Офіс «для чайників»
У житті майже кожної людини настає «час ікс», коли в голові починає зріти план відкриття власної справи. «Йду на вільні хліби», «Досить горбатитися на дядька», «Буду працювати на себе», «Набридло сидіти вдома» - ось найпоширеніші відповіді на питання «Навіщо вам свій бізнес?» У деяких ці думки так і залишаються нереалізованими. Але багато хто все ж вирішують ризикнути, і незабаром перед ними постає необхідність оренди офісу.
Велику частину списку можна отримати, відмовившись від центру. У спальному районі, ближче до кінцевої станції метро, ви цілком можете знайти відповідне приміщення. Ну, а стерпний варіант хоча б в межах Третього транспортного кільця, ймовірно, буде офісом в бізнес-центрі класу С, тобто приміщенням на території колишнього радянського НДІ або якого-небудь заводу. При цьому піша доступність найближчої станції метро вам не гарантована.
Де шукати?
Якщо ви вирішили шукати офіс за допомогою агентства нерухомості, знайте: спочатку вам запропонують укласти договір. Він може називатися «договором доручення», «договором надання послуг», але суть не змінюється: в Відповідно до цього документа співробітник агентства буде пропонувати вам варіанти і супроводжувати вас на показах. Наполягайте, щоб ріелтор дійсно представляв ваші інтереси, а не прагнув швидше вас «заселити». Вартість послуг агентства зазвичай становить від 50 до 100% від місячної вартості оренди того приміщення, яке ви в підсумку знімете. У тексті договору має бути зазначено, що оплачувати послуги агентства ви будете тільки після того, як буде укладено договір найму нежитлового приміщення між вами і власником.
Словник як допомога орендарю
Орендна ставка - з'ясуйте у власника приміщення, що саме він розуміє під виразом «ставка оренди», чи включені в неї ПДВ, комунальні платежі, експлуатаційні послуги.
Клас будівлі (А, В, В +, С) - існує кілька класифікацій поділу будівель на класи. У різних містах, наприклад, вони поділяються за різними ознаками. У Москві на «класність» будівлі впливає його місце розташування і сучасність споруди. А в Пітері основною ознакою є саме місце розташування, а от сучасна чи це споруда або реконструйоване приміщення - не так важливо.
Комунальні платежі - оплата комунальних послуг може входити у вартість оренди офісу, а може і оплачуватися окремо. Сума зазвичай не перевищує 10% від «голої» орендної ставки.
Коридорний коефіцієнт - співвідношення реально використовуваної площі, що орендуються. З урахуванням коридорного коефіцієнта слід розраховувати вартість оренди санвузлів, коридорів, підсобних приміщень.
Shell Core - стан приміщення «під обробку».
Open space - велике приміщення, не розділене капітальними стінами. Усередині ділиться на зони за допомогою офісних перегородок. В американських фільмах в основному фігурують саме такі офісні інтер'єри. Плюси: open space відповідає сучасним формам управління, стимулює ініціативу у співробітників, дозволяє максимально ефективно використовувати кожен сантиметр площі. Мінуси: в Москві існує дефіцит відповідних офісних приміщень. Крім того, для такого офісу потрібна спеціальна меблі, що дозволяє трансформувати робочі місця в залежності від мінливих завдань, а такі меблі дорожче традиційної.
Парковка - буває організованою або стихійною. При переговорах з власником з'ясуйте, скільки машино-місць на парковці вам належить. Для відвідувачів бажано наявність гостьової стоянки. Пропускний режим - якщо він жорсткий, в цьому є як плюси, так і мінуси. Плюси: до вас не навідаються непрохані гості. Мінуси: зустрічати своїх відвідувачів і піклуватися про пропуски для них вам доведеться самим.
Ремонт - обов'язково необхідно уточнити, хто, в які терміни і за чий рахунок буде робити ремонт:
- Варіант №1: орендар робить ремонт за свій рахунок. Зазвичай це вигідно будівельним фірмам, які мають свої будматеріали і робочі руки. Ви можете розраховувати на орендні канікули, під час яких робите ремонт і не платите орендну плату.
- Варіант №2: орендар робить ремонт в рахунок орендної плати. У цьому випадку обов'язково складання кошторису витрат на ремонт, а також досягнення домовленості з власником приміщення щодо термінів ремонту і заліку витрат в рахунок оренди (повернення грошей, орендні канікули, зниження орендної ставки).
- Варіант №3: власник приміщення робить ремонт за свій рахунок. Перед початком ремонту зазвичай досягається домовленість з клієнтом про оренду саме цього офісу, і ремонт може проводитися вже з урахуванням його побажань.
Термін оренди - зазвичай від 3 до 5 років. Договір терміном до 1 року не підлягає обов'язковій державній реєстрації, тому вам можуть запропонувати укласти договір на 11 місяців з подальшою пролонгацією. Страховий депозит - від однієї до трьох місячних ставок оренди. Сума, за допомогою якої господар помешкання прагне убезпечити себе на випадок невиконання орендарем своїх зобов'язань.
Тихий офіс - одне з двох. Або на підприємстві, яке пропонує в оренду «тихий» офіс, жорсткий пропускний режим і строго дотримуваний графік роботи, і воно зацікавлене в орендаря, до якого не будуть приходити відвідувачі. Або це приміщення не виведено з житлового фонду, і його власник хоче здати його під офіс, не привертаючи до себе уваги сусідів і контролюючих органів. Від вас буде потрібно дотримання конспірації і теплі відносини з мешканцями будинку.
Експлуатаційні витрати - крім ставки оренди і комунальних платежів вам можуть запропонувати оплачувати ще й експлуатаційні витрати по обслуговуванню приміщення. Таким чином, ціна оренди зростає в середньому від $ 50 до $ 100 за кв. м в рік. Останнім часом намітилася тенденція оголошувати тільки ставку оренди в чистому вигляді, а всі інші витрати плюсуються зверху і покладаються на орендаря приміщення.