Купівля квартири в Ізраїлі
HaCKeD By KaRaNLiK oRDu SunaR.
|| «- By Kafkas Turk - By_ SoRo - By_HewaL - By_AgeNT - By CaLVINaToR - MyRiDo - SiRNaKLiBeLa - By Karahan KartaLi - Yasin Dogan - By IIKuSuRSuZII - CoMoDo - SolDier - MeRsinLi1ShyTan - B1ooD_Sl4yer - By The_FeLLaKetT - By_MeSuT - TiLKi BaBa - SunaR.
ІПОТЕЧНІ ПОЗИКИ
Джерела фінансування
Позики надають банки, страхові компанії та благодійні організації.
Всі банки поділяються на комерційні та іпотечні. Деякі іпотечні банки є дочірніми компаніями банків комерційних.
Позики розрізняються за джерелом фінансування - пільгова державна позика або додаткова банківська позика.
Банківський відсоток є платою за час використання позики. Величина позичкового відсотка встановлюється банком відповідно до вартості мобілізації фінансів. Джерелами фінансування іпотечних позик є пенсійні, страхові й ощадні програми.
Закон про банківський відсоток встановлює верхню межу відсотка для позик, прикріплених до індексу інфляції в 13% річних. Приєднаний до індексу інфляції штрафний відсоток не може перевищувати 17% річних. При цьому закон не обмежує максимальний відсоток для позик, прикріплених до долара або Прайму.
Як правило, короткострокові позики (до 5 років) видаються під більш високий відсоток, ніж позики на тривалий термін.
Чим більша сума взятих позик, тим, відповідно, вище щомісячні платежі, які постійно зростають, будучи прив'язані до індексу споживчих цін. Якщо взяв позику не виплачує її, банк має право реалізувати заставу, тобто продати квартиру.
Комерційні банки дають позики на відносно короткий термін (до 10-15 років) і під відсоток, в основі якого закладено прайм (базисний позичковий відсоток, який визначається Банком Ізраїлю), що призводить до досить високим початковим виплат. Необхідно відзначити, що, даючи позику на покупку квартири, комерційний банк зажадає в заставу не тільки нерухомість, а й все акції, заощадження і програми, наявні у вас - обліго. Крім того, під час запису застави вказується, що «позика видана без обмеження суми», тобто в разі вашої несплати, банк для покриття своїх збитків зможе реалізувати не тільки квартиру, але і все закладене йому майно. Комерційні банки не видають пільгові державні позики.
Іпотечні банки ( «Тфахот», «Леумі ле-машкантаот», «Єрусалим», «Бєйнлєумі а-Рішон») приймають в заставу тільки житлову нерухомість і записують заставу тільки в розмірі виданої позики. Крім власне банківських позичок іпотечні банки надають і пільгові державні позики, а також і оформляють теудат закаут.
Страхові компанії також пропонують позики, і, найчастіше, під більш низькі відсотки, ніж банки, проте вони не пропонують пільгові державні позики і, в цілому, дають менший відсоток від вартості квартири.
Пільгові державні позики
Наприклад, до «які не мають житла» відносяться власники квартири, яка через розлучення була безоплатно передана колишньому чоловікові. А також особи, на чиє ім'я оформлена квартира, але вона недоступна для проживання і заселена членами сім'ї або близькими родичами (мати / батько, бабуся / дідусь). При цьому у них немає і не було іншої квартири і вони не отримували позику на придбання житла від держави.
Будь-який житель країни, який вважається «які не мають житла», може отримати пільгову державну іпотечну позику - машканту на придбання власної квартири або будинку.
Державна іпотечна позика складається з основної позички і умовної дотації (так званого подарунка).
Основна позика видається на термін 25-30 років під 4% річних і прив'язана до індексу споживчих цін. Умови повернення цієї частини позики залежать від складу сім'ї, розташування населеного пункту, в якому купується квартира тощо.
Умовна дотація або подарунок надається на 15 років. Протягом усього цього терміну банк щорічно буде списувати з суми дотації одну п'ятнадцяту частину. Якщо до закінчення 15 років взяв позику не продасть квартиру або продасть, але переведе іпотечну позику на іншу житлоплощу, умовна дотація перетворюється в подарунок. У разі продажу квартири без перекладу позики до закінчення цього терміну, умовна дотація має бути повернуто з повною прив'язкою залишку суми до індексу споживчих цін і 2% річних.
Правом на отримання позики мають:
- сім'я репатріантів
- Неповна сім'я
- Репатріанти-одинаки
- Пара: репатріант + старожил
- Репатріанти-інваліди
- Репатріанти, які приєдналися до найближчих родичів при покупці квартири
Всі позики надаються з повною прив'язкою до індексу цін.
Сім'я, в якій один з подружжя є інвалідом. може отримати додаткову допомогу в зв'язку з його інвалідністю.
Неповна сім'я отримує допомогу відповідно до розрахунку кількості балів, в залежності від терміну проживання в країні, терміну існування в якості неповної сім'ї, але незалежно від кількості дітей.
«Неповними сім'ями» є батьки або матері-одиночки (розведені, вдови / вдівці, холості / незаміжні) з дітьми у віці до 21 року, включаючи і тих дітей, які перебувають в інтернатах і кибуцах, живуть в студентських гуртожитках або проходять службу в армії . «Неповної» сім'я вважається тільки в тому випадку, якщо батько-одинак не перебуває в шлюбі, як офіційному, так і неофіційному. Вагітна самотня жінка (незаміжня, розлучена, вдова, фактично розлучена), у якій немає інших дітей, вважається «неповною сім'єю» з 5-го місяця вагітності.
Нові репатріанти, які купують квартиру спільно з родичами
Існує можливість об'єднання нових репатріантів для спільної покупки квартири.
Ті, хто має право купити житло спільно повинні бути близькими родичами: батьки, діти, онуки і брати / сестри. Правом володіння житлом мають всі покупці; запис про це оформляється у відповідних документах. Приєднуються до покупки сім'я або одинак мають право на отримання 80% від іпотечної позики, що розраховується відповідно до кількості балів, включаючи спеціальні надбавки для нових репатріантів. Об'єднуються для покупки квартири не мають права на додаткову надбавку при покупці квартири в районах національних пріоритетів.
Об'єднуються для покупки квартири також мають право на повну надбавку за службу в армії відповідно до тривалості служби.
Додаткові банківські позики видаються тільки на одиницю нерухомості і не об'єднуються.
Дві або три позики можна об'єднати при дотриманні наступних умов:
- Купити спільне житло одночасно можуть не більше трьох сімей
- Тільки одна з двох або трьох об'єднаних позик може бути отримана в стандартному розмірі, а решта - в неповному розмірі - до 80% від іпотечної позики, що розраховується відповідно до кількості умовних одиниць, включаючи спеціальні добавки для нових репатріантів
- Якщо квартиру купують дві сім'ї - кожна володіє половиною квартири
- Якщо квартиру купують двоє або троє одинаків, кожен з них є власником рівній частині квартири
- Якщо квартиру купує сім'я і одинак, то поодинці належить третина квартири, а сім'ї - дві третини
- Якщо квартиру купує сім'я і двоє одинаків, то родині належить 50% квартири, а кожному з одинаків - по 25%.
Загальна сума об'єднуються позик не повинна перевищувати 95% вартості квартири, що купується.
Слід мати на увазі, що кожен з отримали позику буде розглядатися як власник квартири, який вирішив свою житлову проблему і не буде більше мати ніяких прав на отримання допомоги від Міністерства будівництва.
За ізраїльськими законами спадкування квартири або частини квартири не є автоматичним! Якщо немає заповіту на користь родичів, з якими квартира знаходиться в спільному володінні, в разі переїзду, продажу квартири, перекладі позики, смерті одного із співвласників можуть виникнути небажані юридичні проблеми.
У тих випадках, коли заповідач хоче розпорядитися спадковим майном за своїм бажанням, краще скласти заповіт.
Слід враховувати, що при перекладі позики на ім'я спадкоємців умови її повернення погіршуються - умовна дотація (так званий подарунок) перетворюється в позику, прив'язану до індексу цін, під максимальний дозволений на даний момент банківський відсоток.
Додаткова грошова допомога
Право на додаткову допомогу надається відповідно до терміну служби в Армії Оборони Ізраїлю або альтернативної служби. Додаткова допомога індивідуальна, тобто, якщо обоє з подружжя в сім'ї служили в Армії Оборони Ізраїлю, кожен з них отримує додаткову допомогу відповідно до тривалості його служби (до 36 місяців служби для чоловіків і до 24 місяців - для жінок).
Додаткові банківські позики
Ці позики бувають прикріпленими до:
Позики, прикріплені до шекелю
Ці позики, «прив'язані» до індексу споживчих цін, в свою чергу поділяються за способом розрахунку місячного платежу.
Індекс споживчих цін визначається Статистичним управлінням 15 числа кожного місяця за попередній місяць і показує зміну цін основний кошика послуг. Індекс публікується в процентах. Банки розраховують індекс в абсолютних одиницях, відлік яких ведеться з моменту його введення.
Сумарний індекс визначається за правилами підрахунку складних відсотків. Наприклад, ваша початкова виплата за позикою становить 100 шекелів, а індекс за перший місяць склав 1%. Таким чином, ваша наступна виплата буде 101 шекель. Якщо в наступному місяці індекс знову складе 1%, то нова виплата буде визначатися не від 100, а від 101 шекеля. Таким чином, при оголошеному сумарному річному індексі 10% реальне зростання платежу становить близько 11%.
Таблиця повернення побудована за так званою формулою Шпіцера, згідно з якою величина платежу - при відсутності інфляції - залишається незмінною, тобто, в теорії, перший платіж дорівнює всім наступним. Але на практиці, щоб уникнути знецінення виданої позики з урахуванням інфляції, банк прикріплює до індексу споживчих цін як ваш місячний платіж, так і залишок фонду, тобто обидва вони зростають на величину індексу.
Позики за формулою Шпіцера видаються під постійний або змінний відсоток.
- Постійний відсоток встановлюється на весь термін позики і не змінюється з часом, що вигідно, якщо вам вдалося домогтися порівняно низького відсотка. Недоліком таких позик є можливість штрафу при достроковому погашенні.
- Змінний відсоток встановлюється на певний період і потім змінюється відповідно до правил, встановлених банком. У кожному банку є свої правила щодо первинного періоду, частоти і умов зміни процентної ставки. Такі позики зазвичай даються на більш тривалий термін, ніж позики на постійний відсоток і, відповідно, місячні виплати по ним трохи нижче. Крім того, передбачені можливості дострокового погашення без штрафу (як правило, з 16 по 30 число місяця, що відноситься до періоду дозволеного гасіння). Недоліком цих позик є можливе підвищення відсотка.
- Буліт - позика, яка передбачає помісячні виплати тільки відсотки, а погашення прикріпленого до індексу споживчих цін фонду проводиться в кінці терміну позики або в будь-який момент. Перевагою булітів є відносно низькі місячні виплати і можливість дострокового погашення без штрафу. Недоліки - непрогнозований інфляційне зростання фонду (що особливо небезпечно при високій інфляції) і як правило невисокий відсоток фінансування - не більше 40% від вартості квартири.
Різновидом булітів є дві програми, що дозволяють тимчасово полегшити виплату позики під постійний відсоток (наприклад, зменшити виплату до переїзду на нову квартиру) - повний або частковий грейс. Повний грейс надає відстрочку місячних платежів на обумовлений термін (як правило, до 3-х років з моменту взяття позики), частковий грейс дозволяє виплату тільки відсотки в певний період. Обидва варіанти призводять до значного збільшення платежів по закінченні пільгового періоду.
Позики, прикріплені до Прайму
Ці позики бувають двох видів:
- «Рівний фонд» - при цьому платіж частки фонду є постійним, а частка відсотка постійно зменшується. Таким чином, перший платіж максимальний і кожен наступний менше попереднього
- буліт-прайм - позика, яка передбачає помісячні виплати тільки відсотки, а погашення прикріпленого до Прайму фонду проводиться в кінці терміну позики або в будь-який момент.
Позики, прикріплені до долара
Відсоток в цих позиках складається з Либора - міжбанківського базисного відсотка на долар, що визначається на торгах лондонської біржі і коефіцієнта даного банку.
Доларові позики не зазнають впливу інфляції і дозволяють дострокове погашення без штрафу, але рекомендуються, як правило, в тих випадках, коли і ваші доходи прив'язані до долара.
Дострокове повернення іпотечної позики
Існує можливість дострокового повернення позики, взятої у банку на покупку квартири (піраон МУКДЕН). Ви можете виплатити всю взяту суму одним платежем або частково погасити борг, тим самим зменшивши суму виплат або час погашення позики. Державну позику (машканту) ви маєте право достроково виплатити без жодних обмежень з боку банку. Що стосується додаткової банківської позики, то банк, як правило, призначає «штраф» за дострокову виплату (амлат Сілуков МУКДЕН). Величина «штрафу» залежить від величини, яку погашають позички і термінів її виплати. Якщо ваша позика складається з декількох частин - наприклад, з машканти і додаткової позики під більш високий відсоток, то в першу чергу варто погасити більш «дорогу» частина позики, про що необхідно повідомити банківському службовцю.
На основі брошури Міністерства абсорбції «Житло»
Удачі вам і вигідних процентних ставок!