Про особливості застосування класифікатора видів дозволеного використання земельних ділянок, ітп
Зокрема, серйозні протиріччя викликають види дозволеного використання, передбачені для житлової забудови. На сьогоднішній день склалася неоднозначна ситуація в частині визначення виду дозволеного використання для двоквартирних житлових будинків, а також 2-3 поверхових багатоквартирних житлових будинків, забудова якими характерна для більшості малих міст і поселковУкаіни і, зокрема, для Ханти-Мансійського автономного округу-Югри, де Інститут виконав ряд Комплексних проектів з управління розвитком території, в тому числі включають завдання по внесенню змін до Правил землекористування та забудови.
Так, згідно з Класифікатором, розміщення житлових будинків висотою не вище трьох поверхів можливо в рамках наступних видів дозволеного використання:
- малоповерхова житлова забудова - під даним видом використання фактично розуміється індивідуальне житлове будівництво, а саме «розміщення житлового будинку, не призначеного для розділу на квартири», що виключає його як вид дозволеного використання, який передбачає будівництво двоквартирних житлових будинків і багатоквартирної житлової забудови висотою до 3 поверхів ;
- блокована житлова забудова (передбачає розміщення житлових будинків, що мають спільну стіну з сусіднім будинком, не призначених для розділу на квартири) при цьому кількість блоків обмежена 10, що умовно можна зіставити з багатоквартирним житловим будинком, приймаючи квартиру в житловому будинку за окремий блок;
- cреднеетажная житлова забудова (передбачає розміщення житлових будинків, призначених для поділу на квартири (дві і більше)), що безпосередньо вказує на можливість розміщення багатоквартирного житлового будинку, але при цьому параметр поверховості становить до 8 поверхів, що не завжди допустимо і доцільно для невеликих населених пунктів.
Таким чином, очевидно, що на даний момент Класифікатором не передбачений вид дозволеного використання, до якого однозначно і безперечно можна було б віднести 2-3 поверхові багатоквартирні житлові будинки.
Ханти-Мансійський автономний округ - Югра
При цьому, малоповерхові житлові будинки є одним з найбільш оптимальних типів забудови для багатьох населених пунктів. За соціологічними опитуваннями, більшість громадян віддає перевагу саме малоповерхового будівництва. На малоповерхове житло припадає близько 50% від загального обсягу житлового будівництва в Укаїни. Чи не маловажен той факт, що частка введення малоповерхового житла за останні 20 років збільшилася більш ніж в 7 разів.
Так, наприклад, в межах Ханти-Мансійського автономного округу - Югри знаходиться 96 муніципальних утворень, з яких - 13 міських округів, 26 міських поселень і 57 сільських поселень. Однак, з них лише близько 4 - 5 міст можуть застосовувати Правила землекористування і забудови, що не зіткнувшись з проблемою визначення виду дозволеного використання для малоповерхової багатоквартирної житлової забудови. Це такі великі міста як Красноармійськ, Нова Каховка, в яких житлова забудова представлена, переважно, среднеетажние і багатоповерховими житловими будинками. Для інших же муніципальних утворень характерно і доцільно малоповерхове житлове будівництво, тому дане питання стоїть для них найбільш гостро.
Селище міського типу Високий (Ханти-Мансійський автономний округ - Югра)
Місто Урай (Ханти-Мансійський автономний округ - Югра) Селище міського типу Березово (Ханти-Мансійський автономний округ - Югра)
Місто Белоярский (Ханти-Мансійський автономний округ - Югра) Місто Мегіон (Ханти-Мансійський автономний округ - Югра)
Грунтуючись на досвіді робіт з підготовки і застосування документів містобудівного зонування Інститутом в рамках підготовки Правил землекористування та забудови для муніципалітетів запропоновані способи застосування видів дозволеного використання для територіальних зон в залежності від особливостей і характеру забудови території населених пунктів.
По-перше, віднесення двоквартирних житлових будинків до среднеетажние житловій забудові для селища Ун'юган неприйнятне і не доцільно, так як при цьому навіть формально юридично на місці двоквартирних житлових будинків поруч з індивідуальним житловим будинком може з'явитися 8-поверховий багатоквартирний житловий будинок.
По-друге, встановлення для двох квартирних житлових будинків виду дозволеного використання «среднеетажние житлова забудова» тягне за собою звільнення від сплати земельного податку, так як вони, в такому випадку, визначаються як багатоквартирний житловий будинок, а відповідно до п. 2 ст. 389 Податкового кодексу України земельні ділянки, які входять до складу спільного майна багатоквартирного будинку, не визнаються об'єктом оподаткування земельним податком.
Для виходу з цієї ситуації в Правилах землекористування та забудови сільського поселення Ун'юган для територіальної зони індивідуальної житлової забудови були передбачені наступні види дозволеного використання:
- малоповерхова житлова забудова;
- блокована житлова забудова з кількістю блоків до 2 (маючи на увазі, що 1 блок - це 1 квартира в двоквартирних житловому будинку).
Для територіальної зони малоповерхової житлової забудови встановлений вид дозволеного використання - блокована житлова забудова поверховістю до 3 поверхів і з кількістю блоків до 10, маючи на увазі що в даній зоні можуть розташовується 2-3 поверхові багатоквартирні житлові будинки і блокована забудова.
Встановлення таких видів дозволеного використання дозволило органам місцевого самоврядування поселення регулювати процес заміни старого аварійного фонду за допомогою поетапної забудови території, не допускаючи розміщення среднеетажние забудови (в загальноприйнятому її розумінні) там, де рішеннями документів територіального планування вона не передбачена.
Але такий варіант застосування видів дозволеного використання не зовсім підходить для більших селищ, де планується або існує забудова багатоквартирними житловими будинками в 2-3 поверху з кількістю квартир більше 10. Наприклад, в смт. Високий (міський округ місто Мегіон Ханти-Мансійського автономного округу - Югри) для територіальної зони малоповерхової житлової забудови запропоновані види дозволеного використання:
- блокована житлова забудова, з кількістю блоків до 10;
- среднеетажние житлова забудова, але при цьому параметр по поверховості обмежений 3 поверхами. що, не відповідає градації по поверховості среднеетажние житлової забудови в регіональних і місцевих нормативах містобудівного проектування.
Варто зазначити, що такі пропозиції не були зрозумілі юристами і, на даний момент, здійснюється пошук інших компромісних варіантів, щоб і в житті і в нормативних правових документах смт. Високий зберігся як затишне селище з людським масштабом.
Безумовно, застосування до територіальним зонам таких поєднань видів дозволеного використання і зміна їх параметрів, може бути спірним з юридичної точки зору і є лише пристосовування в спробі поставити ситуацію життя людей в рамки федерального закону, який в даному випадку виявився не «за розміром». Даний принцип має ряд недоліків і протиріч і не може трактуватися як єдино вірний.
Так, наприклад, нормативи містобудівного проектування Ханти-Мансійського автономного округу - Югри, з огляду на специфіку території, особливості та обмеження її розвитку, для об'єктів житлового будівництва як об'єктів місцевого значення призводять розрахункові показники для наступних типів житлової забудови:
- багатоповерхова забудова (9 поверхів і більше);
- среднеетажние забудова (4 - 8 поверхів);
- малоповерхова забудова (1-3 поверхи);
- індивідуальна житлова забудова (1-3 поверхи).
Така градація логічна і зрозуміла як для містобудівного проектування, так і при управлінні розвитком території, тому для забезпечення повноти правового регулювання питань містобудівної діяльності, землекористування та забудови вважаємо за доцільне внести зміни (уточнення) до Класифікатора, які дозволяли б однозначно визначати вид дозволеного використання земельних ділянок і об'єктів, розташованих на них.