Містобудівна регламент, урбаністика, будівництво, екологія
Лекція 24. Курс: Муніципальне управління і територіальне планування
Тема 6.Градостроітельное зонування
6.5.Градостроітельний регламентГрадостроітельний регламент - це документ, яким визначається правовий режим земельних ділянок, так само як все, що знаходиться над і під поверхнею земельних ділянок (до глибини 5 м) і використовується в процесі їх забудови та подальшої експлуатації об'єктів капітального будівництва.
Містобудівні регламенти встановлюються з урахуванням:
1) фактичного використання земельних ділянок і об'єктів капітального будівництва в межах територіальної зони;
2) можливості поєднання в межах однієї територіальної зони різних видів існуючого і планованого використання земельних ділянок і об'єктів капітального будівництва;
3) функціональних зон і характеристик їх планованого розвитку, визначених документами територіального планування муніципальних утворень;
4) видів територіальних зон;
5) вимог охорони об'єктів культурної спадщини, а також особливо охоронюваних природних територій, інших природних об'єктів.
Дія містобудівного регламенту поширюється рівною мірою на всі земельні ділянки та об'єкти капітального будівництва, розташовані в межах кордонів територіальної зони, позначеної на карті містобудівного зонування.
Дія містобудівного регламенту не поширюється на земельні ділянки:
1) в межах територій пам'яток та ансамблів, включених до єдиного державного реєстру об'єктів культурної спадщини (пам'яток історії та культури) народів Укаїни;
2) в межах територій пам'яток або ансамблів, які є нововиявленими об'єктами культурної спадщини і вирішення щодо білоруського режиму утримання, параметрах реставрації, консервації, відтворення, ремонту та пристосування яких приймаються в порядку, встановленому законодавством Укаїни про охорону об'єктів культурної спадщини;
3) в межах територій загального користування;
3) на території, зайняті лінійними об'єктами;
4) на території, надані для видобутку корисних копалин.
Стосовно до територій історичних поселень, визначних місць, землям лікувально-оздоровчих місцевостей і курортів, зон з особливими умовами використання територій містобудівні регламенти встановлюються відповідно до законодавства Укаїни.
Містобудівні регламенти не встановлюються для земель лісового фонду, земель водного фонду, вкритих поверхневими водами, земель запасу, земель особливо охоронюваних природних територій (за винятком земель лікувально-оздоровчих місцевостей і курортів), сільськогосподарських угідь в складі земель сільськогосподарського призначення, земельних ділянок, розташованих в межах особливих економічних зон.
Використання земельних ділянок, на які дія містобудівних регламентів не поширюється або для яких містобудівні регламенти не встановлюються, визначається уповноваженими органами виконавчої влади, уповноваженими органами виконавчої влади суб'єктів Укаїни або уповноваженими органами місцевого самоврядування відповідно до федеральними законами. Використання земельних ділянок в межах особливих економічних зон визначається органами управління особливими економічними зонами.
Структура містобудівного регламенту (рис. 6.2) складається з основної та додаткової частин. Основна частина містобудівного регламенту включає види дозволеного використання і граничні параметри дозволеного використання. Додаткова частина містобудівного регламенту, наприклад, може містити вимоги з охорони навколишнього середовища, архітектурні вимоги, спрямовані на забезпечення єдиного ансамблю проектованої забудови та ін. Спеціальні вимоги. Наприклад, таких спеціальних архітектурних вимог можна віднести: колір фасадів, або дахів, який характерний для багатьох поселень Іспанії або Франції. Органи муніципального управління не тільки встановили відповідні правила, але в деяких муніципалітетах здійснюють часткове або повне фінансування з оплати фасадної фарби.
Мал. 6.2. Структура містобудівного регламенту
Земельні ділянки або об'єкти капітального будівництва, види дозволеного використання яких не відповідають містобудівній регламентом (граничні розміри і параметри), можуть використовуватися без встановлення строку приведення їх у відповідність з містобудівним регламентом, у випадках якщо використання таких земельних ділянок і об'єктів капітального будівництва небезпечно для життя або здоров'я людини, навколишнього середовища, об'єктів культурної спадщини.
Для всіх зон, як правило, використовується однакова структура дозволених видів використання земельних ділянок та об'єктів капітального будівництва (рис.6.3), яка включає:
1) Основні види використання, дозволені автоматично, «по праву» (але за умови дотримання вимог технічних регламентів безпеки);
2) Умовно дозволені види використання. які можуть бути дозволені власнику, забудовнику (інвестору) на підставі рішення комісії по землекористуванню та забудові з урахуванням результатів публічних слухань.
3) Допоміжні види використання, допустимі тільки в тому випадку, якщо вони реалізуються як додаткові, по відношенню до основних видів дозволеного використання і умовно дозволеним видам використання і здійснювані спільно з ними. При відсутності на земельній ділянці основного виду використання супутній вид використання забороняється.
Мал. 6.3 Структура видів дозволеного використання земельних ділянок і об'єктів капітального будівництва.
Наявність трьох різновидів видів дозволеного використання визначає один з головних ефектів містобудівного зонування - гнучкість цього інструменту регулювання, що дозволяє застосовувати його в різних ситуаціях з максимальною вигодою як для власника (підприємця, інвестора), так і для дотримання інтересів місцевої громади в цілому. Суть поділу дозволених видів використання на три групи полягає в тому, що в кожну з них входять види діяльності з різним ступенем конфліктності.
По суті, основні види дозволеного використання нерухомості - це ті, які за умови дотримання будівельних норм і стандартів безпеки, правил пожежної безпеки, інших обов'язкових вимог не можуть бути заборонені, це в принципі не конфліктні види діяльності, сусідство яких не призведе до втрат у вартості нерухомості або погіршення умов ведення бізнесу сусіда.
Умовно дозволені види використання - це ті види діяльності, які можуть викликати конфлікти з сусідами, і тому потрібні спеціальні додаткові процедури узгодження для їх вирішення. Власник або інвестор повинен отримати дозвіл на право здійснення умовно дозволеного виду використання, отримати спеціальні узгодження за допомогою публічних слухань в порядку, встановленому правилами землекористування і забудови.
Допоміжні види використання - це види діяльності, які небажані в даному місці, якщо вони здійснюються в повному обсязі як самостійний бізнес. Однак вони становлять частину основної дозволеної діяльності або функції і тому можуть з'являтися тільки в межах ділянки власника, де реалізується основна діяльність або функція. Характерний приклад - гостьові стоянки автомобілів при індивідуальних житлових будинках. Самі по собі стоянки автомобілів як окремий об'єкт і вид діяльності на окремій ділянці в даному випадку забороняються і не входять до списків дозволеного використання для даної зони. Якщо ж на ділянці розташований житловий будинок і власнику потрібна гостьова парковка, то він має право її побудувати на своїй ділянці.
Що стосується кожної територіальної зоні встановлюються види дозволеного використання земельних ділянок і об'єктів капітального будівництва. Зміна одного виду дозволеного використання земельних ділянок і об'єктів капітального будівництва на інший вид такого використання здійснюється відповідно до містобудівного регламентом за умови дотримання вимог технічних регламентів.
Рішення про зміну одного виду дозволеного використання земельних ділянок і об'єктів капітального будівництва, розташованих на землях, на які дія містобудівних регламентів не поширюється або для яких містобудівні регламенти не встановлюються, на інший вид такого використання приймаються відповідно до федеральних законів. Надання дозволу на умовно дозволений вид використання земельної ділянки або об'єкта капітального будівництва здійснюється в порядку, передбаченому статтею 39 ГК РФ.
Що стосується кожної територіальної зоні встановлюються розміри і параметри, їх поєднання. В межах територіальних зон можуть встановлюватися підзони з однаковими видами дозволеного використання земельних ділянок і об'єктів капітального будівництва, але з різними граничними (мінімальними і (або) максимальними) розмірами земельних ділянок і граничними параметрами дозволеного будівництва, реконструкції об'єктів капітального будівництва та поєднаннями таких розмірів і параметрів .
У деяких випадках, коли фізична або юридична особа зацікавлена в наданні дозволу на умовно дозволений вид використання земельної ділянки або об'єкта капітального будівництва, воно повинно направити заяву про надання дозволу на умовно дозволений вид використання в відповідну комісію органів муніципального управління. Питання про надання дозволу на умовно дозволений вид використання підлягає обговоренню на публічних слуханнях, порядок організації і проведення яких визначається статутом муніципального освіти і (або) нормативними правовими актами представницького органу муніципального освіти. Публічні слухання проводяться за участю громадян, які проживають в межах територіальної зони, в межах якої розташована земельна ділянка або об'єкт капітального будівництва, стосовно яких запитується. Прийняте рішення повинно не обмежувати права людини на сприятливі умови життєдіяльності, права і законні інтереси правовласників земельних ділянок і об'єктів капітального будівництва. У разі, якщо умовно дозволений вид використання земельної ділянки або об'єкта капітального будівництва може зробити негативний вплив на навколишнє середовище, публічні слухання проводяться за участю правовласників земельних ділянок і об'єктів капітального будівництва, схильних до ризику такого негативного впливу.
Не пізніше ніж через десять днів з дня надходження заяви зацікавленої особи про надання дозволу на умовно дозволений вид використання комісія повинна повідомити про проведення публічних слухань з даного питання:
- правовласників земельних ділянок, що мають спільні кордони з земельною ділянкою, стосовно якого запитується дозвіл на умовно дозволений вид використання;
- правовласників об'єктів капітального будівництва, розташованих на земельних ділянках, що мають спільні кордони з земельною ділянкою, стосовно якого запитується дозвіл на умовно дозволений вид використання;
- правовласників приміщень, що є частиною об'єкта капітального будівництва, стосовно якого запитується дозвіл на умовно дозволений вид використання.
[. ] Регламенти, міські коди - це інструменти, звичні для використання архітекторами всього світу, але тільки не вУкаіни. Норма, при якій правила гри на міській території встановлюються заздалегідь і не змінюються по її ходу, почала впроваджуватися в практику в Європі та Північній Америці ще в XIX - початку ХХ століття. До теперішнього часу, досягло небачених вершин, з одного боку, вміння міських планувальників описати словами і цифрами характеристики практично будь-якого архітектурного рішення через граничні параметри забудови для включення їх в регламенти; з іншого боку, архітектори також натренувались в майстерності використовувати по максимуму надані рамки. Результат будь-якого містобудівного конкурсу тут же описується в вигляді «конверта забудови» і, навіть якщо архітектор проекту змінюється або до реалізації залучаються різні архітектурні бюро, схвалене журі об'ємно-планувального рішення зберігається. У різних містах регламенти встановлюють більш і менш жорсткі, в Сполучених Штатах все ширше використовують smart codes, гнучко прив'язують характеристики забудови до місця розташування земельної ділянки в місті. Дивно, але вУкаіни, притому, що з сучасними принципами містобудівної регламентації мало хто з проектувальників знаком, саме архітектори стали ініціаторами перших проектів, що розробляються в заздалегідь заданих просторових рамках. Мабуть, найвідоміший із прикладів - реконструкція Остоженка з ініціативи і відповідно до містобудівної концепції Олександра Скокан, Андрія Гнездилова і Раїса Баїшева. [. ]