Як поставити об'єкт нерухомості на кадастровий облік тонкощі оформлення
На «гарячій» лінії чергувала Наталія Чернишова
Відповіді на найпопулярніші питання ми сьогодні публікуємо.
- Який порядок дій при постановці на кадастровий облік об'єкта капітального будівництва? Я хочу побудувати будинок, які мої дії?
- Якщо ви хочете побудувати індивідуальний житловий будинок, потрібно звернутися до органу місцевого самоврядування із заявою про намір придбати конкретну ділянку під будівництво на ньому індивідуального житлового будинку. Орган місцевого самоврядування повинен провести процедуру, яка називається «аукціонний надання ділянки під ІЖС». Хто виграє аукціон, той і отримає право використання даної земельної ділянки. До речі, зараз діють державні програми по пільговому надання земельних ділянок. Наприклад, для дітей-сиріт, інвалідів, багатодітних сімей, військовослужбовців та ін.
Якщо дозволене використання дозволяє, то буде створений проект формування земельної ділянки для його постановки на кадастровий облік. У цьому процесі беруть участь кадастрові інженери, які наділені повноваженнями формування пакета документів, необхідного для постановки земельної ділянки на кадастровий облік, зокрема, межового плану. Після оформлення межового плану в кадастрову палату подається заява про постановку даної земельної ділянки на кадастровий облік. Зробити це може як орган місцевого самоврядування, так і громадянин, якому виділяється земельна ділянка (або його представник за дорученням). Далі здійснюється постановка на кадастровий облік, видається кадастровий паспорт. На підставі кадастрового паспорта проводиться вторинний відведення земельної ділянки тій особі, яка отримала право його використання в ході аукціону.
Далі необхідно звернутися в реєстраційну службу або кадастрову палату (вона теж зараз наділена повноваженнями на прийом документів на реєстрацію) та здати документи на реєстрацію переходу права. Після реєстрації у громадянина з'являється право на об'єкт нерухомості, який називається земельну ділянку.
Далі, якщо ділянка знаходиться у власності, а дозволений вид використання - ІЖС, то власник може сам, без дозволу органу місцевого самоврядування на проектування, будівництво і введення в експлуатацію, побудувати собі будинок. Але я, як фахівець, не рекомендую так робити, бо є один важливий нюанс: якщо, не дай Бог, будівля з якихось причин зруйнуватися, і в результаті постраждає людина, що знаходиться поруч або всередині, то всю відповідальність, кримінальну в тому числі, буде нести громадянин, самостійно побудував будинок.
А якщо в процесі підготовки будівництва, підготовки документації, братиме участь орган місцевого самоврядування, то у вас будуть юридично значимі документи, які допоможуть вам в такій ситуації захистити свої права.
Після завершення будівництва потрібно буде знову звернутися до кадастровому інженеру, який зробить технічний план. Після цього пишеться заява про постановку на кадастровий облік об'єкта капітального будівництва, а потім виходить кадастровий паспорт на нього. Потім можна йти в реєстраційну службу і отримувати свідоцтво про право власності на об'єкт капітального будівництва.
- Я хочу поставити на кадастровий облік свій будинок, він знаходиться в області, в Балахне. Куди мені звертатися? Купила будинок в цьому році, я - єдиний власник.
- Ви не могли придбати будинок в цьому році без документів. У вас повинні бути всі документи на руках: договір купівлі-продажу, кадастровий номер з кадастровим паспортом. Адже сьогодні, згідно 122 ФЗ, передача прав без відповідних реєстраційних дій неможлива.
Якщо вам чоловік, який назвався господарем, сказав: «Заплати мені гроші, і дім твій». І ви вважаєте, що ваш дім, без відповідних документів, то це помилка. Іноді спритні продавці оперують ціною: «Ти купи будинок швидше, зате дешево. Гроші нам віддай, а потім все оформиш, колись нам возитися з документами ». Не можна так робити, не можна входити в сумнівні оборудки. Потрібно запросити свідоцтво про власність, вписку з ЕГРП, кадастровий паспорт. І потрібно чітке розуміння того, скільки власників, хто прописаний, хто не прописаний, чи є неповнолітні діти і так далі. Приходьте до мене на прийом, будемо розбиратися.
Цитата. «Існує два різних документа: технічний план і технічний паспорт. Технічний паспорт робиться для того, щоб виділити конструктивні елементи. А технічний план необхідний, щоб здійснити постановку на кадастровий облік об'єкта капітального будівництва ».
- Я чула, що на багатоквартирні будинки потрібно оформляти нові кадастрові паспорта. Чи так це? У мене є кадастровий паспорт, але, кажуть, що він вже застарів.
- Ні, це не так, нові кадастрові паспорта отримувати не треба. Ситуація полягає в наступному. У свій час кадастрові паспорта видавали органи технічної інвентаризації (БТІ). Тоді відразу три органи займалися цим питанням: Ростехинвентаризация, Ніжтехінвентарізація і ВІСХАГІ. Кожна з цих організацій привласнювала свій кадастровий номер, унікального єдиного номера не було.
У вас на руках зараз є свідоцтво про право власності на квартиру і кадастровий паспорт, виданий саме в цей перехідний період. Ви стали заручником ситуації, коли органи техінвентарізаціі не передали всю інформацію кадастрової палаті в повному обсязі. Зараз проводиться так звана верифікація, коли в єдину базу зливається юридична (ЕГРП) і технічні складові по об'єктах нерухомості.
У вашому випадку можливі два варіанти дій. Якщо ви не хочете здійснювати ніяких угод, то вам нічого робити не потрібно. Верифікація завершиться, вашого об'єкта буде присвоєно новий кадастровий номер.
Якщо ж ви плануєте угоду з даним об'єктом нерухомості, то необхідно звернутися в Росреестр з питання переходу прав власності відповідно до договору купівлі-продажу.
У нас зараз діє т.зв. міжвідомча взаємодія, тому реєстратор в Росреестра через інтернет може зробити запит до бази даних кадастрової палати на тему, існує в базі такий об'єкт чи ні. Якщо існує, але з іншими характеристиками (наприклад, була перепланування), то ви можете внести необхідні зміни. Для цього потрібно буде зробити новий технічний план (за допомогою кадастрового інженера або органів БТІ). Потім зміни будуть внесені в кадастровий паспорт. Якщо отримані в результаті параметри квартири відповідають даним свідоцтва про власність, яке було видано раніше, його міняти не треба. А якщо дані різняться, то потрібно написати зміни про внесення змін до свідоцтва про право власності. Отримайте нове свідоцтво.
- Який податок нам доведеться платити за прибудинкову територію?
- Актуальне питання. Сьогодні кожен громадянин-власник квартири хоче знати, який податок йому доведеться платити за землю, розташовану навколо даного багатоквартирного будинку. І тут існує маса лжеконсультантов. Хтось радить зробити прибудинкову територію якомога більше, щоб потім цією землею можна було розпоряджатися на свій розсуд і заробляти на цьому гроші. Найчастіше власникам квартир це подобається, вони замислюються про організацію на цій землі парковок, автомийок або розміщенні мінімаркетів. Але реальність реалізації таких планів часто дорівнює нулю, а от платити за надлишки землі податки доведеться щороку.
Поясню: існують так звані проектні рішення, обумовлені будівельними нормами і правилами - СНіПами. Згідно з цими проектним рішенням, багатоквартирний будинок повинен мати стільки прибудинкової території, скільки необхідно для його правильного функціонування. Щоб вільно могли проїхати машини екстреного виклику, щоб були зелені насадження, дитячі майданчики і т.д. Не більше і не менше. І вид дозволеного використання таких земельних ділянок - під багатоквартирний житловий будинок. Так що парковки і автомийки побудувати не вдасться.
- Я хочу знати, де саме проходить межа земельної ділянки біля мого багатоквартирного будинку. Як отримати таку інформацію?
Цитата. «Зараз є два об'єкти обліку: земельну ділянку та об'єкт капітального будівництва. Вони знаходяться в одному місці, тісно пов'язані між собою. Тому дуже логічно, що з часом вони повинні перетворитися в один об'єкт. Як в Європі: є земельна ділянка, а все, що знаходиться на ньому - це його поліпшення ».
- Ми купили гараж. Земля, на якій він розташований, належить кооперативу. Чи можлива така ситуація, що кооператив продасть свою землю комусь? Що тоді буде з нашим гаражем?
- Як ви купили гараж?
- За договором купівлі-продажу, в ньому вказані дані того, хто продав, і дані того, хто купив.
- А перехід права ви реєстрували в ЕГРП?
- Тоді у вас проблема. Тому що купувати нерухомість слід грамотно, з огляду на всі норми закону. Як часто продають гараж: «Я йду з гаража, а ти приходь». От і домовилися. А це неправильно. Сьогодні перехід права повинен бути зареєстрований офіційно в службі Росреестра.
Для цього потрібно, щоб продавець гаража мав у себе свідоцтво про право власності на гаражний бокс або на гараж. У договорі купівлі-продажу номер цього свідоцтва про власність прописується в обов'язковому порядку. Такий договір може бути (але не обов'язково) зареєстрований у нотаріуса, а перехід права - в Росреестра.
Після цього потрібно буде вирішити ситуацію з землею. Зараз говорити про те, що земля належить кооперативу - некоректно. Земля може знаходитися або в оренді у кооперативу або в безстроковому користуванні. Цей момент слід уточнити.
Далі, якщо ваш бокс стоїть у ряді таких же боксів, то ви маєте право часткової власності на земельну ділянку разом з іншими власниками гаражів. На цьому праві ви ділянку можете викупити. А ось т.зв. рекреаційна зона, або зона проїзду між гаражами передачі у власність не належить, вона залишається у кооперативу.
Таким чином, спочатку вам необхідно оформити право власності на ваш бокс відповідно до законодавства. Якщо у продавця немає свідоцтва про право власності, то потрібно його терміново оформляти, і потім оформляти купівлю-продаж відповідно до закону. Інакше гарантувати, що право власності на цей гараж буде належати вам, ніхто не зможе. Повернеться колишній господар і скаже, що це його гараж, заперечити вам буде нічого.
Почніть з того, що розберіться, які документи у вас є. Далі зробіть запит в ЕГРП, щоб отримати виписку. З неї ви дізнаєтеся, хто за законом є власником даного гаражного боксу. Коли з'ясується, хто власник, оформляйте з ним договір купівлі-продажу.
Далі по знову оформленим договором (сам договір можна за бажанням зареєструвати у нотаріуса, але це не обов'язково) слід зареєструвати перехід права власності в Росреестра.
- Ми купили ділянку (оформлений на маму), побудували на ній будинок. Хочемо оформити все за правилами. Які документи нам треба оформити?
- Законодавством не заборонено будувати на земельній ділянці житлові будинки, якщо дозволений вид використання це дозволяє. Але моя вам порада - існують підводні камені, яких потрібно остерігатися. Якщо власник самостійно побудує на земельній ділянці будинок, то він буде нести відповідальність за всі наслідки, які можуть настати, якщо будинок буде руйнуватися. Щоб цього уникнути, можна побудувати будинок відповідно до технічних умов, з розпорядженням на проектування, яке видає орган місцевого самоврядування. Після цього можна буде звернутися в будівельну організацію, що складається в СРО, і вона вам безпосередньо будинок і побудує. Після цього ви отримаєте дозвіл на введення об'єкту капітального будівництва в експлуатацію. Завершальний етап - постановка об'єкта нерухомості на кадастровий облік і реєстрація на нього прав власності.
- У мене будинок в області. Я його хочу поставити на кадастровий облік. Скільки часу у мене ця процедура позику?
- Звертаємо увагу, що громадяни, у яких не оформлені будинку, мають право безкоштовно оформити технічну документацію, треба тільки звернутися в орган місцевого самоврядування або в БТІ. А скільки вас власників?
- Значить, одна ви нічого робити не маєте права. Потрібно цим займатися всім власникам, або отримати від них довіреності. А які документи у вас є?
- Нам передали старовинні документи про виділення ділянки під будівництво, в них номер його вказано. А так документами ми не займалися - вступили в спадок і все. Право власності не реєстрували, на кадастровий облік не вставали.
- Починати слід з земельної ділянки, потім займатися будинком. Спочатку слід з'ясувати, на яких умовах надавалася земля, хто її власник. Потім займатися будинком - викликати кадастрового інженера. Зараз по області 640 кадастрових інженерів, і звернутися ви можете абсолютно до будь-якого з них, або в БТІ. І замовити у нього технічний план. Далі вам слід подати заявку про постановку вашого будинку на кадастровий облік. Після реєструвати право власності.
- Скільки коштує поставити на кадастровий облік земельну ділянку? Де знайти розцінки?
- Ця інформація є на сайті kadastr52.ru.
Потрібно записатися до мене на особистий прийом, і я проконсультую, тому що потрібно бачити документи. В першу чергу, зрозуміти, які документи є на будинок, який зруйнувався.
Цитата. «Купуючи будинок чи земельну ділянку, вимагайте всі необхідні документи. Не покладайтеся на чесне слово. Зокрема, земельна ділянка повинна бути отмежован і поставлений на кадастровий облік. Інакше можете залишитися і без грошей, і без власності! »
- Де реєструються права на об'єкти капітального будівництва: в кадастровій палаті або в Росреестра?
- Реєстрація прав проводиться в Росреестра. А ось прийом документів на реєстрацію відбувається і в Росреестра, і в кадастровій палаті.