Особливості будівництва на орендованій землі
Чи завжди є можливість при будівництві приватного будинку або котеджу оформити землю у власність?
Які саме обмеження на придбання земельних ділянок передбачені за українським законодавством?
В яких випадках влада має право відмовити у купівлі земельних ділянок?
Відповідь юриста:
Згідно із законом купити ділянку, що відноситься до земель, які знаходяться в муніципальній або державної власності, мають право як фізичні особи, так і організації, фірми, компанії. Проте, діють деякі обмеження, які передбачені Земельним Кодексом Укаїни і деякими іншими федеральними законами і указами.
Існують ділянки, які неможливо придбати в зв'язку з тим, що вони належать до земель, які вилучені з обігу (згідно п. 2 ст. 27 ЗК РФ).
На них можуть бути розміщені такі об'єкти:
- пункти зберігання радіоактивних речовин або ядерних матеріалів;
- об'єкти державної охорони, які стосуються організаціям федеральних органів;
- об'єкти, що належать федеральну службу безпеки РФ;
- лінії зв'язку, комунікації, інженерно-технічні об'єкти, які були створені з метою захисту та охорони Державного кордону РФ;
- цивільні і військові кладовища;
- споруди, в яких знаходяться військові суди, комендатури і тому подібні об'єкти;
- об'єкти, що відносяться до Федеральної служби виконання покарань;
- будь-які споруди, які використовуються МВС і Збройними силами РФ;
- державні національні парки і природні заповідниками;
Зі статусом земель безпосередньо пов'язані і заборони на зведення будівель. Наочний приклад подібної заборони: на земельних ділянках, що належать до земель сільськогосподарського призначення лісового фонду, згідно із законом заборонено капітальне будівництво. А на міських землях вам не дозволять зводити завод або фабрику, що виробляють в атмосферу шкідливі викиди.
У зв'язку з цим при підборі земельної ділянки під будівництво об'єктів різного призначення слід враховувати цілий комплекс факторів, в число яких входить наявність високовольтних ліній електропередач, комунікацій і т. Д. Слід заздалегідь прояснити, наскільки відповідає призначення території, на якій знаходиться сподобався вам земельну ділянку , функціональним призначенням об'єкта.
питання:
Чи існують обмеження на оренду земельної ділянки?
Відповідь юриста:
Згідно статті 610 Цивільного Кодексу України оренда земельної ділянки вважається укладеною на невизначений термін, якщо час не було обумовлено в договорі. У цьому випадку як орендар, так і орендодавець мають право в будь-який час перервати договір оренди. Але є одна умова: про розрив оренди необхідно попередити не пізніше, ніж за три місяці.
Договір оренди земельної ділянки відповідно до Земельного Кодексу України не має на увазі єдиного для всіх випадків максимального терміну. Його в індивідуальному порядку встановлює орган виконавчої влади в залежності від цільового призначення ділянки землі.К наприклад, земля в оренду під будівництво (обов'язково заздалегідь узгодити місце для розміщення майбутніх об'єктів) дається на той термін, який може знадобитися для будівельних робіт (ст. 30, пункт 3 ЗК РФ).
У разі, коли земельні ділянки зарезервовані для муніципальних (державних) потреб, необхідно укладати на термін, що не перевищує термін резервування. Це обумовлюється в статті 22, пункт 3.1 Земельного КодексаУкаіни.
Максимально можливий термін оренди земель сільгосппризначення - 49 років (законодавчо це закріплено в федеральному законі «Про обіг земель сільськогосподарського призначення»).
Необхідно згадати про те, що в договір оренди земельної ділянки, який укладено на термін менше, ніж один календарний рік, не потребує державної реєстрації. Це обумовлюється в ст. 26, пункт 2 Земельного Кодексу РФ.
питання:
Чи є принципова різниця між будівництвом на ділянці, взятому в оренду і на власній земельній ділянці? Які необхідно оформляти документи для того і іншого випадку?
Відповідь юриста:
Власники земельних ділянок мають право починати зведення будь-яких будівель тільки відповідно до цільового призначення земельної ділянки, наявністю дозволу на використання. Абсолютно ті ж права і обов'язки мають і орендарі (статті 40, 41 Земельного Кодексу РФ), обмеження існує тільки в тих випадках коли договір оренди землі містить обмеження на капітальне будівництво.
Терміни будівництва будь-яких об'єктів на власних земельних ділянках ніяк не обмежуються, вони можуть вестися довгі роки. На ділянці, взятому в оренду, будівництво обмежується певним терміном. У разі, коли ділянка землі надається в оренду тільки на термін будівництва будівлі, в разі недотримання умов, договір оренди підлягає анулюванню. У цьому випадку орендар, який порушував угоду, втрачає переваги на укладення договору оренди на черговий термін. Про це йдеться в статті 46 Земельного Кодексу РФ.
У разі, коли при зведення будівель на орендованій ділянці були порушені будь-які законодавчі норми, орендодавець може за власною ініціативою відмовити в договорі оренди. Анулювати ж права на землю, яка є власністю, можливо тільки у виняткових випадках.
Перелік документів на об'єкт нерухомості однаковий, не має значення на якій саме ділянці він побудований. Власник ділянки може зареєструвати права на будівництво в будь-який час, закон не передбачає тимчасових обмежень. Орендар же зацікавлений якомога швидше оформити необхідний пакет документів, тому що від дати реєстрації безпосередньо залежить початок робіт з будівництва.
питання:
Які існують особливості при оформленні документів, коли купується будівля, що знаходиться на орендованій земельній ділянці?
Відповідь юриста:
Ніяких відмінних рис при оформленні документів на будинок, що знаходиться на орендованій ділянці, не існує. В обох випадках в договорі купівлі-продажу в обов'язковому порядку прописується, хто і за яким правом є власником землі, на якій розташований даний об'єкт нерухомості.
Враховуйте, що при переході права власності на будівлю, розташовану на орендованій землі, відразу ж переукласти договір оренди на ділянку. У зв'язку з цим є кілька способів оформлення землі новим власником. Поговоримо про них докладніше.
1. Ви можете отримати від колишнього власника будівлі довіреність на діючий договір оренди землі. В цьому випадку вам не доведеться оформляти договір оренди на своє ім'я. Коли час дії договору закінчиться, ви зможете його переоформити вже на себе. Даний варіант можливий у разі, коли договір оренди укладено на тривалий термін (понад п'ять років). При цьому вам не потрібно отримувати згоду орендодавця. Але повідомити його про те, що відтепер ви є довіреною особою орендаря, зобов'язані. Це обумовлюється в п.9 статті 22 Земельного КодексаУкаіни.
2. Також ви можете укласти договір оренди на своє ім'я (в цьому випадку необхідно, щоб попередній договір був перерваний колишнім власником будівлі) .Государственная реєстрація договору новим власником об'єкта нерухомості необхідна тільки тоді, коли термін чинного договору на оренду земельної ділянки обмежується терміном в один рік.
3. Після того, як закінчиться термін оренди у попереднього власника придбаного об'єкта нерухомості, ви можете запропонувати орендодавцю викупити у нього земельну ділянку, а якому стоїть ваш будинок.
питання:
Які обмеження за законом є у власника об'єкта нерухомості у разі, коли будівля знаходиться у власності, а земельна ділянка взятий в оренду. Як правильно продавати такий будинок?
Відповідь юриста:
Власник будівлі на ділянці, взятому в оренду, згідно із законом (ст.271 Цивільного Кодексу РФ) має право використовувати землю. Закони України не передбачають жодних обмежень для власників будівель, побудованих на орендованій землі. в разі, якщо вони вирішують їх продати. Але в тому випадку, коли після продажу об'єкта нерухомості, договір на оренду землі залишився непереоформлення, орендну плату буде зобов'язаний виплачувати колишній власник будівлі.
Власник будівель, що знаходяться на орендованій ділянці, має перевагу при оренді або придбанні у власність земельної ділянки.