Договір поступки як продати недобудовану квартиру
На українському ринку житлової нерухомості активно розвивається тенденція продажу квартир в недобудованих об'єктах. Багато приватних інвесторів, які вклали свої кошти в таке житло, з тих чи інших причин вирішують продати його ще до завершення будівництва. Оскільки на етапі зведення об'єкта приватний інвестор не має права власності на куплену в ньому нерухомість, реалізувати угоду він може тільки через укладення з покупцем договору поступки.
Умови продажу квартир у споруджуваних об'єктах
Схема, за якою первісний інвестор передає (а точніше, продає) іншій особі своє право на отримання житла в новобудові після її введення в експлуатацію, називається переуступкою. Ця угода вважається легітимною, якщо вона укладена на основі законного продажу квартири першому інвестору, а саме - через ДДУ, ЖБК або ПДКп. Реалізація нерухомості в незавершеній новобудові вигідна як пайовик, так і покупцеві. Адже вклавши кошти в житло на початковому етапі зведення будинку і продавши його на більш пізній стадії будівництва, пайовик внаслідок зростання цін отримує досить солідний прибуток. А вигода покупця полягає в тому, що квартира, яка продається по поступку прав, коштує значно дешевше, ніж куплена у забудовника або у власника після оформлення її у власність.
Іноді при продажу недобудованих квартир у приватного інвестора виникають проблеми із забудовником об'єкта. Експерти ринку відзначають, що згідно із законодавством РФ, забудовник не має права обмежувати пайовика в його прагненні продати споруджений житло за договором переуступки іншій особі. Однак на практиці часто трапляється так, що забудовник забороняє проводити подібні операції. Тому інвестору (тобто продавцю) слід заздалегідь узгодити переуступку з компанією-забудовником і отримати від неї письмову згоду на операцію. Сьогодні у всіх договорах ДУ прописується правило, згідно з яким пайовик зобов'язаний не тільки погоджувати переуступку із забудовником, а й протягом 5-10 днів після державної реєстрації нового договору в письмовій формі повідомити про це компанію.
Способи продажів з переуступки
Залежно від того, за якою схемою було куплено житло первинним інвестором, залежить і форма його продажу з переуступки. Якщо квартира була придбана за ДДУ, то згідно ФЗ-214, договір поступки дозволяється укладати на будь-якій стадії будівництва будинку, але до моменту підписання документа прийому-передачі. У разі необхідності перший інвестор може розірвати договір з компанією про пайову участь. Коли ж новобудова зводиться житлово-будівельним кооперативом, то бажаючому продати свою квартиру слід спочатку вийти з ЖБК, а потім за згодою загальних зборів кооперативу продати свій пай новому члену.
Є свої нюанси і при продажу недобудованого житла, купленого приватним інвестором в розстрочку або з використанням іпотечного кредиту. Можливість такої угоди підтверджується положеннями ФЗ-214. Продавець квартири перш за все повинен повідомити про майбутню операцію в банк і отримати від нього згоду на переуступку. Таким чином борг по кредиту переходить на нового покупця. Однак найкращий для всіх сторін варіант - це закриття кредиту і тільки після цього укладення угоди з переуступки.
Експерти відзначають зростаючу популярність продажу квартир в незавершених новобудовах Москви з переуступки прав вимоги. Близько 30% всіх угод з первинної житловою нерухомістю столиці полягають за цією схемою. При цьому 70% продавців недобудованих квартир - це приватні інвестори, які прагнуть заробити на таких угодах. Ще 30% продають житло з переуступки - люди, які бажають придбати іншу квартиру, більш підходящу для них в даний момент. На думку фахівців, ця тенденція залишиться актуальною і в перспективі.