Будівництво затягнулося, оренда закінчилася що, кузбасскадастр

У забудовників нерідко виникають ситуації, коли завершити будівництво об'єкта до закінчення терміну оренди земельної ділянки не вдається. Що в такому випадку загрожує забудовнику і одночасно орендарю земельної ділянки? Які його права? На ці питання «СК» допомагає відповісти Дарина Третьякова, партнер КА «Юрпроект».

• Перше питання, яке хвилює забудовника: чи може уповноважений орган забрати цю ділянку і не дати можливість закінчити будівництво?

- Відповідь міститься в статті 46 Земельного кодексу РФ: орендодавець (Комітет з управління муніципальним майном, обласний Комітет з управління державним майном, Управління Росимущества по суб'єкту федерації і т.д.) може припинити договір оренди і вилучити ділянку тільки в разі невикористання ділянки для будівництва в протягом, як мінімум, трьох років. Сам же термін «невикористання» означає, що забудовник навіть не переступив до будівництва.

Практика «Юрпроекта». Суд визнав, що організація приступила до будівництва, так як на ділянці були виконані наступні роботи:

з вирівнювання майданчика;

по розробці котловану.

При цьому з трирічного періоду «невикористання» виключається час, необхідний для освоєння земельної ділянки (наприклад, для його розчищення, вивезення сміття і т.д.), а також період, протягом якого земельна ділянка не могла бути використаний за призначенням через стихійних лих і т.п.

Якщо будівництво здійснювалося згідно з законом, право на об'єкт можна зареєструвати і після закінчення терміну оренди земельної ділянки.

Припустимо, вилучення ділянки забудовнику не загрожує, однак, з різних причин закінчення будівництва відкладається на невизначений термін. Зрозуміло, підвішений стан нікого не влаштовує, і хочеться оформити свої права на об'єкт незавершеного будівництва.

• У зв'язку з цим постає наступне питання: чи можна зареєструвати право на об'єкт незавершеного будівництва після закінчення терміну договору оренди земельної ділянки?

- Як випливає з судової практики, на об'єкті, по крайней мере, повинні бути повністю закінчені фундаментні роботи. Цього буде достатньо, щоб визнати, що об'єкт незавершеного будівництва фактично існує як самостійна нерухома річ.

Згідно із законом у орендаря є переважне право на укладення нового договору оренди земельної ділянки.

• І головне питання: чи вправі забудовник вимагати продовження договору оренди?

Таким чином, якщо забудовник-орендар в межах трирічного терміну розпочав будівництво (хоча б на рівні підготовки котловану для фундаменту або почав вести тому подібні підготовчі роботи), він має право вимагати продовження договору оренди. Відмова у продовженні договору оренди в такій ситуації буде незаконним і може бути оскаржений в суді.