Порядок дій при оренді житлової нерухомості
Спочатку кілька слів про різні види шахрайства в цій сфері. Всі види даного шахрайства можна розділити на три класи: шахрайство ріелторів (лже-ріелторів); шахрайство знайомих або родичів власника житлового приміщення; нарешті, просто шахрайство пройдисвітів.
Розглянемо на прикладах більш детально кожен клас шахрайства.
Як уберегтися від такої неприємності? Не давати ніякої передоплати. Оплату ріелтерських послуг здійснювати тільки після підписання договору оренди реального житлового приміщення (після огляду) з реальним власником.
Шахрайство знайомих або родичів власника.
Приклад 1. Шахрайство знайомих. Орендар подивився квартиру - сподобалася. Господиня попросила відразу за оренду квартири передоплату на півроку вперед (нормальна ситуація). Звітний ключик від квартири віддала відразу. Документально оформити оренду домовилися через пару днів при в'їзді. Через два дні в призначений час, раптом з'ясувалося, що практично одночасно сім сімей намагаються заселитися з речами в цю саму квартиру. Всі зі своїм ключем від вхідних дверей, з однаковими історіями про угоду з милою господинею. Але це ще не все. Буквально півгодиною пізніше з'явився чоловік і заявив, що він - власник житлового приміщення, а мила пані сама у нього квартиру на тиждень (на час відрядження) знімала. А документи шахрайки він навіть не дивився.
Приклад 2. Шахрайство родичів. Орендарі домовилися з бабусею про оренду житлового приміщення. Гроші вперед заплатили, через пару днів приходить її син і виганяє орендарів з знятої квартири, тому що власник - він, а не бабуся. І жити орендарі в знятої квартирі не зможуть, і гроші за оренду зникла бабуся не поверне. Тому що договір не укладено, або не перевірено право власності. Інший варіант: є кілька власників житла, а здати квартиру вирішив тільки один з них, без письмової згоди інших, що призведе до розірвання договору оренди. Гроші можна буде повернути, якщо здав родич не зникне.
Як уберегтися від такої неприємності? Не давати ніякої передоплати без укладення договору. Проводити оплату оренди тільки після укладення договору оренди реального житлового приміщення (після
огляду) з реальним власником. Факт оплати фіксувати письмово (обов'язково рукою власника) або в кінці договору, або розпискою. При наявності інших власників вимагати їх письмової згоди (як додатки до договору).
Як уберегтися від такої неприємності? Не треба бути вже зовсім простаком. Не треба поспішати і чіплятися за певну квартиру - знайдуться інші варіанти. Будь-які шахраї грають на слабкостях людей.
Як правильно поводитися при зніманні квартири, щоб не потрапити до рук шахраїв? Потрібно знати основні правила гри на цьому ринку.
Ще один варіант (для ледачих людей) - зняти квартиру через ріелтерські агентства. Це найбільш безпечний спосіб, тому що ріелтори працюють в тісному контакті з господарями квартир, перевіряють їхні документи на квартиру, а також беруть на себе зобов'язання по підбору підходящого саме Вам варіанти. За це беруть оплату, як правило, в розмірі півмісячної орендної плати. Значні відхилення в більшу або меншу сторону повинні насторожити. Але в будь-якому випадку не потрібно втрачати
пильності та при зверненні в ріелторське агентство. Потрібно пам'ятати про лже-ріелтерів.
Якщо вирішили зняти житло за допомогою ріелторів, обов'язково укладайте договір про надання послуг, в договорі має бути прописано явно, які послуги надаються, яким чином оплачуються (рекомендую оплачувати послуги ріелторів в обсязі 100% після підписання договору з власником), порядок дострокового розірвання договору і яким чином повертається оплата за недобросовісно надані послуги з підбору квартири в оренду.
Деякі ріелтерські агентства передбачають у договорі на знімання квартири умова про безкоштовне підборі іншої квартири в разі, якщо попередня не підходить на підставі серйозних обставин (наприклад, власник квартири грубо порушує умови договору оренди).
Отже, одним з перерахованих вище способів підходяща Вам для знімання квартира знайдена. Тепер уважно вивчіть документи власника квартири. Це не тільки паспорт, а й свідоцтво про право власності. Ви повинні чітко розуміти, що договір укладаєте з власником, а не з його бабусею, яка тут «просто прописана» і вирішила підзаробити, поки внук в закордонному відрядженні. Або ще варіант - власників кілька, а квартиру здає тільки один з них. Вимагайте їх письмової згоди.
Якщо з документами все в порядку, перед підписанням договору оренди, проведіть більш детальний огляд квартири, звернувши особливу увагу на кухонне і сантехнічне обладнання, побутову техніку і меблі на предмет їх справності. Наприклад, якщо сантехніка знаходиться в несправному стані, то можливе виникнення затоки нижчих квартир. Претензії пред'являть власнику, а він, у свою чергу Вам.
Згідно з чинним законодавством договір оренди житлового приміщення укладається у письмовій формі (ст. 674 ЦК України). В данному
конкретному випадку простої письмової форми досить, у нотаріуса договір завіряти не обов'язково.
Обов'язково вказуйте термін, на який договір оренди квартири полягає, пропишіть процедуру дострокового розірвання договору оренди квартири з ініціативи обох або тільки однієї сторони, а також за який період часу ви будете попереджати один одного про те, що мають намір розірвати договір оренди квартири. Зазвичай цей термін складає один місяць.
Не забудьте вказати в договорі оренди квартири розмір орендної плати, спосіб і термін її внесення. А також наполягайте на внесення умови, що Орендодавець не має права змінювати розмір плати протягом терміну дії договору без згоди Орендаря. Також обговоріть, і відобразіть в Договорі оренди квартири, чи входить оплата комунальних послуг у вартість орендної плати або «комуналка» оплачується окремо.
У разі якщо в орендованій квартирі разом з вами будуть проживати члени вашої родини, не забудьте перерахувати їх в договорі оренди квартири, що спільно з орендарем будуть проживати члени його сім'ї.
Договір оренди квартири складається у двох примірниках, по одному примірнику для кожної із сторін. Можна попросити так само копію свідоцтва про право власності включити додатком до договору оренди квартири.
Складіть акт прийому-передачі майна (невід'ємне додаток до договору оренди квартири), яке передається Вам в користування разом з квартирою. Вкажіть кількість, найменування, модель, робоче / неробочий стан, ступінь зносу, дефекти і пошкодження. Будьте уважні, слідкуйте, щоб в опис випадково не потрапила відсутня в квартирі річ. Це дозволить в подальшому уникнути неприємностей.
Не забувайте брати з власника розписку, як тільки віддаєте йому орендну плату за орендовану квартиру в черговий раз. А якщо переводите на карту через платіжний термінал - зберігайте чеки.
При наявності грамотно складеного договору оренди на орендовану квартиру Вас ніхто не зможе «виставити» з квартири в будь-який час, у Вас буде реальна можливість відстояти свої права в суді. На відміну від варіанту з усними домовленостями про винаймання квартири.