Як поділити квартиру
Розповідаємо, що робити, якщо другий співвласник житла вередує, поселяються до вас алкоголіків або не платить по рахунках!
«Ми з чоловіком мали загальну приватизовану квартиру, і після розлучення кожному належить по половині нерухомості. Спочатку колишній чоловік відмовився переїхати, а потім почав створювати мені нестерпні умови для життя - приводити друзів і коханок, шуміти, заважати дочки робити уроки. Я просила, щоб колишній чоловік продав мені свою половину квартиру, а він з шкідливості підшукав іншого покупця. Для того, щоб я не могла заявити свої права першої руки на покупку, він оформив угоду, як дарування. Скажіть, невже тепер я повинна жити на одній житлоплощі з чужою людиною? »
На питання про спільну власність відповідає юрист Олександр Кведарс:
- Якщо кільком людям одночасно належить одна і та ж річ, то вона вважається спільним майном, яким можна розпоряджатися тільки і виключно разом. Кожному із власників в цьому майні належить не конкретна частина (ось ця половина ванної кімнати і ота частина кухні), а ідеальна частка - частка в спільному майні.
У співвласників дійсно є право першої руки на викуп частки, яку продає один з них. У разі, якщо чоловік подарував свою частину, права першої руки у інших співвласників немає. У такому випадку людина, якій подарували частку в квартирі, стає повноправним власником, отримує право жити на цих квадратних метрах, і всі питання необхідно вирішувати саме з ним.
- Якби колишній чоловік нашої Новомосковсктельніци вирішив продати свою половину квартири, то як жінка могла б реалізувати своє право першої руки?
- Право першої руки реалізується досить просто. Продавець знаходить покупця і укладає з ним договір купівлі. Договір повністю містить всі реквізити та інформацію про сторони угоди, про предмет угоди (купівля частини квартири) і ціною. Потім копію цього договору із зазначенням ціни продаваної частки продавець повинен надати іншим співвласникам, які протягом двох місяців можуть скористатися своїм правом і викупити продається частку в майні за вказаною ціною. Якщо вони це не зробили, то раніше укладений договір купівлі з третьою особою вступає в силу і така людина стає повноправним власником частки загального майна.
- Що відбувається, якщо при продажу человвек заламує величезну ціну для своєї колишньої дружини, а після її відмови продає квартиру іншій людині за меншу суму?
- Принадність права першої руки полягає в тому, що досить складно усунути від покупки неугодних покупців. Уклавши договір купівлі, продавець висилає копію даного договору іншим співвласникам. Вони оцінюють, чи хоче один з них або всі вони разом купити виставлену на продаж частку саме на таких умовах і за ціною, вказаною в договорі. Якщо продавець раптом вирішив змінити ціну на більш низьку, то він повинен повторно запропонувати іншим співвласникам використовувати право першої руки вже за зниженою вартістю.
- Візьмемо іншу ситуацію. Після розлучення квартира розділена між подружжям, але чоловік скандалить і не хоче роз'їжджатися. Як дружина може наполягти на продажу квартири?
- Відповідно до Цивільного закону Латвії подружжя може роз'їхатися і без продажу квартири, просто домовившись про порядок користування цим житлом (наприклад, квартиру можна спільно здавати). Тобто ніхто з співвласників не зобов'язаний перебувати у власності. Якщо дружина хоче викупити частку квартири колишнього чоловіка або продати свою частку йому, вона повинна письмово зробити йому таку пропозицію. Якщо колишній чоловік не реагує, то дружина сміливо може звертатися до суду, після чого за рішенням суду квартира буде розділена і дістанеться комусь одному. Суд може прийняти одне з трьох рішень:
■ колишній чоловік повинен продати свою частку дружині за встановлену суму
■ дружина повинна продати свою частку чоловікові
■ спільне майно продається з аукціону і виручені гроші діляться між подружжям.
- Чи може співвласник розпоряджатися своєю ідеальною частиною квартири (наприклад, подарувати її) без згоди другого співвласника?
- Подарувати свою частку без згоди другого співвласника можна без будь-яких додаткових складнощів. З приводу здачі в найм, скажу так: якщо це не заважає всім іншим співвласникам користуватися своїми частками в майні і не зачіпає їх інтереси, то здати можна здавати свою ідеальну частину без дозволу всіх співвласників.
Нерідко трапляється, що людині належить частка в спільному майні та згідно із записом в Земельної книзі або згідно з договором між усіма співвласниками йому передана в користування конкретна квартира або кімната. У такому випадку людина може без окремого дозволу від інших співвласників здавати квартиру або кімнату, що знаходиться в його володінні. Якщо здача в оренду / найм частки співвласності зачіпає права інших співвласників або заважає їм користуватися своїм майном, то необхідна згода всіх співвласників перед здачею майна в оренду.
- Бували випадки, коли колишні чоловіки з шкідливості підселювали на свою половину квартири бомжів і алкоголіків, які отруювали життя колишньої сім'ї співвласника. Як захиститися від кривдника?
- Це один з методів, яким користуються недобросовісні співвласники, щоб допекти другого співвласника і викупити у нього його частку квартири. Наприклад, люди бачать, що другий співвласник - людина зі слабким характером, податливий. Вони підселюють до нього співмешканця, який робить життя нестерпним. Згодом так будь-якого можна довести до того, що він погодиться за дуже низьку ціну продати свою частку в квартирі. Але з цим теж можна боротися. Навіть якщо до людини підселили співмешканця, який веде аморальний спосіб життя і робить все можливе, щоб життя оточуючих стала гірше, відповідальність за дотримання порядку, псування майна і т.д. ніхто не відміняв. Необхідно підключати поліцію, писати скарги, а потім на підставі актів подавати в суд і т.д. Тільки завзятістю можна чого-небудь добитися.
- Люди купують частки в майні, тому що вони дуже дешеві (вони не мають ринкової вартості). Наприклад, якщо вся квартира коштує приблизно 30000 євро, то 1/2 цієї квартири буде коштувати 10000 євро, тому що це квартира з обтяженням - нею володіють кілька людей одночасно і будь-яке рішення з приводу всієї квартири має бути прийнято одноголосно.
- У чоловіка і дружини є загальна нерухомість. Однак чоловік - боржник, і його половина квартири виставлена на аукціон. Чи має дружина право першої руки на викуп цієї половини квартири?
Дружина може сміливо брати участь в аукціоні квартири на загальних умовах встановлених законом і намагатися її викупити. Якщо у чоловіка відібрали все майно і продавати більше нічого, а він живе в квартирі у дружини, то це майно з аукціону продати не можуть.
- Нещодавно Новомосковсктелі розповіли про наступну ситуації: дочка отримала від матері в спадок половину квартири, проте тут же з'явився батько, який давно не жив з сім'єю, але брав участь в приватизації житла. Він також заявив свої права на другу половину квартири і відразу туди в'їхав, а рахунки платити не бажає. Як бути дочки?
- Якщо рахунки приходять тільки на ім'я одного сособвтенніка, наприклад, на дочку, то, по-перше, вона повинна зафіксувати в домоуправління, що в квартирі проживає кілька співвласників, а оплату виробляє вона. Потім можна буде цю суму стягнути з батька. Один з виходів з даної ситуації може бути в наступному: потрібно укласти угоду з батьком, в якому передбачити всі права і обов'язки кожної сторони. Даний договір буде регулювати взаємини співвласників і автоматично припускати відповідальність кожного з них за невиконання умов договору. В такому випадку буде простіше вимагати від батька виконання його обов'язків.
- Як визначається, хто з співвласників в якій кімнаті буде жити і як користуватися загальними приміщеннями?
- Це можна визначити угодою між співвласниками. Воно полягає в письмовій формі і містить інформацію про те, хто, як і коли має право користуватися тим чи іншим приміщенням. При бажанні цей порядок також можна закріпити в Земельної книзі.
- Який вихід у дочки, яка є власницею половини квартири, проте ужитися з невідомо звідки з'явилися батьком не може?
- Варіантів тут небагато: або викупити у батька його частина, або продати йому свою частку, або звернутися до суду і продати всю квартиру з аукціону і гроші розділити. На жаль це не рідкісна проблема, вирішення якої досить не проста і довгий.