Нерухомість як фінансовий актив
Надіслати свою хорошу роботу в базу знань просто. Використовуйте форму, розташовану нижче
Студенти, аспіранти, молоді вчені, які використовують базу знань в своє навчання і роботи, будуть вам дуже вдячні.
Чи не рухомість як фінансовий актив
нерухомість економічний фінансування
Нерухомість можна охарактеризувати як економічне благо. Тобто вона може бути ресурсом для особистого або громадського використання, житловою нерухомістю, суспільно-значущих установою; ресурсом (фактором виробництва) для виробництва товарів і послуг з метою отримання прибутку, фінансовим (інвестиційним) активом, товаром, капіталом в речової формі, засобом забезпечення фінансових інструментів.
Але в якому б якості вона не виступала, а вона може бути або реальним активом, або фінансовим активом, нерухомість завжди буде мати величезне значення для економічного життя країни.
Для оцінки економічної значущості нерухомості необхідно розглянути нерухомість як економічний актив. Це і буде метою контрольної роботи.
У контрольній роботі будуть розглянуті наступні питання:
1. Двоїстість економічної природи нерухомості. Двоїстість економічної природи нерухомості полягає в тому, як вже було сказано вище, що вона може виступати як реальний і як фінансовий актив.
2. Характеристики нерухомості як джерела доходу. Це питання необхідно вивчити, так як основою економічної діяльності є отримання доходів, а ми розглядаємо нерухомість як економічний актив.
1.Двойственность економічної природи нерухомості
Найбільш істотна відмінність нерухомості полягає в тому, що вона одночасно здатна виступати для різних осіб в різних економічних якостях. Один і той же об'єкт нерухомості можна купувати для того, щоб його використовувати, а можна і для того, щоб здати в оренду або перепродати через певний час.
В економічній теорії традиційно застосовується розподіл усіх активів (речей, цінностей) на два великих класи: реальні активи (будівлі, споруди, обладнання, товари) і фінансові активи (готівка, рахунки в банках, цінні папери). Реальні активи прямо залучені до виробничого процесу, дохід в цьому випадку можна отримати тільки при продуктивному використанні цих активів. Фінансові активи є відображенням певного вкладу в виробничий процес і без видимого участі у виробництві приносять дохід. Їх ще іноді називають фіктивними активами. Останнім часом до складу реальних активів стали включати і нематеріальні активи, також залучені в процес виробництва, але не мають речової природи.
Нерухоме майно для одних осіб може виступати як різновид фінансового активу. При цьому воно має на відміну від інших видів фінансових активів - акцій, облігацій, валюти - речову природу. Для інших осіб це ж нерухоме майно виступає як реальний актив, призначений для особистого або виробничого використання. З певною часткою спрощення можна сказати так: один і той же об'єкт нерухомості може виступати для різних осіб і як товар і як капітал.
Двоїстість нерухомості як економічного ресурсу веде до різноманіття мотивів придбання нерухомості та факторів, що впливають на прийняття рішень про придбання нерухомості.
Якщо нерухомість купується для отримання доходу через здачу в оренду, в довірче управління і так далі, то вона розглядається як різновид фінансових активів, якщо вона купується для споживання (виробничого або особистого), то як різновид реальних активів.
Для виділення нерухомості, що розглядається з точки зору забезпечення функціонування підприємства або організації як частина реальних активів, використовується поняття "операційна" нерухомість, а нерухомості, використовуваної для отримання доходу поза виробничої діяльності, - "інвестиційна" нерухомість.
Один і той же об'єкт нерухомості буде мати різну цінність в залежності від того, як він використовується з економічної точки зору. Так, виробнича будівля, побудоване за унікальною технологією, може мати досить високу цінність як частина активів конкретного підприємства, але отримання доходу від здачі його в оренду може бути зовсім нереальним якраз в силу цієї унікальності.
Таким чином, нерухомість може купуватися (купуватися, орендуватися):
# 45; як інвестиційна нерухомість (різновид фінансових активів);
# 45; як операційна нерухомість (в тому числі для виробничого або особистого споживання).
При купівлі підприємством для особистого користування нерухомого майна, це майно стає реальним активом, так як воно безпосередньо братиме участь у виробничому процесі. Якщо ж підприємство набуває будівлю, наприклад торговий зал, для подальшої здачі його орендарям, то в такому випадку це нерухоме майно буде приносити дохід, і буде ставитися до фінансових активів підприємства.
З цього випливає, що основною характеристикою нерухомості як фінансового активу є отримання доходу.
2.Основні характеристики нерухомості як джерела доходу
Для того, щоб зрозуміти чим нерухомість відрізняється від інших фінансових активів, також приносять дохід розглянемо основні характеристики нерухомості як джерела доходу. Ці характеристики можуть бути зведені до наступного.
1. Форми доходів від нерухомості
Дохід від нерухомості може виступати в різних формах:
# 45; у вигляді майбутніх потоків готівки;
# 45; у вигляді зростання вартості нерухомості, т. е. у вигляді збільшення багатства власника нерухомості;
# 45; у вигляді доходу від майбутнього продажу нерухомості.
2. Особливості доходів від нерухомості
# 45; Стабільність доходу. У більшості випадків дохід, який приносить нерухомість, виступає в формі орендної плати. Договору оренди, як правило, середньострокові і довгострокові - від 3 до 15 і більше років. Звідси - велика стабільність доходу, ніж по акціях. Дивіденди, що впливають на курсову ціну акцій, є похідними від прибутку, прибуток - від обсягу продажів, обсяг продажів може змінюватися досить динамічно. Крім того, на прибутковість цінних паперів набагато серйозніший вплив надають спекулятивні мотиви.
При здачі нерухомого майна в оренду власник об'єктів і орендар повинні, в залежності від цілей діяльності, представляти:
а. Яка нерухомість необхідна для успішного здійснення цієї діяльності.
б. Яким способом повинно бути організовано управління нерухомістю.
в. Чи може нерухомість розглядатися як актив серед інших активів?
м Де повинна бути розташована нерухомість підприємства або офісу?
д. Наскільки ефективно використовується нерухомість з точки зору ефективності підприємства (будівлі орендодавця) в цілому?
е. Який повинен бути правовий статус об'єктів нерухомості (власність, оренда) та як повинні бути розділені правомочності між суб'єктами відносин.
# 45; Необхідність високого "порогового" рівня інвестицій. Нерухомість досить важко придбати саме в такій кількості, в якому хотілося б інвесторові. Для придбання нерухомості необхідні значні і цілком певні за масштабами кошти, що, з одного боку, може вимагати зменшення інших активів, з іншого - у інвестора може просто не виявитися достатніх коштів. Наприклад, досить складно придбати нерухомість в 5% від офісної будівлі і навіть придбання такої частини через участь, наприклад, в АТ, утвореним на базі такого будинку, не дає інвестору достатньо можливостей для самостійного управління нерухомістю.
У тих випадках, коли вилучення доходів від нерухомості пов'язане з прибутковістю цінних паперів (наприклад, випуск акцій), прибуток може істотно змінюватися з року в рік, і пов'язано з ризиком звернення цих паперів. У той же час подібне інвестування з боку може приносити і досить більший дохід, ніж чим оренда. Цінність паперів, як правило, обумовлено попитом на ці папери. Чим вище попит, тим ликвиднее нерухомість, і тим вище прибутковість. Багато керуючі компанії, які включають в перелік своїх послуг такий вид діяльності, як брокеридж, здатні забезпечити приплив коштів за допомогою продажу акцій, в які включені активи нерухомості. При цьому, відстежуючи не тільки кількісний і якісний склад правовласників цінних паперів, але і захищаючи права дійсного власника об'єкта нерухомості таким чином, щоб він не втратив ці права.
# 45; Необхідність в управлінні. Нерухомість на відміну від інших активів більшою мірою потребує управлінні для отримання доходу. Від ефективності управління істотно залежить рівень прибутковості.
При цьому інвестори вкладають гроші в нерухомість поділяються на дві групи:
1. Інвестори, які мають слабкими знаннями в галузі управління нерухомості. Для них нерухомість як об'єкт інвестування представляє досить складний актив.
2. Для інвесторів, що володіють достатніми знаннями в сфері управління нерухомістю, нерухомість може бути кращим об'єктом інвестування, що дозволяє витягувати більший дохід і мати контролем над активом.
Для більш ефективного управління нерухомим майном можуть створюватися керуючі компанії.
Як вже було сказано вище, нерухомість, що купується для отримання доходу через здачу в оренду, в довірче управління, може розглядатися як різновид фінансових активів (інвестиційна нерухомість), але якщо вона купується з метою споживчих властивостей, то її можна розглядати як різновид реальних активів ( операційна нерухомість). Іншими словами, в управлінні керуючих компаній з нерухомості можуть перебувати як будівлі підприємств, в яких організовано виробництво будь-якої продукції, так і будівлі підприємств або організацій, приміщення яких призначені для здачі в оренду як офісів. Завдання управляючої компанії полягає в тому, щоб забезпечити в межах довірених приміщень і будівель, а також в рамках повноважень найбільш сприятливі умови для роботи офісів або виробничих потужностей підприємств (заводів, цехів і т.д.).
Сьогодні багато керуючих компанії здатні розробити комплексний проект, з урахуванням технологічного використання того чи іншого будинку, який дозволить отримувати взаємну вигоду і власнику і орендарю від використання об'єктів нерухомості. У ряді випадків, ці компанії можуть виступати самостійними інвесторами і навіть організаторами холдингів і концернів.
Нерухомість - неоднорідний актив. Навіть якщо ми маємо два ідентичних за своїми технічними характеристиками офісних будівлі, то як мінімум по своєму місцю розташування вони різняться. Неоднорідність нерухомості - фактор, що визначає істотну диференціацію в доходах між різними одиницями нерухомості одного типу в межах навіть одного регіону.
# 45; Захищеність доходів від інфляції.
Нерухомість - актив, більшою мірою, ніж інші, захищений від інфляції. Через орендну плату або ціну (яка є величиною, в певній мірі похідною від орендної плати) інфляція переноситься в дохід так, що дохід зростає разом з інфляцією.
# 45; Високі трансакційні витрати.
Нерухомість - актив, угоди з якими вимагають високих трансакційних витрат. Для комерційної нерухомості ці витрати становлять приблизно 1% від ціни нерухомості, для житлової вони істотно вище і можуть бути до 10% від ціни об'єкта.
# 45; Низька ліквідність.
Нерухомість - актив, що володіє відносно низькою ліквідністю. Продаж нерухомого майна може займати при адекватній оцінці її можливої ціни до 90-120 днів, а при завищенні ціни цей термін може бути набагато більш істотним. Проблема ліквідності частково може бути вирішена шляхом правильної політики цін, що включає в себе як правильний рівень ціни, так і час продажів.
Істотно, що при загальному високому рівні цін і позитивному розвитку ринку, навіть щодо незначне зниження ціни може прискорити процес реалізації нерухомості, в той час як при пасивному ринку навіть істотне зниження може не дати ефекту.
# 45; Низька кореляція доходів від нерухомості з доходами від інших активів. Відносна незалежність доходів від нерухомості в порівнянні з доходами від інших видів активів робить нерухомість свого роду арбітром для портфелів активів.
# 45; Особливості ціноутворення. Ціни на фондовому ринку є прямим наслідком останніх угод з цінними паперами, перш за все корпоративними. Ціноутворення на ринку нерухомості - результат оцінки нерухомості та переговорів між учасниками угоди.
# 45; Збереження інвестованих коштів. Нерухомість надає інвестору більше гарантій збереження інвестованих коштів. Земля - незнищенна (якщо не враховувати можливого погіршення її якостей). Будинки і споруди - довговічні конструкції. У той же час забезпечення збереження майна може вимагати додаткових зусиль (страхування, наприклад).
# 45; Складність фінансових потоків.
У більшості випадків інвестиції в нерухомість пов'язані з негативними грошовими потоками на початку життєвого циклу нерухомості - в період створення об'єкта, потім у міру здачі об'єкта в оренду вони трансформуються в позитивні, а за межами терміну економічного життя об'єкта знову стають негативними. Продаж нерухомості дає ще один позитивний грошовий потік.
Володіючи рядом суттєвих особливостей в порівнянні з іншими видами активів, нерухомість може розглядатися і як частина загального інвестиційного портфеля, дозволяючи знизити загальний портфельний ризик в силу своєї безпосередньої зв'язку з реальною економікою, і як самостійний актив, що приносить дохід.
3.Мотіви і джерела для фінансування нерухомості
Двоїстість нерухомості як економічного активу створює різноманіття мотивів і джерел для фінансування нерухомості.
Наприклад, кошти в житлове будівництво можуть вкладатися як інвесторами, зацікавленими в отриманні доходу від подальшого продажу або здачі в оренду нерухомості, так і майбутніми споживачами, зацікавленими в поліпшенні своїх житлових умов. Очевидно, що вимоги з боку тих і інших до об'єкта будуть різні. Для інвестора важливо, якою буде прибутковість інвестицій, для споживача - які будуть споживчі якості об'єкта, наскільки вони будуть відповідати його потребам. Фінансова сторона буде його цікавити перш за все як фактор, що обмежує його можливості.
Очевидно, що конкурентне середовище в цих випадках буде різна: на фінансовому ринку нерухомість буде конкурувати з іншими видами фінансових активів за інвестора, на споживчому ринку - цей же об'єкт буде конкурувати з іншим об'єктом за споживача.
Нерухоме майно в силу подвійності його природи як економічного активу змушене одночасно конкурувати і на ринку фінансових активів, і на ринку реальних активів.
Основним конкурентом нерухомого майна на ринку фінансових активів є цінні папери. Для одних інвесторів вигідніше буде вкладати гроші в цінні папери для інших в нерухоме майно.
На ринку реальних активів відбувається конкуренція між окремими об'єктами нерухомого майна. Пропонуються різні варіанти нерухомого майна, але переможе в конкурентній боротьбі тільки те, яке буде найбільш привабливо для споживача.
Для осіб які купують нерухомість для особистого користування буде прийматися до уваги рівень доходів. Для осіб які купують нерухомість для отримання прибутку будуть прийматися до уваги рівень інфляції, відсотки по депозитах, рівень доходів за державними цінними паперами.
Нерухомість за своєю економічною природою є двоїстий актив. В один і той же час один і той же об'єкт нерухомості може для різних людей виступати в різній економічній формі, тобто з одного боку вона може бути реальним активом, а з іншого фінансовим.
Для нас інтерес представляє характеристика нерухомості як фінансового активу.
Нерухомість як фінансовий актив використовується в основному для отримання доходу, тому особлива увага приділяється формам і особливостям доходів, які можна отримати від використання нерухомості як фінансового активу.
Основними формами доходу є майбутні потоки готівки, зростання вартості нерухомості, дохід від майбутнього продажу нерухомості.
Особливості доходів від нерухомості полягають в стабільності доходів, необхідності високого «порогового» рівня інвестицій і управління, неоднорідності нерухомого майна, захищеності доходів від інфляції, низька ліквідність, збереження інвестованих коштів, складності фінансових потоків.
Вивчивши форми і особливості доходу, який власник може отримати від майна, власник може прийняти рішення про цілі придбання цього майна.
Розміщено на Allbest.ru