Можливі обмеження при прописку в іпотечну квартиру
Проте, виходячи зі змісту норм федеральних законів всі умови угод про іпотеки між банком і позичальником, які обмежують право підступи, є нікчемною і можуть бути оскаржені в суді.
З юридичної точки зору власником квартири, обтяженої іпотекою, є не банк, а сам позичальник-покупець, оскільки договір купівлі-продажу нерухомості з використанням позикових коштів тягне за собою виникнення у покупця тих же прав, що і при оплаті житла власними коштами.
Банк же в даному випадку є лише заставодержателем квартири, а не її власником. Отже, кредитна організація може обмежувати власника квартири тільки в деяких діях, причому обмеження повинні бути передбачені в законодавстві.
Виникнення питань і спірних ситуацій щодо прописки родичів і третіх осіб в іпотечній квартирі пов'язано, перш за все, з відсутністю чіткого регламенту, який регулює вУкаіни порядок реєстрації за місцем проживання позичальника і його родичів.
Багато нормативи і умови іпотечного договору банки придумують самостійно. Кожна фінансова установа, як правило, розробляє власні правила щодо реєстраційного обліку в іпотечній квартирі.
Тому бажано уточнити всі питання і умови, пов'язані з пропискою родичів та інших осіб, ще при виборі кредитної організації для іпотеки.
Обмеження на прописку за іпотечним договором
Багато банків включають в договору про іпотеку певні вимоги, що стосуються прописки родичів позичальника і третіх осіб в іпотечній квартирі.
Найчастіше в договорі міститься вимога про повідомлення кредитної організації про реєстрацію в квартирі, обтяженої іпотекою, будь-яких осіб крім позичальника.
Крім того, зустрічаються також умови договорів про іпотеку, які вимагають від позичальника отримання згоди банку на прописку громадян в квартиру, яка виступає в якості застави при іпотечному кредитуванні.
Деякі кредитні організації також наполягають на тому, щоб при реєстрації в іпотечній квартирі дітей позичальник письмово дав зобов'язання зняти їх з реєстраційного обліку в разі невиконання своїх обов'язків по сплаті боргу і накладення на іпотечну квартиру стягнення.
Ще одна поширена умова в іпотечних договорах - це обмеження прописки в залежності від спорідненості з позичальником. Так, члени сім'ї позичальника можуть бути прописані в іпотечній квартирі без всяких заперечень, а прописка третіх осіб, які не є близькими родичами позичальника, допускається тільки з дозволу кредитора. При цьому відповідь банку далеко не завжди може бути позитивним.
Як оцінити частку в квартирі, ви можете дізнатися з цієї статті.
Вводячи такі вимоги, банки хочуть знизити свої ризики в разі невиконання боржником свого боргового зобов'язання. Невиконання названих обмежувальних умов договору теоретично може спричинити розірвання іпотечного договору банком в односторонньому порядку, після чого боржник буде зобов'язаний повернути борг в повному обсязі достроково.
Проте, правомірність таких вимог банку є вельми спірним питанням, оскільки суперечить вищевказаним нормам федерального законодавства.
У разі пред'явлення банком якихось претензій до позичальника у зв'язку з пропискою в іпотечній квартирі третіх осіб, позичальник може оскаржити подібні умови договору, що обмежують його право на реєстрацію в квартирі мешканців, в суді.
Однак варто зазначити, що судові розгляди - це не найкращий вихід із ситуації. Набагато легше і ефективніше вирішувати питання про прописку безпосередньо з банком ще до укладення кредитної угоди.
Щоб уникнути в подальшому проблем з банком, а тим більше тривалих судових розглядів, позичальнику слід уважно вивчати договір іпотеки ще на стадії його укладення.
Якщо якісь з умов угоди, що стосуються обов'язкового повідомлення при прописку в квартиру третіх осіб чи інших подібних вимог, не влаштовують потенційного позичальника, йому слід звернутися в інший банк або заявити про незгоду з конкретним умовою іпотечного угоди.
Якщо ж іпотечний договір вже укладено, позичальникові рекомендується дотримуватися умов добровільно підписаної угоди. Набагато простіше, наприклад, повідомити кредитну організацію про факт прописки в іпотечну квартиру громадян, ніж потім розбиратися з претензіями банку в досудовому порядку або в суді.
Прибудинкова територія багатоквартирного будинку, особливості управління