Практичні поради про те, як вести себе при здійсненні угоди; як визначити, що продавець
(Практичні поради про те, як вести себе при здійсненні угоди; як визначити, що продавець каже правду; які ознаки свідчать про нечесність продавця; як вивести брехливого продавця на чисту воду і т. П.)
Якщо Ви не ріелтор і не робите угоди з нерухомістю кожен день, то покупка квартири або житлового будинку для Вас в будь-якому випадку стане дуже відповідальним і хвилюючим заходом. Швидше за все, Вас будуть терзати сумніви не тільки з приводу правильності оформлення всіх документів, але і наскільки чесні продавець і представляє його інтереси ріелтор, як не стати жертвою шахраїв, про які так часто пишуть в газетах і розповідають страшні історії по телевізору. Адже гроші за квартиру сплачуються чималі, і нікому не хочеться бути обдуреним - навряд чи такі гроші можна буде швидко повернути, та й повернути взагалі.
Звичайно, можна довго і старанно намагатися вгадати, що Вас чекає після закінчення тієї чи іншої угоди, можна намагатися отримати пораду у друзів і родичів, можна звернутися до психолога або випити заспокійливого перед операцією, проте жоден з цих способів не вирішить на сто відсотків Вашу проблему і не гарантуватиме в кінцевому підсумку позитивний результат. Єдино вірним виходом з даної ситуації може стати Ваша націленість на успіх, гранична уважність, розумна обережність і знання основних правил укладання угод і гарантій Вашої безпеки при їх здійсненні.
Перш за все, перед здійсненням операції Вам необхідна повна інформація про нерухомість. У зв'язку з цим Ваше завдання отримати не тільки максимально повну інформацію, а й переконатися в її достовірності. Основним джерелом такої інформації є продавець і представляє його інтереси ріелтор. Однак слід бути готовим до того, що продавець і ріелтор з його боку є зацікавленими в здійсненні угоди особами, а тому можуть представити Вам в кращому випадку неповну інформацію, а в гіршому - ввести Вас в оману. Саме тому слід довіряти лише власним знанням і уявленням.
Нерідко продавець або ріелтор з його боку при показі квартири посилено нахвалюють її, розповідають про дуже низьку вартість, хорошою плануванні і т. Д. Не слухайте нікого - дивіться уважно самі, постарайтеся взяти час, хоча б півгодини на те, щоб ще раз все зважити , причому бажано без участі продавця і ріелтора. Врахуйте, що з точки зору психології рішення, прийняті під чиїмось впливом або в поспіху, в більшості випадків виявляються помилковими або не підходять для осіб, їх які взяли. Не забувайте, що Ваше схвалення на обрану в поспіху квартиру буде оформлено договором про передачу завдатку, і якщо Ви потім приймете інше рішення, то ціна такого рішення дорівнює сумі залишеного Вами завдатку, оскільки в разі Вашої відмови від угоди він не повертається.
Після того як квартира оглянута і Вам сподобалася, настає не менш відповідальний момент - вивчення документів, що підтверджують право продавця продавати зазначену квартиру.
Увага! Ви повинні дивитися документи тільки в примірниках! Якщо продавець каже про неможливість представити Вам при огляді квартири оригінали, поцікавтеся, коли Ви зможете їх побачити. У разі, коли продавець починає ухилятися від відповіді або тягнути час, намагаючись не показувати Вам оригінали - не погоджуйтеся на операцію. Досягнення технічного прогресу дозволяють виготовити копію будь-якого документа, яка може кардинально відрізнятися від оригіналу або взагалі бути виготовленої за відсутності такого. Саме тому не варто довіряти копій документів, навіть завіреним нотаріально. У будь-якому випадку на вчинення правочину продавець буде зобов'язаний подати справжні екземпляри, ось тільки на самій угоді Вам буде вже набагато менш зручно їх уважно вивчати або перевіряти. Саме тому варто насторожитися, помітивши таке небажання продавця показати Вам оригінали документів.
Особливу увагу слід звернути на документи в разі, якщо продавець не є власником продаваної їм квартири, а виступає лише як довірена особа власника нерухомості. Необхідно уважно вивчити довіреність, яка засвідчує його права. У ній повинні бути, по-перше, чітко вказані повноваження особи на здійснення угоди, по-друге, дуже докладно описаний об'єкт нерухомості, який підлягає продажу. І нарешті, переконайтеся, що власник дійсно довірив отримати за нього від Вас кошти. Якщо таке повноваження в довіреності відсутній, а довірена особа показує Вам будь-які інші розпорядження власника на цей рахунок - не передавайте грошей такій особі. В іншому випадку може виявитися, що Ви передасте кошти особі без повноважень, а у власника і раніше залишиться право вимагати з Вас кошти за продану від його імені квартиру. Погодьтеся, що навряд чи купується Вами квартира коштує подвійну ціну.
Після того як Вами вивчені всі документи, в будь-якому випадку Вам необхідно перевірити міститься в них інформацію. По-перше, Ви маєте право звернутися в реєстраційну службу, яка може видати по Вашому запиту виписку з ЕГРП, в якій вказано власник нерухомості, а також інформація про можливі обтяження або заборони за вказаною об'єкту нерухомості. По-друге, Вам необхідно звернутися в товариство власників житла або будь-який інший орган, керуючий будинком, в якому Ви купуєте квартиру, для того, щоб уточнити кількість зареєстрованих осіб, дізнатися чи є серед них неповнолітні діти, а також чи є заборгованість по даній квартирі по комунальним платежам.
Увага! Якщо інформація, надана покупцем, і інформація, яка стала Вам відома в результаті Вашого «незалежного розслідування» розходиться, то від придбання такої квартири все-таки варто відмовитися, адже невідомо - чи не виявиться помилковою і інша інформація, добути яку у Вас не було можливості.
Чимало випадків, коли певні «махінації» відбуваються і на стадії визначення ціни в договорі. Це пояснюється, як правило, бажанням продавця заплатити менше податків. Але в даному випадку ризикує не тільки продавець.
Перш за все необхідно визначити, що є причиною заниження вартості квартир і житлових будинків при їх продажу.
Статтею 220 НК Україна встановлені наступні можливості використання майнових податкових відрахувань при обчисленні і сплаті податку на доходи фізичних осіб (далі - ПДФО). Платник податків має право на отримання майнового податкового відрахування:
1) в сумах, отриманих платником податків у податковому періоді від продажу житлових будинків, квартир, кімнат, включаючи приватизовані житлові приміщення, дач, садових будиночків чи земельних ділянок і часток у зазначеному майні, що знаходилися у власності платника податків менш трьох років, але не перевищують у цілому 1 млн руб .;
2) при продажу житлових будинків, квартир, кімнат, включаючи приватизовані житлові приміщення, дач, садових будиночків і земельних ділянок і часток у зазначеному майні, що знаходилися у власності платника податків три роки і більше майнове податкове вирахування надається в сумі, отриманої платником податку при продажу зазначеного майна .
Таким чином, в разі, якщо продається квартира або житловий будинок, які перебували у власності продавця три роки і більше, то ціна договору взагалі не має значення, оскільки ПДФО сплачуватися не буде. Також ціна не матиме значення, якщо продавець в цьому ж році планує купувати квартиру або житловий додому вартістю не менше тієї, за якою він продає свою нерухомість. В цьому випадку діє таке положення НК Україна - замість використання права на отримання майнового податкового відрахування, передбаченого вище, платник податків має право зменшити суму своїх оподатковуваних податком доходів на суму фактично зроблених ним та документально підтверджених витрат, пов'язаних з отриманням цих доходів. При реалізації майна, що перебуває у спільній частковій або спільній сумісній власності, відповідний розмір майнового податкового відрахування, обчисленого відповідно до подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, розподіляється між співвласниками цього майна пропорційно їх частці або за домовленістю між ними (в разі реалізації майна, що перебуває у спільній сумісній власності).
Таким чином, якщо квартира перебувала у власності менше трьох років, то продавець буде зобов'язаний сплатити ПДФО в розмірі 13% від суми, що перевищує 1 млн руб. Саме тому при покупці такої квартири або житлового будинку може виникнути ситуація, при якій продавець або ріелтор з його боку будуть просити Вас вказати в договорі занижену вартість квартири - менше 1 млн руб. або наближену до нього. З одного боку, для Вас це не повинно бути ризикованим, тому що більше ризикує продавець - адже Ви, грунтуючись на договорі, можете оплатити йому не всю вартість, яку Ви обмовили, а ту саму вартість, яку вказали в договорі, т. Е. «занижену». Але з іншого боку, якщо з яких-небудь причин Ваша угода буде визнана недійсною, то повернуть Вам лише ту суму, яка була вказана в договорі. Звичайно, ризик визнання угоди недійсною мінімальний, проте, погоджуючись на умови продавця, Ви повинні уявляти собі наслідки такого вчинку, тому все ж варто подумати, чи варто купувати таку квартиру.
Не менш уважним необхідно бути і при розрахунках з продавцем.
При виборі сподобалася Вам квартири з метою уникнення будь-яких «сюрпризів» з боку продавця поговоріть із сусідами. Часом серед них знайдуться люди, які зможуть надати Вам достовірну інформацію, що має для Вас певне значення. Наприклад, про те, що в зазначеній квартирі зареєстровані неповнолітні діти або психічнохворий чоловік і т. П.
Насторожити в щирості і чесності продавця Вас повинна і занадто низька вартість квартири в порівнянні з подібними квартирами на ринку нерухомості. Звичайно, причиною такої низької ціни може дійсно стати бажання продавця якнайшвидше продати квартиру, наприклад, через переїзду в іншу місцевість і тому подібних причин. Проте все ж варто з великою обережністю поставитися до вчинення такої угоди. По крайней мере, необхідно спробувати перевірити достовірність причин такої термінового продажу квартири, заявлених продавцем, оскільки їх непідтвердження буде для Вас достатнім доказом того, що здійснювати таку угоду буде занадто небезпечно.
Взагалі поведінка продавця при зустрічі з Вами може багато розповісти. Якщо продавець квапливий, метушиться, намагається піти від прямих запитань або занадто надовго замислюється при відповіді на них - то можна говорити про те, що в даному випадку його щось турбує, він, можливо, намагається щось приховати, приховати від Вас ту інформацію, яка може поміняти Ваша думка про здобувається квартире.
З великою обережністю слід також ставитися до придбання кімнат в комунальних квартирах. Оскільки в даному випадку велика ймовірність того, що продавцем може бути не дотримана або неправильно дотримана процедура повідомлення кожного з пайовиків про продаж зазначеної кімнати. А це, в свою чергу, може спричинити для Вас фактично скасування угоди. Саме тому бажано самому перевірити, чи дійсно був повідомлений кожен з учасників часткової власності про такий продаж. Краще до угоди переконатися в її неможливості, ніж дізнатися про це після передачі грошових коштів продавцю. Купуючи таке пайове майно також непогано поговорити з майбутніми сусідами. Оскільки спільне проживання з ними напевно буде припускати спільне несення і певних видів витрат. У зв'язку з цим продавцем може бути усвідомлено прихована від Вас така інформація, яка хоч безпосередньо і не відноситься до порядку вчинення правочину, однак може мати для Вас часом визначальне значення. Якщо ж продавець усіма силами намагається виключити Ваше спілкування з сусідами, то поставтеся до вчинення такої угоди з обережністю.
Висновок: неможливо передбачити всі хитрощі недобросовісного продавця, який має намір Вас обдурити, але можна і потрібно побудувати свою поведінку з продавцем таким чином, щоб він зрозумів, що Ви на мерени в будь-якому випадку самостійно дізнатися інформацію, якої бракує, що стосується об'єкта нерухомості і перевірити додатково ту інформацію, яку надав Вам продавець. Повірте, в більшості випадків недобросовісний продавець сам не захоче мати стосунки з таким «недовірливим» покупцем і під тим або іншим приводом відмовиться від укладання угоди з Вашою участю. Адже такого продавцеві набагато простіше продати квартиру довірливому покупцеві, якого він знайде нехай і не з першого разу, ніж бути викритим уважним покупцем і позбутися можливості взагалі продати наявну у нього квартиру. Саме тому Ваша задача - не тільки уважно ставитися до угоди і намагатися перевірити всю наявну по ній інформацію, але і не приховувати свого прагнення до цього перед продавцем. В цьому випадку Вам буде гарантований успіх.