Як вчинити, якщо орендар залишив майно
Бізнесмени, у яких основний вид діяльності пов'язаний зі здачею в оренду нерухомості, нерідко стикаються з ситуацією, коли в орендаря виникають фінансові труднощі і він не в силах оплачувати орендну плату. Поговоримо про те, як комерсанту в цьому випадку краще себе вести, і постараємося дати кілька порад, що дозволяють знизити ризики для орендодавця від звернення залишеного орендарем майна в свою користь.
Що виникають з приводу залишеного орендарем майна правовідносини можна розглядати з кількох позицій. У тому випадку, якщо в орендаря залишилися невиконані зобов'язання, ми можемо говорити про можливість утримання майна (§ 4 гл. 23 ГК РФ). Речі орендаря, залишені в орендованому приміщенні, можуть розглядатися як кинуті (ст. 226 ЦК України). Крім того, дії орендодавця з майном орендаря можна кваліфікувати і з точки зору дії в чужому інтересі без доручення (гл. 50 ГК РФ). Розберемо кожне з цих підстав докладно.
Орендар припинив платити за оренду
Розглянемо типову для наших днів ситуацію, коли орендар припиняє платити за оренду. На першому етапі сторони спробують вирішити дане питання в ході переговорів, можливо, орендарю буде надано відстрочку або розстрочку зі платежу, зроблена тимчасова знижка. Якщо ситуація не виправиться, орендодавець буде прагнути припинити даний договір. Як правило, для такого випадку орендодавці передбачають можливість односторонкнего відмови від своїх зобов'язань, що випливають з договору оренди, при тривалих або багаторазових порушеннях терміну виплати орендної плати.
Якщо ж така можливість орендодавцем не передбачено, він виявляється в досить складному становищі, оскільки будь-які його дії щодо приміщення в даному випадку будуть порушувати законодавство, яке захищає інтереси орендаря навіть проти власника, що передав йому майно в оренду. Фактично у орендодавця в цій ситуації залишається тільки два шляхи - звертатися до суду з вимогою про розірвання договору оренди або чекати закінчення його терміну. Причому щодо короткострокових договорів, з урахуванням часу, необхідного на судові розгляди, очікування може стати кращим варіантом. По крайней мере, можна буде заощадити на судових витратах.
утримуємо майно
Відповідно до ст. 359 ГК України у разі невиконання боржником у строк вимоги про оплату орендодавець має право утримувати речі до тих пір, поки відповідне зобов'язання не буде виконано. Таким чином, право на утримання можна розділити на загальногромадянські і спеціальне (підприємницьке). Загальногромадянське - право утримувати неоплачену річ. Наприклад, хімчистка право не повертати клієнту належне йому пальто до моменту оплати послуг, зазначених в договорі. Спеціальне (підприємницьке) право утримання ширше. Так, якщо між орендарем та орендодавцем крім договору оренди укладено ще й договір поставки, орендодавець має право утримати товар, що підлягає передачі орендарю, до моменту оплати оренди.
Кредитор може утримувати знаходиться у нього річ, незважаючи на те, що, після того як ця річ надійшла в його володіння, права на неї придбані третьою особою. Тобто продаж всього залишився в офісі майна в даному випадку не може допомогти орендарю визволити своє майно.
Для законного утримання необхідно виконання трьох умов:
- майно повинно виявитися у кредитора (в нашому випадку це орендодавець) на законних підставах;
- у боржника (в нашому випадку це орендар) повинні бути прострочені договірні зобов'язання перед кредитором;
- майно на момент початку утримання повинно належати орендареві.
Відзначимо, що недобросовісний орендар може в даній ситуації піти на зловживання, наприклад, уклавши заднім числом договір оренди або відповідального зберігання на залишене в орендованому приміщенні майно.
Передаємо на зберігання третім особам
Точніше, намагаємося продати. Оскільки в цьому випадку стикаємося з базовою проблемою утримання. Ця проблема, на наш погляд, криється в громіздкому, складному і досить дорогому способі відшкодування збитків за рахунок утримуваного майна. Відповідно до ст. 360 ГК України вимоги кредитора, який утримує річ, задовольняються з її вартості в обсязі та порядку, передбачених для задоволення вимог, забезпечених заставою. Звернення стягнення на заставлене майно - досить трудомісткий процес. Він можливий в судовому та позасудовому порядку. Однак задоволення вимог заставодержателя за рахунок заставленого майна без звернення до суду (в позасудовому порядку) допускається тільки на підставі угоди заставодавця з заставоутримувачем. Така угода може бути укладена окремо або включено в договір застави. Укладення угоди має на меті визначення предмета угоди, тобто переліку майна, на яке звертається позасудове стягнення. Тому можливість включення в договір оренди угоди про позасудове звернення стягнення на утримується майно є спірною. По суті це означає, що на практиці без згоди орендаря орендодавець, що утримує майно, не має оперативної спроможності ні звернути його в свою користь, ні продати третім особами. Для цього необхідне дотримання досить громіздкої процедури, що складається з двох етапів. По-перше, звернення до суду, по-друге, організація продажу з публічних торгів. Все це вимагає часу і додаткових фінансових витрат. Крім того, якщо орендар почне надавати активну протидію, тобто брати участь в судових засіданнях, оскаржувати оцінку і використовувати інші права, надані йому чинним законодавством, процес може значно затягнутися. Однак навіть якщо це не відбувається, і власник ніяк не проявляє інтерес до долі утримуваного майна, в найбільш поширених випадках (коли в приміщенні залишається офісні меблі або залишки неліквідних товарів) дана процедура елементарно нерентабельна. В результаті процесуальні витрати будуть більше тієї суми, яку можна отримати від реалізації майна орендаря.
Відносно утримання можна зробити основний висновок: утримання речі орендаря правозастосовча практика зводиться лише до стимуляції боржника, спонуканню його до викупу своєї речі у кредитора. Для цього повинен бути економічний інтерес боржника у володінні саме цією річчю, в іншому випадку утримання втрачає сенс.
покинуті речі
«6.17. Орендодавець має право розглядати залишене в приміщенні після закінчення терміну оренди майно Орендаря як кинуте, якщо Орендар своєчасно не повідомить про наявність свого інтересу до цього майна ».
Дії в чужому інтересі
Дане правове обгрунтування дій орендодавця з перебувають в орендованому приміщенні майном орендаря з точки зору правової логіки має певні прогалини. Орендодавець не є представником, не виконує доручення, не укладав з орендарем ні договору комісії, ні агентського договору. Дії орендодавця з залишеним майном орендаря при певних обставинах можуть бути віднесені до дій в чужому інтересі без доручення. Однак в цьому випадку є ряд особливостей, частина з яких відсутній в розглянутої нами правової конструкції. Так, в даному випадку мається на увазі наявність законних інтересів у особи, на користь якої здійснюються дії. Однак орендодавець діє в умовах невизначеності. При «зниклого» орендарі орендодавець не може однозначно визначити ні його наміри, ні наявність у нього будь-якого інтересу щодо залишеного в приміщенні майна, ні дійсних, ні ймовірних його намірів. Можна тільки припускати, що орендар як власник має інтерес до збереження свого майна.
Дану невизначеність боку можуть частково зняти, включивши в договір оренди відповідне узгоджене умова.
«5.2.9. Стосовно будь-яких товарів чи іншого майна Орендаря та / або будь-яких відокремлюваних поліпшень, які не вивозяться Орендарем після закінчення Терміну Оренди і в порушення п. 5.2.8 цього Договору, - Орендодавець має право видалити їх з приміщення і зберігати самостійно або передати третім особам.
Всі витрати, понесені Орендодавцем в ході такого видалення і зберігання, підлягають відшкодуванню Орендарем ».
Основною проблемою в даному випадку, як і з утриманням, є припущення про наявність інтересу орендаря до залишеного їм майна. Якщо такого інтересу немає, то результат буде такий же, як і при утриманні майна - додаткові витрати орендодавця без виразних перспектив їх відшкодування.
Для мінімізації ризиків в цьому випадку можна передбачити в договорі варіант з реалізацією залишеного майна. При цьому в разі наявності заборгованості орендаря орендодавець утримує грошові кошти в рахунок погашення зобов'язань з отриманих коштів. Частина, що залишилася передається орендарю.
Як краще вчинити?
У багатьох комерсантів-орендодавців виникає питання: «Як же краще вчинити, якщо орендар пропав і кинув своє майно?». Дане питання доводиться чути досить часто. Отже, спираючись на практику, що склалася, ми можемо рекомендувати орендодавцю включати в договори положення, що визначають залишене орендарем майно як кинуте. Зокрема, передбачивши в договорі оренди положення, яке наведене в Прімері 3.
«6.17. Орендар зобов'язаний у строки, визначені цим договором, вивезти своє майно. Все майно, залишене Орендарем в приміщенні, після закінчення терміну для його вивезення вважається кинутим Орендарем, якщо він своєчасно не повідомив Орендодавцю про наявність власного інтересу в даному майні. Орендодавець має право, керуючись нормами чинного законодавства, визначити долю майна, кинутого Орендарем ».
У випадках з зниклими орендарями саме це положення допоможе уникнути більшої частини питань, які виникають в подібних ситуаціях.