Як вибрати кредит
Лукава ставка.
Є банк. Хороший банк. Видає кредит по дуже низькій ставці. Але бере великі збори і комісії. Є інший банк, де процентна ставка по кредиту начебто вище, але зате, зборів і комісій в ньому значно менше, ніж в першому банку.
Як порівняти програми кредитування? За номінальною ставкою, декларованої банками? Але тоді кращої виявиться кредитна програма першого банку. Але ж якщо порахувати всі витрати позичальника, з урахуванням усіх податків та комісій, на ділі, програма другого банку виявляється краще. І як бути?
Як об'єктивно порівняти банківські програми?
Для цього придумана, так звана «повна вартість кредиту», яку Центробанк зобов'язав банки вказувати перш, ніж видати позичальникові кредит.
Повна вартість кредиту (раніше її називали «ефективна процентна ставка») - це процентна ставка, розрахована з урахуванням усіх зборів і комісій, які мають бути позичальникові при отриманні та обслуговуванні кредиту в конкретному банку так, як ніби всі витрати позичальника - це теж кредит, за користування яким позичальник платить відсотки.
Таким чином, повна вартість кредиту (ефективна процентна ставка) - це процентна ставка по якій позичальник користується кредитом, з урахуванням всіх зборів і комісій.
Здорово?
Значить, досить знати повну вартість кредиту (у відсотках), щоб можна було порівнювати різні кредитні програми.
І ось позичальники надзвонюють в банки з питанням: «Скажіть, яка у Вас ефективна ставка по кредиту?»
У банку відповідають: «Ми не можемо її сказати».
На що позичальники (як їм здається справедливо) обурюються: «А по Вказівкою Центробанку ви зобов'язані назвати ефективну ставку»!
І невтямки їм, що банки дійсно, в більшості своїй, не можуть заздалегідь сказати позичальникам повну вартість кредиту. І найголовніше, яку б цифру ставки банки не назвали, яку б цифру ні вказали в кредитному договорі, ця цифра в більшості випадків буде не вірна!
Центробанк для розрахунку повної вартості кредиту запропонував банкам користуватися формулою розрахунку цієї самої ставки.
Я даю завдання програмістам зробити відповідний кредитний калькулятор. щоб полегшити розрахунки. Калькулятор - зроблений, я його перевіряю. Одна з перевірок - вказати тільки розмір кредиту, термін кредитування і процентну ставку по кредиту, не вказуючи ніяких додаткових витрат.
Якщо ніяких додаткових витрат немає, то «повна вартість кредиту» просто зобов'язана співпасти з тією ставкою, яку ми в калькулятор закладаємо. А на ділі - буде вищою. Я - дзвоню програмістам: «Так, мовляв, і так: шукайте помилку». Ну і сам, природно, перераховую. І нічого зрозуміти не можу: цифри, пораховані вручну за формулою Центробанку, збігаються з цифрами, отриманими за допомогою калькулятора! Бідні програмісти: два дня вони всі перераховують, тестують, але нічого не змінюється: повна вартість кредиту весь час буде вищою, ніж повинна бути! Нарешті, кидають мені посилання на сайт Юникредітбанке, де сказано:
Формула, запропонована Центральним Банком, призначена для обчислення ефективної ставки по методу складних відсотків (коли відсотки нараховуються на відсотки). ВУкаіни така схема нарахування відсотків за кредитами не використовується, відсотки по кредитах нараховуються за схемою простого відсотка (річна ставка x к-ть днів в періоді / к-ть календарних днів на рік). За рахунок цієї різниці в підходах до нарахування відсотків за кредитами і обчисленню ефективної ставки і виходить, що розрахункова ЕРС буде завжди вище заявленої - навіть в тому випадку, коли по кредиту немає ніяких додаткових комісій і зборів ».
ВО як! Невірна формула - дає невірні дані!
Хоча з іншого боку, якщо дані не вірні, але за цією формулою повну вартість кредиту вважають все банки, то й добре: нам же дані для порівняння потрібні.
Але в тому то й справа, що різні банки використовують різні формули. Хтось користується формулою Центробанку, а хтось використовує свої, власні формули для розрахунку. І виходить повна нісенітниця, коли повна вартість кредиту в одних банках виявляється менше не тому, що вона насправді менше, а тому, що порахована за іншою формулою.
Але не тільки в формулах справу.
Важливо також, що в формулу підставляти, які дані.
І тут простір для лукавства просто величезний.
За вказівкою Центробанку в розрахунок повної вартості кредиту включаються:
- платежі позичальника за кредитним договором, пов'язані з укладенням та виконанням кредитного договору, розміри і терміни сплати яких відомі на момент укладення кредитного договораа також
- платежі позичальника на користь третіх осіб, якщо обов'язок позичальника за такими платежами випливає з умов кредитного договору, в якому визначені такі треті особи (наприклад, страхові компанії, нотаріальні контори, нотаріуси). До зазначених платежів відносяться платежі за оцінкою переданого в заставу майна (наприклад, квартири), платежі по страхуванню життя позичальника, відповідальності позичальника, предмета застави
Розглянемо на прикладі страховки. Деякі банки вважають страховку за весь термін кредиту, а деякі - тільки за перший рік, пояснюючи це тим, що «не знають, чи буде позичальник страхуватися в наступні роки». (Пояснення - досить дивне, враховуючи, що обов'язок страхуватися є пунктом кредитного договору, умовою, при якому банк видавав кредит. Але що не зробиш, щоб повна вартість кредиту виглядала менше, ніж у інших банків?)
Чому співробітники банків не можуть назвати повну вартість кредиту заздалегідь?
Справа в тому, що коли позичальник вибирає собі банк-кредитор, то він не знає, скільки грошей візьме нотаріус, яку суму візьмуть оцінювачі за оцінку квартири. Також позичальник не знає, скільки буде коштувати страховка, оскільки, наприклад, платежі по страхуванню життя позичальника залежать не тільки від обраної позичальником страхової компанії, але і від віку і стану здоров'я позичальника, і для різних позичальників можуть відрізнятися в рази.
А значить, коли позичальник, не знаючи ні вартості оцінки, страховки, вартості послуг нотаріуса, намагається дізнатися у банку повну вартість кредиту, банківські співробітники просто не в змозі її розрахувати.
Але найголовніше навіть не це. Різниця формул розрахунку і облік або не врахування якихось даних дає похибку від доль до декількох відсотків.
Найголовніше, що повна вартість кредиту розраховується виходячи з терміну, на який кредит виданий, в той час як, майже всі позичальники погашають кредит достроково.
Кредити видаються на 15, 20, 25, 30 років, а позичальники, за рахунок дострокового погашення, користуються кредитом значно менший термін: 5 максимум 7 років.
З тієї простої причини, що за 25 років користування кредитом позичальник повертає банку кредит і сплачує ще приблизно два розміру кредиту у вигляді відсотків,
тоді як за п'ять років користування кредитом, позичальник сплачує понад повертається кредиту ще всього третину від кредиту у вигляді відсотків.
Якому позичальникові полювання переплачувати?
А при меншому терміні кредитування виходить зовсім інше значення повної вартості кредиту. До того ж, деякі банки можуть стягувати з позичальників збори і комісії за дострокове погашення кредиту. Ці збори при розрахунку банками повної вартості кредиту не враховуються, і в той же час, здатні значно збільшити переплати позичальника.
Підіб'ємо невеликий підсумок:
Порівнювати банківські кредитні програми за допомогою «повної вартості кредиту», званої співробітниками різних банків, не має ніякого сенсу для позичальника.
І як же бути позичальникам?
Пам'ятати, що «порятунок потопаючих - справа рук самих потопаючих», а тому, слід все платежі, збори, комісії і штрафи вважати самостійно: тільки так можна підібрати для себе найкращу іпотечну програму.