Нерухомість як економічний актив - аналіз ринку нерухомості
Найбільш істотна відмінність нерухомості полягає в тому, що вона одночасно здатна виступати для різних осіб в різних економічних якостях. Один і той же об'єкт нерухомості можна купувати для того, щоб його використовувати, а можна і для того, щоб здати в оренду або перепродати через певний час.
В економічній теорії традиційно застосовується розподіл усіх активів (речей, цінностей) на два великих класи: реальні активи (будівель, споруди, обладнання, товари) і фінансові активи (готівка, рахунки в банках, цінні папери).
Перші прямо залучені до виробничого процесу, і дохід приносить їх продуктивне використання.
Другі є відображенням певного вкладу в цей процес і безпосередньо, без видимої участі у виробництві приносять дохід. (Не випадково їх іноді називають фіктивними активами.)
Останнім часом, як відомо, в складі реальних активів вже з певною традицією виділяються нематеріальні активи, також залучені в процес виробництва, але не мають речової природи.
Нерухоме майно одночасно виступає для різних осіб як різновид фінансового активу (що має на відміну від інших видів даного активу - акцій, облігацій, валюти - речову природу) і як реальний актив, призначений для особистого або виробничого використання. (З певною часткою спрощення можна сказати так: один і той же об'єкт нерухомості може виступати для різних осіб і як товар і як капітал.)
Потрібно зауважити, що в сучасній вітчизняній літературі питання про економічну природу нерухомості трактується дуже неоднозначно, а часом навіть діаметрально протилежно.
Двоїстість нерухомості як економічного ресурсу веде до різноманіття мотивів придбання нерухомості та факторів, що впливають на прийняття рішень про придбання нерухомості.
Якщо нерухомість купується для отримання доходу через здачу в оренду, в довірче управління і т. Д. То вона розглядається як різновид фінансових активів, якщо вона купується для споживання (виробничого або особистого), то як різновид реальних активів.
Для виділення нерухомості, що розглядається з точки зору забезпечення функціонування підприємства або організації як частина реальних активів, використовується поняття «операційна» нерухомість, а нерухомості, використовуваної для отримання доходу поза виробничої діяльності, - «інвестиційна» нерухомість.
Очевидно, що один і той же об'єкт нерухомості буде мати різну цінність в залежності від того, як він використовується з економічної точки зору.
Так, виробнича будівля, побудоване за унікальною технологією, може мати досить високу цінність як частина активів конкретного підприємства, але отримання доходу від здачі його в оренду може бути зовсім нереальним якраз в силу цієї унікальності.
Таким чином, нерухомість може купуватися (купуватися, орендуватися):
як інвестиційна нерухомість (різновид фінансових активів);
як операційна нерухомість (в тому числі для виробничого або особистого споживання).
Якщо нерухомість розглядається з точки зору її використання як частини активів підприємства, то очевидно, що на перший план виходять такі питання.
Яка нерухомість необхідна підприємству для успішного здійснення його діяльності?
Де повинна бути розташована нерухомість підприємства?
Наскільки ефективно використовується нерухомість з точки зору ефективності підприємства в цілому?
Якою має бути правовий статус використовуваних підприємством об'єктів нерухомості (власність, оренда) та як повинні бути розділені правомочності різних рівнів управління і підрозділів по відношенню до нерухомості?
Яким чином має бути організовано управління нерухомістю?
При виборі нерухомості як об'єкта інвестування виникають інші питання.
Слід віддати перевагу інвестування в нерухомість інших напрямках інвестицій?
Чи може нерухомість розглядатися раціональним інвестором як актив, який повинен займати місце серед інших активів?
Яка може бути частка нерухомості в загальному портфелі активів?
Ясно, що для відповіді на ці питання необхідно зрозуміти, чим же відрізняється нерухомість від інших фінансових активів, у чому її основні характеристики як джерела доходу.
Коротко кажучи, ці характеристики можуть бути зведені до наступного.