Інвестиції в будівництво житла, квартири, котеджу, пайова житлове
За ваші гроші - хоч завод, хоч нове місто!
Інвестиції в будівництво однозначно вигідні: динаміка цін на нерухомість в різні короткі періоди (3-5 років) може змінюватися як в більшу сторону, так і навпаки, але в довгостроковій перспективі ціни завжди ростуть.
Але і ризики є. Тому: в першу-ліпшу компанію гроші не заносять, а спочатку сідають і самостійно опрацьовують всю інформацію з даного питання. Для чого? Причини наступні:
- Щоб не нарватися на будівельних шахраїв (прикладів більш ніж достатньо).
- Щоб не нарватися на будівництво, де вигода буде мізерною або підсумковий «вихлоп» менше, ніж самі витрати на будівництво. Що це означає: новий пентхаус в чистому полі нікому не потрібен, навіть якщо через 50 років навколо нього буде місто-сад.
- Змінюється динаміка цін, яку необхідно вивчити для розуміння питання. Бажано, останні 10 років. Може виявитися, що вам не обов'язково інвестувати в будівництво квартири, навіть в центрі міста. За зібраної інформації ви цілком можете прийняти рішення відремонтувати напіврозвалений цех або побудувати новий гараж на території старого АТП. Можливо, в промзоні потрібні склади, або, в доступному для огляду майбутньому, виросте нове велике підприємство, яке потягне весь район вгору. Навіть якщо цього не станеться, то пізніше все одно вигідніше буде продати його під гаражі. Як бачите, варіантів - маса.
Інвестування в будівництво житлових об'єктів.
Стан українського житла (судячи з серйозним звітів бізнес-агентств і державних органів статистики) оцінюється як «вікове» - таких об'єктів більше 50% по всій території країни. 2-3% щороку визнаються старими. Нового будується мало - ті ж 2-3%.
Паритет начебто зберігається, але реальна швидкість старіння житлового фонду вище, ніж його оновлення. Новобудови ростуть, головним чином, в центральних районах країни в мегаполісах, які і тягнуть всю статистику на себе. В інших регіонах забудовники ворушаться набагато повільніше. Про масовому будівництві в районних центрах і сільській місцевості залишається тільки мріяти (поодинокі приклади - не в рахунок). Тому потреба в нових оселях - об'єктивна.
Але в короткостроковій перспективі заробити багато не вийде. Кращий варіант: побудуватися, здати в оренду на 10 років, потім продати. За десять років, при відсутності форс-мажорних обставин непереборної сили, інвестиції в житлове будівництво окупаються.
Вкладати гроші в будівництво багатоповерхівок прибутково - ціна готової квартири в порівнянні з вкладеними коштами гарантує приріст в районі 15-20%, а може і всі 40% (розумієш це, дивлячись на московські ціни) - престижність району, вид з вікна на кут Кремля, все це підвищує вартість квартири і значніше.
Але щоб визначитися, наскільки вигідні такі інвестиції в будівництво житла і наскільки ризиковані, вам доведеться перелопать масу інформації про сам забудовника. Досконально вивчити об'єкт будівництва, його привабливість для майбутніх мешканців. Проаналізувати місцеву інфраструктуру і перспективу розвитку району в цілому (згадуємо «пентхаус в чистому полі»).
Найбільш безпечними сьогодні є інвестиції в будівництво котеджного селища. Як правило, замовники та учасники будівництва, люди з високим достатком і положенням. Самі обсяги і терміни будівництва невеликі. Значно збільшити ціну побудованого житла ви не зможете, але попит на таку нерухомість відносно стабільний: завжди є сім'ї, які готові виїхати жити за межі мегаполісу. Якщо покупець закохається в ваш будиночок з ділянкою для шашликів - можете заробити до 10-15% понад вкладених коштів.
У плані коливань цін - житловий сектор досить стійкий: ціни на житло в 10-літньому періоді постійно ростуть на 5-25% (все залежить від регіону). Але ціна на кожен об'єкт змінюється індивідуально. Якщо за вікнами стоїть довгобуд або з'явився недавно сміттєспалювальний завод, а ще гірше - тільки морг (навіть не кладовище, всі зазначені випадки в практиці були) - вкладені гроші ви повернете, але швидше за все без прибутку.
Інвестування в комерційну нерухомість.
«Примхливий» сектор, який повністю залежить від економічного становища в країні. Можна вкласти гроші в будівництво нового надсучасного пафосного бізнес-центру і потім оселитися в ньому самостійно - остання криза тому свідок. Правда, при розумній ціновій політиці, можна так-сяк існувати за рахунок оренди і потихеньку окупати вкладення.
Коли в країні і регіоні все розвивається, працює і цвіте - однозначно «так» інвестицій в комерційну нерухомість! Цей сектор дає максимально швидкий прибуток при продажу або стабільну хороший прибуток при оренді. Оренда навіть вигідніше: будівництво, в популярних ареалах проживання бізнесменів, окупається за 3-5 років (з цих грошей можна скромно жити), і далі приносить чистий прибуток!
Вкласти гроші в будівництво готелю - теж непоганий варіант. Але сам готельний бізнес окупається довго, тому розраховувати на те, що майбутній щасливий господар готелю відразу вас озолотити - не варто. 10-20% надприбутки звичайно вам гарантовані, але не більше точно.
Будівництво торгового центру. Тут все цікаво: цей варіант може вас збагатити, а може і розорити. Вірний варіант - продати свої квадрати торгової площі і вплутатися в нову авантюру з будівництва чергового молла або супермаркету.
Періоди сплесків розвитку і затишшя торгівлі чергуються з частотою 5-8 років і залежать від особливості регіону. Якщо, наприклад, ви вирішите вкласти гроші в будівництво овочевого магазину на півночі, то об'єкт буде популярний завжди: там свіжі овочі-фрукти в ціні. Хорошим індикатором є самі торгові центри: пройдіться і подивіться, скільки площ пустує. Якщо по вашій вскидку 30% і більше - час вкладати в будівництво торгового центру ще не настав.
Інвестування в будівництво промислових об'єктів і об'єктів інфраструктури.
Цей вид інвестування не надто прибутковий і динамічний, зате прогнозований.
Будівництво промислових будівель і споруд не таке витратне, як житлових. Питома вартість будівель може бути в 3-4 нижче, ніж в житловому і комерційному будівництві. Наприклад, створити виробничі площі «з нуля» обходиться в $ 150-250 за 1 м 2. в той час як житлове будівництво обходиться в $ 450-800 за 1 м2 і вище.
Терміни очікування прибутку, звичайно, теж не маленькі, але весь цей час можна безбідно жити за рахунок оренди або прибутку підприємства, яке базується на об'єкті. Як показують відгуки маклерів, продаж таких об'єктів не носить якийсь упорядкований характер і прогнозувати вкрай важко, коли з'явиться саме ваш покупець. Але він обов'язково з'явиться.
Знову ж таки не забуваємо, що будувати треба не в чистому полі, а в живому економічному районі: поряд повинні бути подібні об'єкти, заводи, заправки, залізниця.
Ну а самий повільний спосіб заробити гроші, але зате найнадійніший і довгограючий, у нас поки що не розвинений. Ми не можемо інвестувати в дороги, дроти або трубний транспорт - це доступно тільки державі і великим корпораціям - вічний бізнес!
