно приклад Франції. Роль держави в даному випадку особливо важлива, оскільки без особливих законодавчих умов французький leaseback був би неможливий.
Ігор Індріксонс, директор відділу інвестицій в закордонну нерухомість компанії IntermarkSavills, який першим привіз французький leaseback в Україні, розповідає: «Французи ввели систему leaseback в 1976 р Як відомо, сьогодні Франція є світовим лідером за обсягами в'їзного туризму: на 60 млн французів припадає 140 млн туристів в рік. А в кінці 1970-х рр. країна стояла на колінах з цієї точки зору. Потенціал був величезний, але гостро не вистачало інфраструктури, перш за все об'єктів для розміщення туристів. Суть leaseback в тому, що нерухомість повинна здаватися мінімум 90% часу. Цим займається керуюча компанія, а дохід власника від оренди гарантований і застрахований ».
Щоб залучити забудовників до такої схеми, держава надає землю фактично безкоштовно, причому, як запевняє Ігор Індріксонс, це кращі ділянки. Таким чином, і квадратні метри житла стають потенційно більш дешевими. Вже це повинно привернути покупців. Інший бонус від держави - повернення покупцям ПДВ, який у Франції складає ні багато ні мало 19,6% від ціни об'єкта. В результаті вартість покупки значно зменшується.
Натомість на всі ці пільги держава отримує приплив туристів, які витрачають в країні гроші, а значить, генерують податки.
Мрії збуваються!
Ірина Дюпор пропонує розглянути можливу угоду за схемою leaseback в цифрах.
Якщо вартість квартири 100 000 євро, то з урахуванням ПДВ (19,6%) покупець платить 119 600 євро (19 600 повернуться після подачі податкової декларації). «Припустимо, - міркує експерт, - що нам пропонують дохід 4,5% річних за рахунок орендної плати. Це означає, що на місяць нам будуть платити 375 євро (4500 ділимо на 12 місяців). А якщо ми беремо для цієї операції кредит на 25 років під 3,5% річних, то місячна кредитна виплата складе приблизно 500 євро, тобто нам треба буде доплачувати 125 євро в місяць. Для того щоб кредитна виплата повністю покривалася орендною платою, початковий внесок повинен становити 25 000 євро. Тоді місячна виплата складе ті ж 375 євро ».
Таким чином, житло зможе себе викуповувати! І ще один маленький, але приємний нюанс, на який звертає увагу Ірина Дюпор: орендна плата індексується, кредитні виплати за рахунок інфляції фактично зменшуються, і поступово виникає різниця на користь інвестора.
Туристичні резиденції - не єдиний тип об'єктів, пропонованих за системою leaseback. Це може бути також житло для студентів або літніх людей. Такі об'єкти не становлять інтересу для відпочинку самого власника, але цілком можуть бути використані як об'єкт довгострокових вкладень.
Як орендарю (компанії, що продала житло) вдається забезпечити стабільний рентний дохід? Ігор Індріксонс каже, що компанії, які працюють за цією схемою, зазвичай проводять дуже грамотну цінову політику. Наприклад, IntermarkSavills підписав угоду з Pierre Vacances - однієї з найбільших компаній, що займаються у Франції продажами leaseback. «У них такий підхід: дисконтувати проживання в розрахунку на те, що приїхали туристи витратять гроші на додаткові послуги - розваги та інфраструктуру, - розповідає експерт. - Якщо ви знімете у них житло, то десять днів на гірськолижному курорті обійдуться вам всього в 300 євро на всю сім'ю, але, звичайно, буде багато можливостей, щоб витратити більше грошей. За рахунок цього вони забезпечують хорошу заповнюваність. Це точно такий же принцип, як в Лас-Вегасі, - дешеве проживання та багато спокус ».
ділитися треба
Навіщо ж компанії продають курку, яка несе золоті яйця? Чому б не залишити 4-5% додаткового доходу в своїй кишені? «Здавалося б, це логічне зауваження, - відповідає Ірина Дюпор. - Але для експлуатуючої компанії рентабельність бізнесу пропорційна розміру парку, а банки при кредитуванні, починаючи з деякого рівня заборгованості, припиняють фінансування. Тоді для компанії є два шляхи: або почекати років п'ять-шість і різко сповільнити розвиток, або залучити зовнішніх інвесторів, на їх гроші побудувати нові одиниці і, віддаючи їм орендну плату, отримати засіб виробництва, тим самим зосередившись на своєму головному бізнесі. Більш того, в бухгалтерії ці зовнішні інвестиції проходять як власні кошти, і економічні показники виглядають зовсім по-іншому, завдяки чому капіталізація збільшується за рахунок зростання вартості акцій ».
Leaseback, зрозуміло, не позбавлений ризиків, проте вони зведені до мінімуму. У Франції гарантований дохід повинен бути неодмінно застрахований, і навіть якщо керуюча компанія розориться, виплати власнику продовжаться за рахунок страховки, поки не вступить в управління інша компанія. Держава не дозволяє аферистам порушувати цей сегмент ринку.
Найважливішими питаннями, які повинні хвилювати покупця при схемі leaseback, є ділова репутація експлуатуючої компанії і нюанси договору. Настійно рекомендується залучити професіоналів, які або взагалі не пов'язані з продавцем, або, навпаки, мають з ним публічна угода і тим самим ставлять на кін власну репутацію.