Договір іпотеки - просто про складне
При оформленні кредиту на квартиру найважливішим моментом можна назвати підписання договору, який в дійсності складається з 2-х частин: один підтверджує видачу позики, а другий - передачу житла, що купується в заставу. Ось останній якраз і вважається іпотечним договором. На що в ньому позичальник повинен звернути увагу, щоб згодом не бути обдуреним? Які «підводні камені» може приховувати такий договір? Чи не ці питання і не тільки, постараємося відповісти в нашій статті.
Для початку розберемося, хто виступає сторонами договору і що є його предметом.
За чинним законодавством сторонами іпотеки є позичальник (заставодавець) та банківську установу (заставодержатель).
Основним елементом документа вважається термін виконання зобов'язань, тобто той проміжок часу, в який позичальник зобов'язується повернути банківській установі встановлену суму. Якщо заставодавець її не виплатить, то банк за угодою сторін або через судові органи може забрати нерухомість собі для погашення заборгованості.
Найважливіші моменти
Якщо звернутися до юриста з питанням, на що в угоді звернути більш пильну увагу, то він, довго не роздумуючи, відповість: «У іпотеці важливо все!». Дійсно, віддаючи в заставу своє майбутнє житло, краще враховувати будь-яку дрібницю. Однак підкреслимо найбільш важливі моменти:
1. Права банку. Даний розділ варто вивчити дуже уважно, зокрема, не закріплено там право банку в односторонньому порядку змінювати процентну ставку, термін і інші важливі параметри.
2. Обов'язки позичальника. Вимоги, що пред'являються банківською установою до позичальника і прописані в договорі, можуть і не носити фінансовий характер. Іншими словами, обов'язки цього клієнта перед банком після надання йому кредиту не обмежуються лише одним своєчасним погашенням боргу. Наприклад, в угоді може бути прописано щорічне надання в банк довідки про доходи і копії завіреної трудової книжки. Також в обов'язки входить регулярне пред'явлення документа про сплату страховки. яку отримувач кредиту повинен оформити за умовами даної угоди.
Обов'язок позичальника складається і в тому, що він зі встановленою періодичністю повинен надавати предмет застави для огляду, щоб банк-кредитор був переконаний, що забезпечення по іпотеці знаходиться в цілості й схоронності. Слід уточнити, що йдеться в іпотечному договорі про ці перевірки, раптом заставодержатель виставить надто багато вимог.
3. Страховка. Обов'язково потрібно перевірити, які умови страхування прописані в договорі, так як на даний момент на вітчизняному іпотечному ринку є правила страхування, які є обов'язковими для виконання позичальником, а є і добровільне страхування ризиків, від якого може залежати величина відсотків із самого кредиту.
4. Графік платежів. Важливо, щоб графік платежів по позиці був оформлений, як додаток до основного документа, завірена підписом і печаткою уповноважених осіб. На жаль, дуже часто співробітники кредитних відділів пояснюють графік просто на словах, а адже людський фактор завжди має місце, і вони цілком можуть випадково припуститися помилки (наприклад, неправильно сказати суму або термін).
5. Додаткові збори і комісії. У договорі повинні бути чітко прописані всі стягнуті збори і комісії (за розгляд заявки, за зарахування позики на рахунок, за ведення кредитного рахунку і інші), а точніше їх розмір, як правило, він вказується в процентному співвідношенні до суми наданого іпотечного кредиту. Краще відразу знати, за що доведеться платити, щоб правильно розподілити свої витрати і нічого не переплатити.
6. Розірвання договору. Це дуже важлива інформація, Новомосковський даний пункт, слід бути гранично уважним. Потрібно зрозуміти, за яких умов банківська установа має право розірвати договір іпотеки, вимагати повного погашення позики, а при невиконанні цієї вимоги - забрати предмет застави у кредитоотримувача. Як показує практика, якщо прострочення платежів повторилася більше 3-х разів на рік, це може бути розцінено як невиконання умов согнлашенія.
7. Штрафи та інші санкції. Даний документ, як правило, передбачає певні санкції за порушення його умов. Багато банків тут виявляють просто небувалу винахідливість, саме тому варто приділити якомога більше уваги деталям: розміром штрафів за прострочений платіж, сумі пені, що нараховується на прострочену заборгованість, а також право банку-кредитора підвищувати процентну ставку за прострочення.
Зазвичай штраф за кожен день прострочення нараховує приблизно 0,5% від величини простроченого платежу. Якщо в договорі вказані більш істотні суми, то є привід подумати, чи потрібно зв'язуватися з даним банком?
8. Форс-мажор. У всіх в житті може скластися непередбачена ситуація, яка унеможливить виплату кредиту. Однак навіть такі форс-мажори вирішуються досить цивілізовано, потрібно тільки прописати всі умови і способи вирішення в договорі іпотеки. Як правило, якщо позичальник не може далі погашати борг, він заявляє про це банку-кредитору, і квартира (будинок), яка виступає заставою, продається, а з отриманої суми гаситься залишок заборгованості за позикою. Після чого, якщо будь-які грошові кошти залишаються, то їх отримує заставодавець. Причому право на продаж заставної нерухомості в більшості випадків прописується в договорі, а якщо це не зроблено, то банк може запропонувати варіанти, які влаштують не всіх позичальників. Тому даний пункт повинен бути чітко відображений на папері, щоб уникнути неприємностей у майбутньому.