Як здати квартиру в оренду правильно оформлення в рамках закону і важливі моменти
Додаткова нерухомість у власності завжди означає можливість додаткового доходу. Одним з кращих варіантів є наявність вільної житлової квартири. Щоб максимально уникнути будь-яких ризиків, важливо знати, як здати квартиру в оренду або найм правильно: на що варто звернути увагу при виборі наймачів, які можуть бути обмеження, як з юридичної точки зору безпечніше зафіксувати домовленість.
Хто має право здавати квартиру
Правом розпоряджатися нерухомістю на свій розсуд, у тому числі надавати в тимчасове користування третім особам, може тільки власник цієї нерухомості. Даний факт повинен бути підтверджений відповідним документом: договором купівлі-продажу, свідоцтвом про реєстрацію, кадастровим паспортом.
Також має значення, хто прописаний в квартирі, яку передбачається здавати, і чи є інші власники. Якщо право власності є у кількох людей, то або в договорі повинні брати участь всі власники, або необхідно оформити та нотаріально завірити довіреність на укладення угод на одну людину.
У разі наявності зареєстрованих мешканців у квартирі, потрібно письмову згоду кожного. А якщо в числі прописаних є неповнолітні діти, згоду повинні дати органи опіки. Не можна обійтися без згоди решти мешканців комунальної квартири, де у власності одна або кілька кімнат, так як є зони загального користування: ванна, кухня і туалет. Обов'язково потрібно завірити документи у нотаріуса, інакше заявка на реєстрацію договору оренди буде відхилена.
Надання житла за місцем роботи не дає прав власності. Такі квартири належать муніципалітету, тому здавати їх в оренду незаконно. Наявність родинних зв'язків з власником квартири теж не дає підстави для розпорядження його майном, якщо немає правильно оформленого доручення.
Де і як шукати квартирантів
Прийнявши рішення здавати житлоплощу в оренду, варто визначитися з тим, на який термін передбачається проживання наймачів, скільки часу планується витрачати на пошук мешканців і як забезпечити контроль користування майном. Можливі варіанти: на довгий термін в якості постійного місця проживання, на дні або тижні для відряджень і туристів, на годинник і добу. Останні 2 варіанти можуть бути повноцінним бізнесом, що вимагає чимало вкладень сил і часу, але здатним приносити солідний дохід.
Для пошуку довгострокових клієнтів є сенс звернутися до родичів і знайомих, це може позитивно позначитися на благонадійності претендентів. Інший відносно безпечний спосіб - вдатися до допомоги перевірених ріелторських агентств, які зацікавлені в регулярному співпраці, тому намагаються пропонувати найбільш безпроблемних кандидатів. Крім того, ріелтор бере на себе оформлення документів, але за свої послуги бере плату.
Важливо не тільки знайти аудиторію, якій може бути цікава пропозиція, але і оцінити, наскільки надається до потенційний квартиронаймач. Для цього не потрібно соромитися задавати питання про сімейний стан, факт працевлаштування, наявності шкідливих звичок і присутності домашніх вихованців. Також ефективно використовувати загальнодоступні інформаційні сайти, наприклад ФМС або офіційний сайт федеральних приставів. Тут можна дізнатися, чи дійсний паспорт, чи є арешти і стягнення за борги і т.д.
Як правило, найбільшу перевагу віддають сімейним парам, зважаючи передбачуваної стабільності, мінімальних ризиків проблем з сусідами і відносного спокою за збереження майна.
У будь-якому випадку розумно попередньо застрахувати нерухомість, призначену для здачі в оренду, а домовленість з квартиронаймачами підкріпити офіційно зареєстрованим договором.
На що звертають увагу при виборі знімною квартири
Знімні квартири навряд чи перестануть бути затребуваними, і все ж не будь-яку з них легко і швидко здати в оренду. Так однокімнатні та двокімнатні квартири більш популярні серед орендарів.
Іншими важливими параметрами житла є:
- Місце розташування. Якщо квартира спочатку купується з метою отримувати дохід від оренди, необхідно врахувати близькість до зупинок, метро, магазинах, дитячим садам. Залежно від того, який контингент краще, можна орієнтувати на розташування недалеко від Вузів, бізнес-центрів або, навпаки, в спальних районах.
- Технічний стан. Більш приваблива квартира зі свіжим, нехай і не дорогим, ремонтом. Обов'язкові якість його функціонування сантехніки, водопроводу і електрики. Нові вікна і двері теж сприяють швидшому пошуку і дозволяють не занижувати вартість орендної плати.
- Комфортність. Бажано разом з житлоплощею надавати необхідний мінімум меблів і побутової техніки в робочому стані і в прийнятному зовнішньому вигляді.
- Додатковими плюсами є простора парковка, дитячий майданчик, зручні під'їзд і ліфт.
Ризики власника при відсутності дійсного договору
Більшість власників житлової нерухомості не прагне офіційно здавати свої квартири, пояснюючи це небажанням платити податки з отриманого прибутку. Але, не маючи ніякого юридично оформленого підтвердження угоди, власник абсолютно не захищений від протиправних дій квартиронаймачів, їх безвідповідальності і халатності.
Відсутність договору створює ризики:
- Чи не отримувати своєчасно плату за проживання.
- Понести матеріальні збитки в результаті псування або розкрадання майна (обробки, предметів меблів, техніки) і не мати можливості стягнути компенсацію.
- Зіткнутися з шахраями, які перездають квартиру третім особам з метою отримання особистої вигоди завдяки обману.
- Під виглядом одного квартиронаймача отримати бригаду жителів ближнього зарубіжжя.
- Стати жертвою незаконного використання орендованого житла для організації місця надання інтимних та інших послуг, як наслідок бути мимовільним учасником розглядів з правоохоронними органами.
- Проблеми з сусідами через зневажливого ставлення орендарів, які нехтують правами інших мешканців будинку.
- Штрафи та інші заходи покарань, передбачених українським законодавством за ухилення від сплати податків.
Оренда і найм за законом
Питання тимчасового надання нерухомості в користування третіх осіб в нашій країні регулюється Цивільним кодексом. Законодавчо виділяються два поняття: оренда і найм. Істотною відмінністю є те, хто претендує на використання приміщення.
Якщо мова йде про фізичну особу, такий варіант послуги називається "найм". Про те, як правильно оформити договір найму, які є вимоги до термінів реєстрації, які права і обов'язки отримують обидві сторони договору, і, що входить у власність тимчасових мешканців, говориться в гл. 35 ГК. Але в побуті, щоб уникнути плутанини будь-яка передача житлоплощі для тимчасового використання називається орендою.
Щоб документ вважався дійсним і мав юридичну силу, він повинен бути правильно складений і зареєстрований в Росреестра. Договір, який просто завірений у Нотаріуса, не відрізняється від усної угоди, і при виникненні спірних питань в суді не буде достовірним доказом.
Правила складання договору
Уніфікованої форми договору найму житлового приміщення не існує. Є приклади готових документів, які можна скачати на сайті. Головне, щоб були прописані умови, терміни і оплата проживання.
Також важлива наявність наступних пунктів:
У договорі можна прописати всі важливі для власника і квартирантів умови, в тому числі, право утримувати в житло тварин, приводити кого-небудь на тривалий перебування, жити з маленькою дитиною, міняти шпалери, вішати картини, курити і багато іншого. Важливо не забути вказати те, яким чином, в який час і з якою регулярністю, власник житла має право відвідувати квартиру з метою контролю дотримання умов і збереження майна. Підписи обох сторін свідчать про взаємну згоду з усіма перерахованими пунктами. Свій екземпляр договору повинен зберігатися і у наймодавця і у його мешканця.
Процедура передачі квартири у тимчасове користування
Крім самого договору, відповідно до рекомендацій про те, як правильно здавати квартиру квартирантам, необхідно скласти акт передачі. В даному додатку до договору вказується все майно і його стан (справність, зовнішній вигляд, ринкова вартість з урахуванням зносу), що належать власнику нерухомості. Приймаюча сторона звіряє список і підтверджує його істинність своїм підписом.
З цього моменту власник квартири має право в разі псування майна, або його зникнення, звернутися до суду і стягнути суму в розмірі завданої матеріальної шкоди. При чому не важливо, з якої причини так сталося: необережність, недбалість, злодійство. Акт передачі дає як права користування майном, так і відповідальність за його зберігання.
Тільки після встановлення всіх домовленостей і підписання документів можна передати ключі новим мешканцям квартири.
Реєстрація договору в реєстрі
Але ні акт, ні сам договір не мають юридичної сили, якщо немає реєстрації документа в Росреестра. Щоб здавати квартиру законно, потрібно фіксувати угоду в вищевказаному органі. Якщо термін договору менше одного року, реєстрація носить рекомендаційний характер, і використовується виключно в цілях убезпечити себе від непотрібних фінансових втрат, можливих в результаті невиконання умов домовленостей про надання в оренду житла.
Якщо термін договору від року і вище, звернення в Росреестр обов'язково, інакше це буде вважатися ухиленням від сплати податків на отриманий прибуток.
Для офіційної реєстрації квартири необхідно підготувати пакет документів:
- Паспорт власника квартири
- Завірені нотаріусом згоди на надання житла в оренду іншим власникам об'єкта нерухомості, а також всіх осіб, прописаних в даній квартирі.
- Свідоцтво про реєстрацію права власності.
- Довідка з ЖЕКу про кількість, прописаних мешканців.
Сама процедура оформлення проста і нетривала, здійснюється в одному вікні. Звернутися можна як безпосередньо Росреестр, так і в найближчий МФЦ.
Податкові зобов'язання та відповідальність
Офіційне закріплення усної домовленості - не єдина мета законного оформлення взаємовідносин наймодавця і наймача. За надання квартири в тимчасовій користування господар отримує дохід, який відповідно до нашого законодавства необхідно декларувати, і відповідно сплачувати податки. Саме з цієї причини реєстрація договору не популярна серед власників вільного житла.
Однак згідно 119 статті Податкового кодексу України відсутність заповненої декларації про доходи ПДФО-3 і ухилення від податків підлягає покаранню.
Нездача декларації загрожує штрафами в розмірі від 5 до 30% від непоказанной суми. А несплата податків може загрожувати не тільки штрафними санкціями, а й кримінальною відповідальністю. Відповідно до 198 ст. Кримінального кодексу України визначається міра покарання, застосовна до конкретної суми боргу. Найсуворіше покарання доходить до трьох років позбавлення волі.
Завдяки праву не реєструвати договір оренди квартири, за умови укладення його на термін менше 1 року, багато грамотні власники нерухомості якщо і укладають договори з квартиронаймачами, то на 11 місяців з можливістю подальшої пролонгації. У такій ситуації ймовірність того, що Податкова інспекція дізнається і зможе довести в суді факт отримання додаткового прибутку, мінімальна.
Кожному власнику порожніх квартир корисно знати, як правильно здати квартиру, виключивши всі можливі ризики і захистивши себе від проблем з податковою інспекцією. В першу чергу оформлені згідно із законом договору оренди або найму потрібні самим учасникам угоди, щоб не мати один одному претензій при виникненні різних незручних обставин.