Нерухомість як об'єкт інвестицій відповідно до ст
Відповідно до ст. 130 Цивільного кодексу РФ, «до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені вод
об'єк та все, що міцно пов'язане із землею, тобто. е. об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначен-ня неможливо, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і мор-ські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомості може бути віднесено й інше імущі-ство ».
Нерухомість має низку специфічних рис, які необхідно враховувати потенційним інвесторам.
Будь-який об'єкт нерухомості володіє певними фі-зичних особливостями, в першу чергу відносності до зем-ле. До найбільш істотних належать такі аспекти:
1) іммобільність - нерухомість є фізично не-рухомої, бо будь-який об'єкт нерухомості прив'язаний до кон-конкретного земельній ділянці на земній поверхні;
2) унікальність - кожен об'єкт нерухомості унікальний і неповторний;
3) відносна недостатність - сукупна пропозиція земельних ділянок обмежена рамками земної поверхні. При цьому зростання чисельності населення планети зумовлює збільшення відносного дефіциту землі, а значить, і нерухо-жімості в цілому;
4) тривалість створення і термінів служби будівель і споруд,-жений;
5) вічність землі.
Фізичні особливості нерухомості обумовлюють ряд характеристик нерухомості як особливого товару.
1. Специфіка обороту. Фізична іммобільність нерухомості призводить до того, що на ринку звертаються не об'єкти нерухомості як такі, а права на них.
2. Специфіка життєвого циклу. Внаслідок тривалості створення і термінів служби життєвий цикл об'єкта нерухомості для-мости характеризується відповідно більшою тривалістю (в порівнянні з іншими товарами), а також нерівномірністю і складністю грошових потоків за період володіння об'єктом.
3. Потенціал зростання вартості землі при потенціалі зниження вартості будівель і споруд. Потенціал зростання вартості землі обумовлюють нескінченність терміну її служби, ін-фляции, збільшення дефіцитності землі внаслідок зростання чисельності населення, змін в системі землекористування та інших факторів. З плином часу вартість іншого компонента нерухомості - будівель і споруд - наобо-рот, знижується внаслідок зносу, що не компенсується інфля-цією.
4. Низька еластичність пропозиції нерухомості. Зміна пропозиції в порівнянні з попитом (перш за все в крат-косрочном плані) може бути більшим, ніж на інших ринках, через тривале створення і відносної дефіцитності об'єктів. З розглянутих особливостей нерухомості випливають, в свою чергу, найбільш важливі для потенційного інвестора характеристики нерухомості організаційно-правового та безпосередньо інвестиційного плану.
5. Подільність юридичних прав. Кожен об'єкт нерухомої власності може включати різне поєднання юридиче-ських прав та інтересів. Інвесторам необхідно також враховувати-вать і можливість наявності обтяжень прав на нерухо-мість у вигляді застави, сервітуту, обмеження прав користування об'єктом, що випливає з контракту і т. П.
6. Своєрідність умов оподаткування. Федеральні і му-ніціпальние органи влади багатьох розвинених країн зазвичай ство-дають складну мережу регулюючих норм, які впливають на процес інвестицій в нерухомість. Ці норми як відкривають нові можливості, так і накладають певні обмеження.
7. Необхідність інвестиційного менеджменту. Інвестиції в нерухомість вимагають управлінських витрат, значно більших, ніж вкладення в фінансові активи. В осо-сті це стосується інвестицій в будівельні проекти, засновані на відносинах з субпідрядниками.
8. Низька ліквідність. Інвестиції в нерухомість і будів-ництво менш ліквідні, ніж в цінні папери та інші тра-Діціон фінансові активи, що посилюється великим терміном, необхідним для реалізації об'єкта на ринку.
9. Підвищена ступінь ризику і невизначеність. Інвестиції в нерухомість і будівництво в більшій мірі, в порівнянні з традиційними фінансовими активами, подвер-дружини ризику і невизначеності за рахунок малоліквідні і їм-мобільності нерухомості.
Ризик зміни зовнішнього середовища по відношенню до нерухомості часто має принципове значення при інвестиціях в нерухомість. Відкрита до-стоверная інформація про операції з нерухомістю на відміну від угод з біржовими товарами практично відсутня.
10. Гнучкість умов фінансування. Фінансування ін-вестицій може бути організовано по-різному - за часом здійснення, методам розрахунку відсотків, пайовій участі і різних частковим інтересам. Найбільш рас-рення способом фінансування інвестицій в не-рухомість є іпотечне кредитування (див. П. 7.7), при якому одна третина вартості угоди фінансується самим інвестором, а на дві третини оформляється іпотека з умовою рівномірних виплат по боргу протягом терміну кредиту.
Інвестиції в нерухомість мають ряд суттєвих особливостей у порівнянні із вкладеннями в цінні папери, а також іншими видами довгострокових вкладень. Серед них:
• високий ступінь залежності від якості менеджменту;
• високий ступінь стійкості по відношенню до інфляції;
• більша стабільність потоку доходів від володіння нерухо-жімостью при більш високих ставках прибутковості;
• негативна кореляція доходів від інвестицій в нерухо-жімость і інвестицій в традиційні фінансові активи.
Такі специфічні інвестиційні якості недвижи-мости, безумовно, враховуються інвесторами, бо дозволяють їм отримати дохід на капітал і зберегти вкладений капітал.
Розглянемо переваги інвестицій в нерухомість в порівнянні з іншими видами довгострокових вкладень, кото-які зумовили поступальний розвиток даного сегменту ін-вестіціонного ринку. Серед даних переваг можна ви-ділити наступні.
• Інвестиції в нерухомість мають перспективою роз-ку, так як операції з нерухомістю мають перспектив-ву цінність, т. Е. Вони дають велику віддачу з часом.
• Вкладення коштів в нерухомість виступає стійким засобом проти інфляції.
• Придбання об'єктів нерухомості в умовах масової приватизації приносило інвесторам достатньо високі дивіденди, так як на ринок майже одночасно була виставлена величезна маса об'єктів нерухомості виробничого і невиробничого призначення, що призвело до перенасичення платоспроможного попиту на ці товари
і, відповідно, значного зниження цін на них. Таким чином, інвестори, спочатку придбані не-рухомість за низькими цінами і продавши її через деякий час після стабілізації ситуації на ринку нерухомо
сті по вже більш високу вартість, отримували досить високу додатковий прибуток.
• Інвестиції в нерухомість є одним з найбільш еф-ність інструментів забезпечення високих темпів розвитку і диверсифікації діяльності новостворених підприємств.
• Ліквідність інвестицій в нерухомість вУкаіни залишається високою, оскільки в цілому сукупний попит на ці об'єк-екти поки ще не задоволений.
• Інвестори, купуючи житлові та нежитлові приміщення, приоб-РЕТА, як правило, за безцінь, і земельні ділянки, на яких вони розташовані, що з введенням вУкаіни зако-ну про землю, коли земля стає повноправним об'єктом купівлі-продажу, може принести їм додаткові доходи.
• У фінансуванні операцій з нерухомістю, на відміну від інших видів інвестицій, досить широко застосо- вуються і кошти населення, яке в цілому є більш платоспроможним, ніж держава і підприємства, пере-жива гостру фінансову кризу.
• Інвестиції в нерухомість сприяють становленню середнього класу - основи стабільності в суспільстві, по-кільки саме середні верстви населення виступають основ-ним замовником інвестиційних послуг при будівництві та купівлі житлових будинків, квартир, дач і т. Д.
• Інвестиції в нерухомість будуть сприяти створенню в містах досить ємного ринку житла, що здається в найм, в якому сильно зацікавлені молоді сім'ї та студенти.