Договір оренди (рекомендації щодо оренди комерційної нерухомості)
Як показує практика, попит на нерухомість, яку можна використовувати в комерційних цілях, надзвичайно високий.
Серед величезної кількості нюансів, пов'язаних з укладенням, виконанням та розірванням комерційними організаціями договорів оренди приміщень, найбільш конфліктоемкое умова - орендна плата.
Договір і його додатки
Згідно ст. 654 ЦК договір оренди будівлі (приміщень в ньому) неодмінно повинен передбачати розмір орендної плати. Якщо сторони не узгодять це умова в письмовій формі, договір не може вважатися укладеним.
У випадках, коли плата за оренду приміщення встановлена в договорі на одиницю площі приміщення чи іншого показника його розміру, орендна плата визначається виходячи з фактичного розміру приміщення, переданого орендарю у тимчасове користування. Якщо розмір орендної плати визначається не в самому договорі оренди, а в іншому документі, то необхідно позначити його як додаток до договору оренди. Недотримання цього правила може призвести до того, що в разі спору суд може визнати договір оренди неукладеним. І такі випадки в практиці ФАС СКО не рідкість: наприклад, орендодавець звертається до арбітражного суду з позовом до підприємця (орендарю) про стягнення заборгованості по орендній платі за договором оренди, скажімо, підсобного господарства. Як доказ погодження сторонами умови про розмір орендної плати позивач подає до суду документ під назвою «Розрахунок орендної плати» без вказівки того, що він є додатком до договору оренди. Рішення суду: сторони не погодили розмір орендної плати, отже, договір оренди не можна вважати укладеним.
Фіксувати або розраховувати?
Як прописати в договорі умова про орендну плату? На практиці найчастіше застосовуються два способи:
1. У вигляді фіксованої суми, що сплачується через певний період часу.
2. У вигляді вказівки на порядок розрахунку орендної плати.
Якщо в першому випадку все більш-менш ясно, то другий потребує пояснень. В цьому випадку в договорі оренди плата вказується в рублях, проте встановлюється порядок її регулярного перерахунку:
- пропорційно зміні МРОТ.
Сума орендної плати може бути вказана в договорі і в іноземній валюті, проте сплачується в рублях за курсом на дату, визначену в договорі оренди (це дозволяє ст. 317 ЦК). Щоб не залежати від коливання курсу однієї іноземної валюти (особливо в ситуації, коли одна підвищується, а інша падає, як зараз в випадку з доларом США і євро), можна розраховувати орендну плату за так званою «мультивалютної» схемою: вказаний в договорі розмір орендної плати розраховується шляхом множення зазначеної в договорі суми іноземної валюти на середнє арифметичне рублевих курсів цих кількох валют на певну дату.
Різниця між цими двома способами орендної плати в порядку її зміни. Орендна плата, встановлена у твердій сумі, що не залежить від коливання індексів, МРОТ і курсів валют. Однак якщо в зв'язку зі зміною економічної ситуації розмір плати стане для орендодавця низьким, то домогтися його збільшення можна тільки в судовому порядку на підставі ст. 451 ГК, що на практиці зробити вкрай
Якщо договір оренди передбачає тверду орендну ставку, то при відмові орендаря змінити цю умову ставка може бути змінена в судовому порядку, і тільки якщо орендодавець доведе в суді, що обставини, у тому числі боку виходили під час укладання договору, істотно змінилися. У цьому випадку умова договору про розмір орендної плати може бути змінено в сторону підвищення за рішенням суду, але тільки у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на змінених судом умовах.
Навпаки, орендна плата, яка визначається розрахунковим шляхом, може оперативно змінюватися услід за зміною економічної ситуації. Однак подібні зміни далеко не завжди прогнозовані і в деяких випадках можуть призвести до збитків однієї зі сторін договору
Підвищення плати і припинення договору
Якщо орендодавець хоче, щоб в договорі оренди було обумовлено умова про те, що він має право підвищувати орендну плату «в разі збільшення ставок орендної плати на ринку нерухомості» або «в зв'язку з інфляцією», то в разі судового спору йому доведеться доводити, що орендні ставки на ринку нерухомості дійсно збільшилися або що економічна ситуація дійсно змінилася в несприятливу сторону. Якщо ж докази виявляться непереконливими, то суд відмовить орендодавцю у стягненні орендної плати за новою, підвищеною їм ставкою.
Якщо договір оренди приміщення укладений на рік і більше, то він підлягає обов'язковій державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації. Як наслідок, всі доповнення до договору, включаючи і зміни в частині розміру орендної плати, також повинні бути зареєстровані.
Кілька слів про орендну плату у разі припинення договору. Згідно із законом, якщо договір оренди припинено, а орендар не звільняє приміщення, то орендодавець може вимагати внесення орендної плати за весь час, поки приміщення фактично зайнято. На практиці виникає ситуація, коли орендар після закінчення договору оренди не тільки не звільняє приміщення, але і не платить за нього орендну плату або платить, але із затримкою.
В результаті нашого короткого екскурсу по лабіринтах законів про оренду можна дати наступні рекомендації:
1. Гранично чітко прописувати в договорі умова про орендну плату. Договір повинен містити такі цифри, з яких би ясно слідувала орендна ставка або порядок її розрахунку в прив'язці до зміни будь-якого офіційно встановленого показника (індекс-дефлятор, МРОТ) або курсу іноземної валюти.
2. Якщо орендодавець хоче залишити за собою право в односторонньому порядку підвищувати орендну плату, то в договорі в якості підстави для виникнення такого права необхідно вказувати тільки такі обставини, які в разі виникнення спору буде простіше довести в суді з документами в руках.
3. Встановлювати в договорі оренди неустойку за прострочення внесення орендної плати в період з дня припинення дії договору оренди до дня фактичного повернення майна орендодавцю. І бути морально готовим до того, що, стягуючи ці відсотки в судовому порядку, доведеться йти до найвищих судових інстанцій.