Як не стати обдуреним пайовиком 1

Вивчаємо законодавство України в сфері пайового будівництва:

Знайомимося із загальною інформацією про забудовників і об'єктах житлового будівництва на території Московської області:

Не потрібно бути професійним юристом або ріелтором, щоб зрозуміти: сама об'єктивна оцінка забудовника або інвестора - це вже реалізовані ними об'єкти. Якщо компанія має ряд успішно реалізованих об'єктів, що не порушує терміни будівництва, - це хороший аргумент на користь того, щоб укласти з нею договір.

Якщо ви плануєте придбати квартиру, відкрийте реєстр проблемних забудовників і перелік проблемних об'єктів вашого регіону. Такі списки ведуться контролюючими органами в багатьох суб'єктах. Якщо забудовник або об'єкт забудовника, у якого ви хочете купити квартиру, знаходиться в одному зі списків, значить, вам з цим забудовником «не по дорозі». Крім того, перевірити забудовника на наявність процедури його банкрутства ви можете на сайтах kad.arbitr.ru, bankrot. fedresurs.ru, а також на предмет його ліквідації на сайті egrul.nalog.ru.

Обов'язково запитайте у забудовника наступні документи:

установчі документи (Статут організації, Протокол (рішення) про створення);
свідоцтво про державну реєстрацію та присвоєння ОГРН;
свідоцтво про постановку на облік в податковому органі і присвоєння ІПН;
виписку з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, датовану не раніше ніж за 30 днів до поточної дати (або моменту надання для ознайомлення);
затверджені річні звіти, бухгалтерський баланс (форма 1 та форма 2), рішення про розподіл прибутку і збитків за три останніх роки;
аудиторський висновок за останній календарний рік.

Ці документи повинні вам надати. Вони дозволять перевірити сам факт існування цієї організації і повноваження особи, яка підписує документи. Якщо підписує представник організації, що діє за дорученням, вимагайте копію такої довіреності, завірену печаткою організації та підписом особи, яка видала довіреність.

Також перевірте наявність у пресі організації № свідоцтва про Державну реєстрацію, повного найменування та міста (регіону) реєстрації - без цих даних друк є не офіційною печаткою організації, а звичайним штампом.

Завжди вимагайте підписання документів у вашій присутності і не соромтеся попросити у особи, яка підписує документ, загальногромадянський паспорт - це єдиний документ, що засвідчує особу громадянина, який виступає від імені організації.

Вивчаємо проектну декларацію і проект

Проектна декларація должнасодержать відомості про забудовника та проект будівництва, а саме:

Також звертайте увагу на рівень цін, що склався на первинному ринку житла в тому чи іншому районі. Якщо пропонована забудовником ціна нижче ринкової на 20-30%, це повинно насторожити.

Учасники пайового будівництва додатково мають право ознайомитися з наступними документами:

дозволом на будівництво;
техніко-економічним обґрунтуванням проекту будівництва багатоквартирного будинку або іншого об'єкта нерухомості;
висновком державної експертизи проектної документації;
проектною документацією, що включає в себе всі внесені до неї зміни;
документами, що підтверджують права забудовника на земельну ділянку.

Знайте, закон допускає тільки три форми залучення грошових коштів громадян для будівництва:

на підставі договору участі в пайовому будівництві (ДУДС);
шляхом випуску забудовником, що має дозвіл на будівництво багатоквартирного будинку на земельній ділянці, облігацій особливого виду - житлових сертифікатів, що закріплюють право громадян на отримання від забудовника житлових приміщень;
житлово-будівельними кооперативами (якщо ЖБК виступає забудовником) і житловими накопичувальними кооперативами (Про ЖБК як форму обходу Закону № 214-ФЗ написано нижче.)

Договір участі в пайовому будівництві страхує вас від «подвійних» продажів. Оскільки вносити кошти ви повинні тільки після державної реєстрації договору, одну і ту ж квартиру неможливо продати кільком покупцям.

Договір участі в пайовому будівництві припускає, що кошти, залучені на будівництво будинку, повинні бути спрямовані забудовником тільки на цілі, пов'язані з будівництвом будинку (будинків). Укладаючи інші договори, компанія може реалізовувати на ваші гроші зовсім інший проект, а ваш будинок так і не добудувати.

Навіть якщо компанія збанкрутує, ви будете мати більше прав, якщо у вас на руках буде зареєстрований договір участі в пайовому будівництві.

Пам'ятайте! Грошові кошти в рахунок оплати ціни договору необхідно вносити на розрахунковий рахунок в банку, а ні в якому разі за прибутковим ордером або розписці.

У договорі участі в пайовому будівництві повинні міститися такі умови:

докладний опис об'єкта - площа, кількість кімнат, поверх, номер секції, положення на поверсі;
визначення об'єкта пайового будівництва, що підлягає передачі пайовик; об'єкт визначається на підставі проектної документації і є копією поверхового плану (проекту), що будується житлового будинку, на якій вказані конкретні приміщення, що підлягають передачі пайовик;
термін передачі забудовником об'єкта пайового будівництва учаснику пайового будівництва. В якості терміну може бути вказана точна календарна дата або закінчення кварталу;
ціна договору, строки та порядок її сплати. Тут повинен бути зазначений графік платежів: періодичність, суми, які підлягають внесенню пайовиком щомісяця;
гарантійний термін на об'єкт пайового будівництва. Встановлюється будівельними нормами і правилами, технічними регламентами, проектною документацією та містобудівних регламентів;
способи забезпечення виконання забудовником зобов'язань за договором:

порука банку в порядку, встановленому статтею 15.1 Закону № 214-ФЗ;
страхування цивільної відповідальності забудовника за невиконання або неналежне виконання зобов'язань по передачі житлового приміщення учаснику пайового будівництва за договором в порядку, встановленому статтею 15.2 Закону № 214-ФЗ. (Про бажаних способи забезпечення виконання забудовником зобов'язань за договором написано нижче.).

При відсутності хоча б одного з цих умов договір 6удет вважатися неукладеним. В іншому, в договорі можуть бути прописані будь-які умови, що не суперечать законодавству Укаїни. Як приклад - у словия договору участі в пайовому будівництві про оплату комунальних послуг авансовими платежами не суперечить законодавству Укаїни.

Так само в договір можуть бути внесені будь-які інші умови, які не суперечать вимогам законодавства РФ. Наприклад умова про оплату комунальних послуг авансовими платежами після передачі об'єкту пайового будівництва.

А ось умова оплати комунальних послуг з моменту введення будинку в експлуатацію є незаконним, так як відповідно до вимог п. 6 ч. 2 ст. 153 Житлового кодексу України обов'язок по внесенню плати за житлове приміщення і комунальні послуги виникає у особи, яка прийняла від забудовника після видачі йому дозволу на введення багатоквартирного будинку в експлуатацію приміщення в даному будинку по передавальному акту або іншого документа про передачу, з моменту такої передачі.

Іноді в договорі термін введення в експлуатацію будинку або термін передачі об'єкту пайового будівництва прописують як «орієнтовний», в подальшому забудовник, мотивуючи таким формулюванням, намагається в односторонньому порядку змінити термін. Не бійтеся. Таке формулювання в договорі не означає, що термін не погоджений. Справа в тому, що істотною умовою договору підряду є термін початку і закінчення виконання робіт. При вищевказаної формулюванні в договорі, термін буде вважатися узгодженим, просто це будь-яка дата в межах зазначеного в договорі періоду.

Так само необхідно звертати на наявність в договорі про можливість зміни ціни договору. Це може означати, що при збільшенні площі об'єкту пайового будівництва вам доведеться доплачувати за зайві метри.

Пам'ятайте, що договір участі в пайовому будівництві вважається укладеним тільки з моменту державної реєстрації в територіальному органі Росреестра.

Скажіть забудовнику «НІ!», Якщо він:

Вступаємо в житлово-будівельний кооператив

Створення житлово-будівельного кооперативу (ЖБК) має багато переваг. ЖБК як колективний забудовник сам вибирає місце розташування об'єкта. ЖБК звільнений від цілого ряду податків. ЖБК має можливість залучати кредитні кошти. ЖБК сам формує прийнятну кошторис робіт і вибирає підрядника, що часто дозволяє значно знизити ціну квадратного метра в порівнянні з ринковою.

Проте недобросовісні забудовники розробили схему, як використовувати переваги ЖБК в своїх інтересах.

Суть її в тому, що компанія-забудовник створює «кишеньковий» ЖБК. У цьому випадку дозвіл на будівництво оформлено на компанію, земля знаходиться в оренді або у власності компанії, а ЖБК є, по суті, «гаманцем» або співінвестором.

Ця схема суперечить самій ідеї об'єднання громадян в кооператив заради будівництва без посередників, закріпленої Житловим кодексом, і є незаконною. Закон № 214-ФЗ не захищає права громадян, які вклали кошти в покупку житла шляхом вступу в ЖБК, який не є забудовником (що не має дозволу на будівництво).

Якщо ви плануєте вступити в кооператив, який здійснює будівництво багатоквартирного будинку, обов'язково переконайтеся, що земельна ділянка знаходиться у власності або в оренді цього ЖБК, що дозвіл на будівництво видано на ЖБК і саме ЖБК є забудовником.

А ось цей крок ніколи робити не треба

Попередній договір купівлі-продажу квартири. Забудовник укладає з покупцем договір, за яким зобов'язується продати йому квартиру за договором купівлі-продажу, коли будинок буде побудований. Гроші, які покупець за попереднім договором платить забудовникові, вважаються «забезпечувальних платежем». Забудовник може не укласти основний договір купівлі-продажу в термін, визначений попереднім договором. Зобов'язання, передбачені попереднім договором, припиняються, якщо до закінчення терміну, в який сторони мають укласти основний договір, він не буде укладений. Часто характеристики квартири, певні попереднім договором, не відповідають фактично побудованої. Ціна квартири в основному договорі може стати значно вище, ніж в попередньому. У разі порушення забудовником договору покупцеві доведеться доводити сам факт оплати коштів за договором. У покупця не виникає права вимоги квартири.

Не виключений ризик, що в кращому випадку компанія, використавши гроші покупців як безвідсотковий кредит, просто їх поверне, а в гіршому - є небезпека «подвійних продажів».

Попередній договір участі в пайовому будівництві. При використанні даної схеми, як і при використанні попередньої, основною небезпекою є неотримання забудовником дозвільної документації і, відповідно, неукладення основного договору участі в пайовому будівництві в термін, визначений попереднім договором.
Договір бронювання. Забудовник пропонує внести 10-30% вартості квартири на самому початку будівництва, найчастіше, коли у нього немає навіть дозволу на будівництво. Договір бронювання нічого не гарантує. Покупець може не отримати ні квартири, ні грошей.
Депозитна », або« банківська »схема. Забудовник продає квартири тільки тим клієнтам, у яких є рахунок певного виду в банку, з яким у забудовника є партнерські відносини. Забудовник в цьому випадку не бере участі в залученні коштів покупців, а кредитується у банку. Пайовик вносить грошові кошти на депозитний рахунок банку, формально не має до будівництва ніякого відношення. Дана схема не має на увазі виникнення права вимоги квартири від забудовника. Існує ризик отримання через певний термін повернення грошових коштів від банку замість отримання квартири від забудовника.
Договір позики. Дана схема не має на увазі виникнення права вимоги квартири від забудовника - ви просто надаєте кошти в якості позики.
Купівля векселя. покупець при

Схожі статті

Попередня ◈ Наступна