Що потрібно знати пайовикам про компенсаційний фонд пайового будівництва
Президент України Сміла Путін підписав закон про компенсаційний фонд пайового будівництва, який також називають «фондом пайовиків». Мінбуд України спільно з Агентством іпотечного житлового кредитування (АІЖК) роз'яснюють Новомосковсктелям сайту «РІА Нерухомість», що тепер зміниться для покупців житла на стадії будівництва і як буде працювати вказаний фонд.
Що таке «Фонд пайовиків» і як він буде працювати?
Компенсаційний фонд створений для захисту інтересів покупців житла в споруджуваних будинках. До прийняття закону про нього цю функцію виконували страхові компанії. Однак механізм був визнаний неефективним, тому знадобився новий. Тепер забудовники самі будуть відраховувати певний відсоток (точніше - 1,2% від вартості кожного укладеного ними договору пайового будівництва) в фонд.
Однак права тих пайовиків, хто укладав ДДУ ще за старими правилами, будуть все так же забезпечувати страхові компанії. Фонд працюватиме по об'єктах, де перший договір пайової участі буде зареєстрований після держреєстрації фонду в формі публічно-правової компанії, яка повинна відбутися не пізніше 90 днів з дня набрання законом чинності.
Чи підвищаться ціни на житло після запуску нового механізму?
За прогнозами АІЖК, новий механізм не вплине на рівень цін на житло. Для забудовників встановлений внесок в розмірі 1,2% від кожного договору пайової участі, що можна порівняти з поточним страхового тарифу. Таким чином, економіка для більшості забудовників не повинна змінитися.
До того ж зараз вУкаіни працюють понад 6 тисяч забудовників, це досить конкурентний сектор. Нові реалії будуть стимулювати їх до того, щоб покривати внески за рахунок власних ресурсів, а не перекладати їх на покупця.
Що буде з пайовиками, які купили вже житло і не потрапляють під механізм захисту фонду? Куди їм звертатися?
На що може розраховувати пайовик в разі банкрутства забудовника? В яких випадках буде достаіваться об'єкт, а в яких - виплачуватися компенсація?
Це буде залежати від рішення загальних зборів пайовиків, на якому самі учасники пайового будівництва можуть вирішити, чи потрібно будинок добудовувати, залучаючи нового забудовника, або отримати компенсацію.
Таким чином, рішення про долю об'єкта по суті, приймається самими громадянами, а фонд - реалізує прийняте рішення. При цьому передбачено прийняття окремого рішення щодо кожного будинку - наприклад, по дому в високого ступеня готовності громадяни можуть прийняти рішення про добудову за залученням забудовника, а по дому «на етапі котловану» - про отримання грошового відшкодування. Виходить, що якщо житловий комплекс складається з декількох окремо розташованих будинків, рішення по кожному приймається окремо.
Як буде виплачуватися компенсація? Пайовик зможе отримати назад всю суму вкладених коштів?
Не у всіх випадках. Розмір компенсації буде дорівнює загальній площі по всьому ДДУ в споруджуваному об'єкті, але не більше 120 квадратних метрів, помноженої на фактичну середню ціну на первинному ринку в суб'єкті (вона визначається за даними Росстата). Таким чином, покриваються ризики всіх покупців стандартного житла, але не береться ризик покупців елітних або просто великих квартир.
Чим ближче вартість квартири, що купується до середнього значення по регіону (суб'єкта федерації), тим краще захищений пайовик.
Чи може так статися, що грошей у фонді не вистачить? Що тоді буде?
Законом передбачена щорічна актуарна оцінка зобов'язань і можливість коригування тарифу за підсумками такої оцінки шляхом внесення відповідних змін до закону. Це означає, що фонду не може «раптом» не вистачити коштів.
Актуарна оцінка - це строгий економічний механізм, неупереджений і заснований на статистиці і законі великих чисел. Передбачається, що вона дозволить своєчасно формувати базу для зміни тарифу, а сам процес зміни ставки внесків до фонду шляхом внесення змін до закону забезпечить відкритий і гласний порядок перегляду.
Чи зможе пайовик контролювати хід будівництва та фінансовий стан забудовника?
Закон передбачає таку можливість як для пайовиків, так і для потенційних покупців.
Що таке публічно-правова компанія? Які зобов'язання це накладає на фонд?
Спочатку фонд був створений в форматі некомерційної урядової організації, проте в процесі прийняття закону про його діяльності було прийнято рішення перетворити його в публічно-правову організацію. За словами глави Мінбуду Михайла Мене, це було зроблено для того, щоб посилити держконтроль за діяльністю фонду. Відповідно до прийнятого закону, державний контроль над фондом здійснюватиме Рахункова палата України та інші державні органи.
Статус публічно-правової компанії передбачає дотримання вимог щодо розкриття інформації про діяльність, аудиту звітності, системі внутрішнього контролю, ведення закупівельної діяльності. До складу наглядової ради фонду увійдуть представники Держдуми і Ради Федерації, а контролювати його роботу буде Рахункова Палата. Формат публічно-правової компанії зробить повністю прозорою роботу фонду.
Чи будуть у фонду представництва в регіонах? Куди звертатися пайовикам в разі проблем?
Фонд буде приймати внески від забудовників з усіх регіонів країни. При цьому в кожному регіоні, де ведеться пайове будівництво, контроль за цільовим використанням коштів пайовиків, дотриманням вимог до розкриття і розміщення інформації, графіків будівництва ведуть регіональні контролюючі органи. Це можуть бути регіональні міністерства будівництва, органи з нагляду за пайовою будівництвом і т.д. Громадяни завжди можуть звернутися до них із запитаннями.
Де будуть зберігатися внески до фонду і які гарантії того, що вони не зникнуть, як компенсаційні фонди в саморегулювання?
Компенсаційний фонд відокремлюється від іншого майна Фонду. Грошові кошти будуть враховуватися на окремому рахунку в банку, що відповідає вимогам, встановленим Урядом Укаїни. Фонд матиме право інвестувати тимчасово вільні кошти на умовах, визначених виключно Урядом РФ. Державний контроль над фондом здійснюватиме Рахункова палата України та інші державні органи.