Оподаткування коштів, що надходять на проведення капітального ремонту багатоквартирних будинків
Кочетков Юрій Смелаовіч. генеральний директор «Бурмістр.ру»
Капітальний ремонт багатоквартирних будинків для керуючих компаній і ТСЖ - справа клопітка, а для власників приміщень - дуже витратна. Одного рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку недостатньо, так до зборів необхідно визначитися з порядком формування джерел фінансування робіт з капітального ремонту, а після зборів керуючої компанії необхідно зібрати з власників грошові кошти і виконати заплановані роботи. Залежно від обраного способу фінансування капітального ремонту залежить порядок оподаткування діяльності керуючих компаній і виникають у зв'язку з цим податкові ризики.
1. Варіанти фінансування робіт з капітального ремонту багатоквартирних будинків?
У Житловому кодексі закладено обов'язок власника приміщень нести тягар утримання спільного майна багатоквартирного житлового будинку (п.3 ст.30 ЖК РФ). При цьому в якості обов'язкового платежу, що підлягає перерахуванню власником на рахунку управляючої компанії, позначена лише плата за технічне обслуговування спільного майна (п.2 ст.154 ЖК РФ).
Фінансування капітального ремонту багатоквартирних житлових будинків також проводиться на гроші власників, однак для початку як будівельно-монтажних робіт з капітального ремонту, так і збору коштів на нього, необхідно проведення загальних зборів власників приміщень (п.1 ст.145 ЖК РФ).
Існують три варіанти фінансування власниками капітального ремонту багатоквартирних будинків:
1) На загальних зборах приймається рішення про проведення ремонту за рахунок коштів керуючої компанії. Керуюча компанія виконує роботи і згодом погашення заборгованості власників перед керуючою компанією проводиться пропорційно їх житлової площі в спільній житловій площі багатоквартирного будинку. Даний вид фінансування використовується вкрай рідко, так як:
- нецікавий керуючої компанії через великої кількості видобутих з обороту грошових коштів;
- невідомий термін повернення інвестицій через несвоєчасність платежів власниками;
- існує ризик втрати об'єкта через вибору власниками нової керуючої компанії. У такій ситуації стягувати заборгованість доводиться через суд, при цьому стягнення провадиться з кожного власника окремо.
2) Витрати виробляються за рахунок коштів бюджету та коштів власників. Після проведення загальних зборів приймається рішення про проведення капітального ремонту. Проводиться розрахунок кошторису вартості будівельно-монтажних робіт і після надходження грошових коштів з бюджету і від власників керуюча компанія приступає до виконання робіт.
3) Вартість планованого капітального ремонту фінансується власниками шляхом формування фонду капітального ремонту. На загальних зборах власники стверджують тариф на формування фонду капітального ремонту, перелік планованих будівельно-монтажних робіт і дату початку ремонту. Згодом керуюча компанія виставляє рахунки на оплату житлово-комунальних послуг, в яких окремим рядком виділена суми плати на формування фонду капітального ремонту.
2. Існуючі пільги з податку на прибуток щодо коштів надходять на проведення капітального ремонту багатоквартирних будинків?
Відносно коштів на фінансування проведення капітального ремонту загального майна багатоквартирного житлового будинку, що надходять не з бюджету, а від власників приміщень у багатоквартирних будинках, «окрема» пільга передбачена лише для товариств власників житла.
Так, згідно з пп.1 п.2 ст.251 НК Україна при формуванні податкової бази по податку на прибуток організацій до цільових надходжень відносяться відрахування на формування резерву на проведення ремонту, капітального ремонту загального майна, які виробляються товариству власників житла його членами. Таким чином, ТСЖ надійшли від власників на проведення капітального ремонту кошти не включають в базу обчислення податку на прибуток і ССО.
3. существущую пільги по ПДВ щодо коштів надходять в рахунок фінансування капітального ремонту багатоквартирних будинків?
Суми, що надходять від власників в керуючі компанії і ТСЖ на формування фонду капітального ремонту багатоквартирних будинків не обкладаються податком на додану вартість в силу пільги встановленої в п.3 ст.162 НК РФ.
Питань по даній пільзі виходячи з її суті бути не повинно, так як при формуванні фонду капітального ремонту у керуючих компаній і ТСЖ не виникає реалізації, а значить, в силу пп.1 п.1 ст.146 НК Україна немає і об'єкта оподаткування.
4. Оподаткування коштів, що надходять від власників приміщень в рахунок формування резерву на проведення капітального ремонту багатоквартирних будинків.
Стосовно грошей надходять в керуючі компанії на відміну від ТСЖ ситуація складніша і залежить від застосовуваної компанією, що управляє системою оподаткування. Можливі два варіанти:
1) Якщо керуюча компанія знаходиться на загальній системі оподаткування і формує резерв на проведення капітального ремонту.
Для початку визначимося, що відповідно до НК Україна є об'єктом оподаткування. Згідно ст.247 НК Україна об'єктом оподаткування податком на прибуток для українських організацій визнаються «отримані доходи, зменшені на величину зроблених витрат».
Доходом від реалізації визнається виручка від реалізації товарів (робіт, послуг) як власного виробництва, так і раніше придбаних, виручка від реалізації майнових прав (п.1 ст.249 НК РФ).
Поняття реалізації міститься в статті 39 НК РФ. Так, відповідно до п.1 ст.39 НК Україна реалізацією товарів (робіт, послуг) визнається передача на оплатній основі права власності на товари (роботи, послуги), а також надання послуг однією особою іншій на безоплатній основі.
Фактично, яка нараховується власникам вартість капітального ремонту в момент формування фонду капітального ремонту, не є виручкою. Керуюча компанія, формуючи резерв, ніяких послуг власникам не робить і, як наслідок, переходу права власності на надані послуги від керуючої компанії до мешканців не відбувається. Отже, відповідно до норм ст.39 НК РФ, ні факту реалізації, а значить, немає і виручки для цілей оподаткування прибутку.
2) Якщо керуюча компанія знаходиться на спрощеній системі оподаткування.
При застосуванні спрощеної системи оподаткування датою отримання доходів визнається день надходження грошових коштів на рахунки в банках, а датою понесення витрат визнається дата списання грошових коштів з рахунків платника податків (п.1 та п.2 ст.346.17 НК РФ).
Таким чином, всі вступники на рахунку управляючої компанії грошові кошти від власників на формування фонду капітального ремонту включаються в базу оподаткування для обчислення єдиного податку.
При цьому звертаємо увагу на таку поширену у керуючих компаній помилку, як неправильне визначення моменту виникнення виручки і її розміру при розрахунках між власниками приміщень і керуючими компаніями через єдині розрахункові центри.