Мдс методичний посібник з визначення кошторисної вартості капітального ремонту житлових будинків,
РОЗРОБЛЕНО: ДП "Інформаційне науково-виробниче агентство" (ІНПА) спільно з Управлінням вдосконалення ціноутворення і кошторисного нормування в будівництві ГосстрояУкаіни.
Призначено для широкого кола фахівців.
1. ЗАГАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ
1. ЗАГАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ
Цей посібник містить загальні методичні рекомендації щодо визначення кошторисної вартості капітального ремонту об'єктів житлово-цивільного призначення та реконструкції.
Капітальний ремонт житлових і громадських будівель - це особливий, найбільш складний і трудомісткий вид будівельних робіт. Технологія ремонтно-будівельних робіт значно відрізняється від технології будівельно-монтажних робіт по зведенню нових будинків і споруд. Ці специфічні особливості в певній мірі знаходять своє відображення в ціноутворенні і визначенні кошторисної вартості капітального ремонту.
Попереджувальний ремонт полягає в систематично і своєчасно проведені роботи щодо запобігання передчасному зносу конструкцій, обробки, інженерного обладнання, а також роботах по усуненню дрібних пошкоджень і несправностей.
Попереджувальний (поточний) ремонт проводять за рахунок доходів житлово-експлуатаційних організацій, тобто за рахунок квартирної та орендної плати, зборів з орендарів на експлуатаційні витрати та ін.
Середні витрати на попереджувальний (поточний) ремонт повинні бути в межах 0,75-1% відновлювальної вартості будинків.
Капітальний ремонт полягає в заміні і відновленні окремих частин або цілих конструкцій і інженерно-технічного обладнання будівель в зв'язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням.
Періодичність проведення капітальних ремонтів визначається відповідно до діючих інструкцій по проведенню планово-попереджувальних ремонтів, що розробляються і вводяться в дію з урахуванням вимог правил та інструкцій відповідних органів державного нагляду. Міжремонтні терміни і обсяги ремонтів встановлюються виходячи з технічного стану і конструктивних особливостей об'єктів.
До складу капітального ремонту включаються також роботи, за характером відносяться до поточного ремонту, але виконуються в зв'язку з виробництвом капітального ремонту.
Капітальний ремонт підрозділяється на:
охоронно-підтримуючий ремонт проводиться в старих будинках, які найближчим часом не можуть бути знесені.
Реконструкція житлових будинків включає в себе перепланування житлових будинків зі зміною основних техніко-економічних показників (число і площа квартир, будівельний обсяг і загальна площа).
При реконструкції, виходячи зі сформованих містобудівних умов і діючих норм, можуть виконуватися надбудови, прибудови, вмонтування, підвищення рівня інженерного обладнання, включаючи будівництво зовнішніх мереж, а також здійснюватися заходи, що поліпшують архітектурну виразність будівель і благоустрій територій.
Під реконструкцією розуміють також і зміна призначення будівлі (наприклад, перебудову адміністративної будівлі під поліклініку).
Основним документом, що характеризує технічний стан будівлі і відображає необхідність капітального ремонту, є технічний паспорт, складений на кожний будинок і земельну ділянку.
Технічну документацію на капітальний ремонт і підвищення благоустрою житлових і громадських будівель становить проектна організація, що має право і ліцензію на проведення подібних робіт.
Капітальний ремонт здійснюють тільки за затвердженими проектами та кошторисами. Якщо за характером ремонтних робіт не потрібне виготовлення робочих креслень (заміна покрівлі, ремонт фасадів та ін.), Дозволяється фінансувати капітальний ремонт за затвердженими кошторисами або розцінені описам робіт.
Проектна документація на капітальний ремонт повинна мати в своєму складі:
2. СКЛАД кошторисної документації на КАПІТАЛЬНИЙ РЕМОНТ
Для визначення кошторисної вартості капітального ремонту підприємств, будівель, споруд або їх черг складається кошторисна документація, що складається з локальних кошторисів, локальних кошторисних розрахунків, об'єктних кошторисів, об'єктних кошторисних розрахунків, кошторисних розрахунків на окремі види витрат, зведених кошторисних розрахунків вартості будівництва, зведень витрат і ін.
Локальні кошториси є первинними кошторисними документами і складаються на окремі види робіт та витрат по будівлях і спорудах або по загальномайданчикових роботах на основі обсягів, що визначилися при розробленні робочої документації (РД) або робочих креслень.
Локальні кошторисні розрахунки складаються також на окремі види робіт та витрат по будівлях і спорудах або на загальномайданчикові роботи, якщо обсяги робіт і розміри витрат остаточно не визначилися і підлягають уточненню, як правило, на підставі РД.
Локальні кошторисні розрахунки на капітальний ремонт складаються на основі:
- завдання на розробку проектно-кошторисної документації;
- результатів механічного обстеження будівель;
- опису робіт на капітальний ремонт об'єкта;
- діючих кошторисних нормативів і показників на види ремонту, а також вільних (ринкових) цін і тарифів на продукцію виробничо-технічного призначення і послуги.
Вартість, що визначається локальними кошторисними розрахунками (кошторисами), включає в себе прямі витрати, накладні витрати і кошторисну прибуток (планові накопичення).
Об'єктні кошториси об'єднують у своєму складі на об'єкт у цілому дані з локальних кошторисів і є кошторисними документами, на основі яких формуються вільні (договірні) ціни на будівельну продукцію.
Об'єктні кошторисні розрахунки об'єднують у своєму складі на об'єкт у цілому дані з локальних кошторисних розрахунків і локальних кошторисів та підлягають уточненню, як правило, на основі РД.
Зведені кошторисні розрахунки вартості капітального ремонту підприємств, будівель і споруд (або їх черг) складаються на основі об'єктних кошторисних розрахунків, об'єктних кошторисів і кошторисних розрахунків на окремі види витрат.
Зведення витрат - це кошторисний документ, що визначає вартість капітального ремонту підприємств, будівель, споруд або їх черг, якщо передбачається ремонт групи будинків і будинків з вбудованими приміщеннями. При цьому в окремий вид робіт можуть виділятися зовнішні мережі, загальні для групи будинків.
Зведенням витрат можуть об'єднуватися два та більше зведених кошторисних розрахунку вартості капітального ремонту.
3. Основні положення СИСТЕМИ ціноутворення і кошторисного нормування В КАПІТАЛЬНОМУ РЕМОНТ БУДІВЕЛЬ І СПОРУД В УМОВАХ РИНКОВИХ ВІДНОСИН
При складанні кошторисної документації на капітальний ремонт об'єктів житлово-цивільного призначення застосовуються загальні з капітальним будівництвом принципи кошторисного ціноутворення.
В умовах ринкових відносин вартість ремонту визначається інвестором (замовником) і підрядником на рівноправній основі в процесі укладення договору підряду (контракту) на капітальний ремонт будівель і споруд.
Ціна кожного об'єкта ремонту визначається кошторисом (розцінені описом робіт), яку зводять за встановленим для капітального ремонту нормам, тарифами і розцінками.
При складанні кошторисів (розрахунків) інвестора та підрядника на альтернативній основі можуть застосовуватися наступні основні методи визначення вартості:
Ресурсний метод визначення - це калькулювання в поточних (прогнозних) цінах і тарифах ресурсів (трудових, машин і механізмів, матеріалів, виробів і конструкцій, енергоресурсів, транспортних засобів), необхідних для реалізації проектного рішення. Зазначені ресурси виділяються зі складу проектних матеріалів, різних нормативних та інших джерел.
Базисно-компенсаційний метод - це підсумовування вартості, обчисленої в базисному рівні кошторисних цін, і визначаються розрахунками додаткових витрат, пов'язаних з ростом цін і тарифів на ресурси.
Кошторисна вартість капітального ремонту складається з прямих витрат, накладних витрат і кошторисного прибутку.
Прямі витрати враховують у своєму складі вартість оплати праці робітників, матеріалів, виробів, конструкцій та експлуатації будівельних машин.
Накладні витрати враховують у своєму складі витрати ремонтно-будівельних (будівельно-монтажних) організацій, пов'язані зі створенням загальних умов виробництва, його обслуговуванням, організацією і управлінням.
Кошторисна прибуток (планові накопичення) - це сума коштів, необхідна для покриття окремих (загальних) витрат ремонтно-будівельних (будівельно-монтажних) організацій, які не відносяться на собівартість робіт, і є нормативною (гарантованої) частиною вартості (ціни) будівельної продукції.
Нарахування зазначених сум при складанні локальних кошторисних розрахунків (кошторисів) за такими операціями розподіляється на розділи проводиться в кінці розрахунку (кошторису), за підсумком прямих витрат, а при формуванні по розділах - в кінці кожного розділу і в цілому по кошторисним розрахунком (кошторисом).
При складанні кошторисної документації в даний час найбільш часто використовуються 3 основні бази ціноутворення: перша (основна) - з використанням загальнодержавних збірників кошторисних норм і розцінок на ремонтно-будівельні роботи (Снір-91), друга - з використанням відомчих норм б.Мінжілкомхоза РРФСР і третя - з використанням кошторисно-нормативної бази, розробленої для міста Москви.
4. СКЛАДАННЯ кошторисної документації ресурсного МЕТОДОМ НА ОСНОВІ Збірник кошторисних НОРМ І РОЗЦІНОК НА РЕМОНТНО-БУДІВЕЛЬНІ РОБОТИ (Снір-91)
Перелік і номера
збірників кошторисних норм і розцінок на ремонтно-будівельні роботи (Снір-91)
(Затверджено наказом МінстрояУкаіни від 23.07.92 N 176)
51. Земляні роботи.
Розрахунок вартості витрат на будівельні машини здійснюється в поточному (прогнозному) рівні - на основі інформації про поточні (прогнозних) цінах на експлуатацію будівельних машин.
Інформація про поточні ціни на експлуатацію будівельних машин може бути отримана від підрядних будівельно-монтажних організацій, трестів (управлінь) механізації або інших організацій, в розпорядженні яких знаходиться будівельна техніка.
4.1.3. Кошторисна вартість матеріальних ресурсів
Вартість матеріальних ресурсів визначається виходячи з нормативної потреби матеріалів, виробів (деталей) і конструкцій (у прийнятих фізичних одиницях виміру: м, м, т та ін.) І відповідної ціни на вигляд матеріального ресурсу.
Нормативна потреба в матеріальних ресурсах може визначатися на основі виділення і підсумовування в локальних ресурсних відомостях або в локальних ресурсних кошторисних розрахунках (кошторисах) ресурсних показників на матеріали, вироби (деталі) і конструкції, які використовуються при спорудженні об'єкта (виконання робіт), з вибором найбільш прийнятного для користувачів варіанти з наведених далі.
Підсумкова вартість витрат на матеріальні ресурси обчислюється в поточному рівні - за фактичною вартістю матеріалів, виробів і конструкцій (з урахуванням транспортних, постачальницько-збутових надбавок, заготівельно-складських витрат). Допускається використання статистичної звітності за формою 9-кс.
Визначення поточних цін на матеріальні ресурси по конкретної будівництві здійснюється на основі вихідних даних, одержуваних від підрядної організації.
Форма калькуляції вартості (відомості) поточних кошторисних цін на матеріали, вироби і конструкції може бути різною. Рекомендується складати калькуляцію за елементами витрат (відпускна ціна; заготівельно-складські витрати; транспортні витрати, постачальницько-збутові надбавки та ін.).
Витрати праці робітників, тривалість роботи будівельних машин, витрата будівельних матеріалів можуть враховуватися в кошторисах на основі вихідних даних підрядних організацій, погоджених із замовником.
4.2. Визначення величини накладних витрат
Накладні витрати - це сума коштів, призначених для відшкодування витрат підрядних організацій, пов'язаних зі створенням загальних умов будівельного виробництва, його організацією, управлінням і обслуговуванням.
Величину накладних витрат рекомендується визначати на основі:
Витрати, пов'язані з розвитком виробничої бази, як правило, здійснюються за рахунок прибутку підрядної організації.
Основним джерелом фінансування будівництва об'єктів виробничої бази є амортизаційні відрахування, які повністю залишаються в розпорядженні підрядних організацій.
Перелік витрат, що здійснюються за рахунок прибутку, передбаченої в договірній ціні будівельної продукції
I. Витрати загальні для всіх ремонтно-будівельних (будівельно-монтажних) організацій (нормативний прибуток)
1. Витрати на сплату податку на прибуток за встановленою законом ставкою.
2. Витрати на розвиток виробництва.
2.1. Модернізація обладнання, реконструкція об'єктів основних фондів.
2.2. Часткове поповнення власних обігових коштів.
3. Витрати на матеріальне стимулювання працівників.
3.1. Матеріальна допомога працівникам, в т.ч. безоплатна для початкового внеску на кооперативне житлове будівництво та на часткове погашення кредиту.
3.2. Проведення заходів з охорони здоров'я і відпочинку, не пов'язаних безпосередньо з участю працівників у виробничому процесі.
4.1. Організація допомоги і безкоштовних послуг навчальним закладам.
II. Витрати, пов'язані з інфраструктурою будівельно-монтажної організації, відшкодовуються за рахунок коштів, передбачених в розділі "Інші роботи і витрати" зведеного кошторисного розрахунку вартості капітального ремонту, не відносяться в балансі ремонтно-будівельних (будівельно-монтажних) організацій на собівартість підрядних робіт
6. Витрати на фінансування будівництва житла та інших об'єктів невиробничого призначення.
7. Витрати на будівництво нових об'єктів виробничого призначення.
Приклад N 1
складання локальної ресурсної відомості і кошторису на капітальний ремонт
офісного приміщення торгової фірми "Весна"
(Обсяги робіт і вартісні показники прийняті умовно)
Локальна ресурсна відомість
Підстава: креслення 1-6